Продажа квартиры в ипотеке?

Ипотечное кредитование для многих россиян стало единственным реальным способом приобретения жилища. Изначально, при наличии хорошей работы и удовлетворении всех требований, удается получить желаемый вариант в новостройке или на вторичке без лишних трудностей. После урегулирования нюансов и получения ключей от долгожданного жилья за владельцем остается две главных обязанности, связанные с погашением возникшего долга – отдавать деньги займодавцу вовремя и в полном объеме. Увы, получается это не всегда, поэтому в будущем финансовые проблемы станут одной из причин появления вопроса: возможна ли продажа квартиры в ипотеке на законных основаниях? Это осуществимо при соблюдении нескольких правил, и далее мы рассмотрим ряд доступных методов для заемщиков, которые оказались в затруднительном положении.

На что имеет право владелец ипотеки?

Технически ипотечный кредит мало чем отличается от классического банковского продукта. За массой предписаний и нормативов скрывается обычная процедура по залоговому кредитованию, в ходе которой деньги выдаются на помещение, и оно же становится обременением. При оформлении на имя заявителя регистрируется закладная – ценная бумага, подтверждающая возможность целевого использования переданных средств. Направляется она на хранение к заимодателю и прекращает свою законную силу в момент полной ликвидации долговых обязательств. Сроки, проценты и неустойки рассчитываются индивидуально каждой кредитной организацией, поэтому подробно на них останавливаться мы не будем.

Спектр возможностей, получаемых при изучаемом формате покупки, описывается 29 статьей Федерального Закона под номером 102. Главное – использование купленных квадратных метров по прямому назначению – для проживания. Кто именно там будет жить по временной или постоянной регистрации, практически не имеет значения. Именно поэтому в нашей стране широко распространена сдача жилья в аренду для более комфортного возврата займа.

Более примечательна для нас статья 37 того же нормативного акта. Она контролирует, что касается вопросов распоряжения имуществом, в том числе и реализацию. Следует понимать, что банк, который предоставил финансы, в любом случае будет одним из участников планируемого процесса. Без его одобрения такие операции запросто признаются незаконными, что автоматически приведет к санкциям. Наиболее плачевная – переход недвижимости обратно к кредитору без каких-либо возмещений, что подтверждает ст. 301 ГК РФ. Исходя из этого мы делаем первый вывод – без подключения банковской компании выполнять что-либо с жилищем не следует, потому как это чревато серьезными последствиями.

Теперь сфокусируемся на мотивах, которые движут собственников на сделки купли-продажи. Ранее мы отметили наиболее вероятную – сложности финансового характера. Потеря прибыльной работы или бизнеса, внезапная потребность в дорогостоящем лечении и прочие жизненные препятствия заставляют сотни собственников сбывать недавно купленные квартиры. Однако практика показывает, что этот фактор не единственный. Случается в жизни и такое:

1. Возникновение желания (или необходимости) улучшения собственных жилищных условий. Сегодняшние форматы ипотек претерпели существенные изменения относительно тех, что были доступны 3–5 лет назад. Соответственно, стремление перехода к более комфортным условиям вполне логично. К тому же, семья может увеличиться и одной-двух комнат станет недостаточно.
2. Обстоятельства бытового характера – при разводе или женитьбе, а также массе других случаев, переезд становится верным способом изменения положения дел.

Кто покупает подобную недвижимость?

В настоящее время продать жилье с обременением по рыночной стоимости практически невозможно, потому как мало кого привлекает возникновение сложностей, завязанных на покупке жилплощади. Поэтому ценник на эти варианты всегда снижен на 20–30 процентов. Это в свою очередь превращается в заманчивое предложение для риелторов.

Многие граждане нашей страны скептически относятся к деятельности таких специалистов. Причина этому – присутствие всевозможных мошенников, которые предлагают моментальное решение любых проблем, а в дальнейшем пропадают, прихватив с собой наличку или правоустанавливающую документацию. Однако большинство трудностей и рисков нивелируется при сотрудничестве с профессионалами, у которых имеются лицензии и реальные положительные отзывы. Чаще они предлагают срочный выкуп или содействие с банками, юристами и будущими покупателями. Если хочется максимально обезопаситься, то обращение к ним более чем целесообразно.

Еще одна форма помощи риелторов – взаимодействие с мнительными клиентами, которые готовы на соглашение, но пытаются найти подводные камни на каждом этапе. Возникает это на фоне того, что люди, желающие обзавестись относительно недорогой жилплощадью банально сомневаются в юридической “чистоте” и честности продавцов. Речь идет о немалых суммах, поэтому все логично.

Следующая категория – граждане, которые и без агентов хотят выкупить помещения из-за привлекательности объекта. Зачастую они откликаются на объявления о реализации в элитных ЖК или расположенных в центральной части городов. Для них сам факт выгодности – повод откликнуться.

Поиск оптимального решения

Напомним, что все необходимое в рамках рассматриваемой темы осуществляются исключительно в рамках актуального законодательства. Мы можем выделить четыре метода к разрешению вопроса по кредитной недвижимости. Каждый из их вполне выполним, но сопряжен с необходимостью выполнения уймы действий. Присутствуют и риски, избежать которых получится, лишь проявив максимальную заинтересованность и внимательность.

Важно: оформить обычную куплю-продажу нельзя по закону.

Далее мы остановимся на актуальных методиках, выясним, кому они подходят и какие преимущества имеют.

Досрочная выплата задолженности

Максимально доступный и в то же время кропотливый процесс. Присутствует два важных требования к приобретающей стороне: возможность подождать завершения диалога с банком и оплата исключительно наличкой. Вкратце выполняется так: берется залог, за счет которого покрывается обременение, позже совершается соглашение купли-продажи. Более подробный алгоритм:

• обращение к кредитодателю с целью получения разрешения и формирования выписки по оставшейся задолженности;
• у нотариуса заключается предварительный договор купли-продажи, предусматривающий внесение задатка, причем надо отметить, что сумма будет направлена именно на закрытие долга;
• из помещения выписываются все жильцы, включая несовершеннолетних и обладателей временной регистрации вне зависимости от ее срока;
• за счет полученных средств закрывается ипотечный займ;
• завершается нотариальная продажа;
• регистрируется переход прав;
• получаются оставшиеся деньги.

Такая методика действительно удобна для всех сторон, однако присутствует вероятность долгого ожидания, связанного с принятием решения совместно с банковскими служащими. Вместе с этим покупающий человек сильно рискует своими финансами, ведь после первостепенного заключения договоренности у нотариуса все может кардинально измениться. Так, продавец может банально перестать выходить на связь, серьезно заболеть или вовсе скончаться. Вернуть свой задаток при подобных обстоятельствах достаточно проблематично, потребуется обращение в суд и поиск доказательств отсутствия мошеннической составляющей.

Погашение в ходе сделки

Банковская организация подключается не только для выдачи одобрения, но и практически становится участником взаимодействия между продавцом и покупателем. Принципиальным отличием от отмеченного выше варианта является необходимость в использовании двух депозитарных ячеек. Включает подход в себя следующее:

• получение согласия от займодателя;
• арендуются две ячейки: в одну закладывается сумма, необходимая для закрытия остатка по ипотеке, во вторую – остаток, предназначенный для продавца;
• выполняется нотариально подтверждаемая купля-продажа и внесение соответствующих данных в Росреестр;
• основываясь на полученных сведениях, заимодавец аннулирует обременение;
• бывший собственник беспрепятственно забирает свой остаток средств за реализацию объекта из ячейки.

Технически эта методика наиболее безопасная для всех сторон. Все, включая банк, получают гарантию получения денег и, соответственно, прав на собственность. Если возникнут какие-либо форс-мажорные ситуации, то приобретатель получит шанс без проблем расторгнуть все и забрать свои средства обратно. Минусом считается полная зависимость от кредитодателя, который может выполнить свою часть договоренности за несколько часов или затянуть на несколько недель.

Реализация с непогашенной задолженностью

Наиболее трудоемкий подход, который подразумевает фактическую передачу обязательств покупателю. При этом для последнего могут возникнуть некоторые сложности, напрямую связанные с тем, что кредитная организация при такой реорганизации может изменить условия договоренности. При этом корректировать они смогут как сроки, так и процентную ставку. Однако обычно оба контрагента оказываются в выгодном положении.

Задача потребителя – зарегистрировать на свое имя новую ипотеку, обеспечением которой станет реализуемый объект. Если все делается в одном и том же банке, то за последним остается только одобрение в процедуре. Труднее сделать необходимое, если кредит реализатора был оформлен в одной компании, а приобретателя – в другой. Связано это с более трудоемким процессом перекредитования. Выглядеть пошаговая инструкция будет так:

• первый шаг аналогичен описанному ранее;
• самостоятельно или при подключении кредитора находится покупатель, подходящий установленному списку требований;
• после обсуждения с приобретателем всех нюансов, в нотариальной конторе создается договор задатка;
• потребителем вносится первый платеж в рамках задолженности продавца (лучше делать это при непосредственном подключении ведущего дело менеджера);
• аннулируется закладная;
• пакет документов, полученных в ходе предыдущих шагов переносится в кредитное дело приобретателя;
• реализуются задачи по купле-продажи и забирается остаток.

Главный плюс – безопасность, однако сложностей также хватает. Найти подходящего приобретателя, который располагает нужными деньгами и желанием получения кредита для себя, довольно непросто. Часто вся работа передается профильным агентствам, которые выполнят все быстро и по закону. Стоит это недешево, но снимает с продающего человека уйму обязанностей.

Продажа через банк

Сложно назвать этот подход легким и беспроблемным, потому как воспринимается он в качестве санкции, применяемой в случае нарушения заемщиком условий кредитования. Он самостоятельно сообщает о невозможности продолжения погашения займа, подкрепляя это доказательствами или сам кредитор инициализирует изъятие. Если исключить эти нюансы, то такая методика довольно безопасна и не слишком трудоемка. Включает она в себя следующее:

• начальные действия не всегда аналогичны отмеченным ранее, ведь часто все инициализируется самим кредитодателем или коллекторами, которым было передано дело из-за необоснованного уклонения от выплат;
• должник подписывает соглашение на реализацию имущества;
• оценивается жилище и ищется приобретатель (если не получится найти его быстро, то жилье выставляется на аукцион с постепенным понижением стоимости до тех пор, пока претенденты не найдутся, владелец влиять на это не может).

Остальные шаги схожи с теми, что мы описали в ситуации с депозитарными ячейками. Вероятность выручить хорошую сумму для продавца – минимальна, зато приобретатель сможет выгодно обзавестись новой жилплощадью. Следует учитывать, что такой подход – банковская санкция, поэтому воспринимается он именно как крайняя мера.

Нюансы материнского капитала

Специфика маткапитала заключается в том, что деньги на первый взнос на приобретение ипотечной недвижимости выдаются детям, родители распоряжаются ими до несовершеннолетия. В соответствии с этим предполагается полноценное долевое участие независимо от того, на кого зарегистрирован кредит. Далеко не каждому желающему заполучить жилплощадь захочется ждать, пока родители решат вопросы с долевым распределением и органами опеки.

Некоторые родители-собственники решаются на совершение противоправных действий, идя в обход постановлениям Пенсионного Фонда. Чревато это проблемами для всех, кто принимает участие в будущей сделке. Более того – при достижении 18 лет каждый ребенок получит право опротестовать родительское решение. Сделка расторгается независимо от того, когда она совершалась и новые владельцы запросто останутся без квартиры. Отсюда мы можем сформировать важную рекомендацию для тех, кто рассматривает такую покупку – в обязательном порядке надо проверять, проводилось ли разделение на доли и были ли они зарегистрированы правильно.