Помещение под магазин: важные моменты при выборе

Нередко собственники торговых точек сталкиваются с кризисными ситуациями, причина которых не так очевидна, как хотелось бы. Хорошая реклама, обученный персонал, приемлемая политика ценообразования – эти аспекты, как и прочие другие, можно запросто нивелировать, ошибочно подобрав месторасположение для работы. Исправлять ошибки всегда сложно, поэтому лучшим решением станет их предотвращение. Полезно это как при планировании открытия нового места, так и при необходимости срочного переезда. Стоит понимать, что идеальной схемы в данном вопросе не существует, однако некоторые предложения могут неплохо выручить. Рассмотрим, что в современных обстоятельствах нужно для поиска помещения под магазин: важные моменты при выборе на основе нелегкого, но обязательного анализа.

Вне зависимости от того, ведется деятельность по франшизе или в разрезе полностью частного бизнеса, все предприниматели преследуют единую и вполне логичную цель: получить максимум покупателей, с минимальным количеством серьезных конкурентов. При этом разумно иметь желание вести деятельность в хорошо просматриваемом месте с достаточным трафиком и отсутствием сложностей в будущих погрузочно-разгрузочных мероприятиях. Увы, ни упорство, ни бюджет не помогут разрешить проблему, ведь рынок недвижимости диктует свои правила. Большинство примечательных зон моментально занимаются конкурирующими компаниями, поэтому заняться доведется определением оптимального соотношения собственных требований и существующих вариантов в сфере локального девелопмента.

Независимо от того, поручается задача риэлторскому агентству или в перспективе собственноручное разрешение всех дел, потребуется составление четкого списка критериев отбора. Следует выработать своеобразный фильтр, посредством которого все найденные объекты будут правильно оцениваться, а при надобности – отсеиваться.

Оценка местности

Начать нелегкий путь к долгожданному расширению за счет открытия торгового места для продаж надо с подробного разбора некоторых сторон.

Особенности территории

У региона должен быть потенциал. Если с центром города проблем нет (кроме цен на аренду), то со спальными районами есть некоторые примечательные моменты. Здесь есть смысл рассмотреть черты на примере стандартных супермаркетов. Аналитиками был определен радиус в 1,5 километра или 15–20 минут пешей ходьбы. Поскольку крупные моллы принято располагать именно в таких местностях, изучить надо две составляющие – обеспеченность населения и покупательская способность.

Вышеперечисленные пункты, в свою очередь, основаны на следующем:

• плотность застройки;
• количество жителей;
• инфраструктура;
• размещение социальных пространств – станций метро, остановочных комплексов, административных центров, парков и аллей.

Посещаемость

Формирование карты покупательских потоков – принципиальный ключ в рамках изучаемой задачи. Ответить доведется на такой вопрос: насколько потребителю просто добираться к интересующему объекту? Если движение совершается в отрезке от остановки или паркинга до дома, то есть некоторые риски.

Ближайшие соперники

Правило стандартное: чем конкурентов меньше – тем лучше. В противной ситуации придется постараться с рекламой и прочими средствами соперничества. Однако полное отсутствие представителей ниши – тревожный сигнал, свидетельствующий о недостаточном спросе.

Состоятельность жителей района

Проще всего привести банальный, но актуальный пример: если у жителей есть много денег, то небрендовая одежда, китайские смартфоны или аксессуары им не будут интересны. В соответствии с этим надо внимательно посмотреть на свой ассортимент и выяснить, будет ли он востребован.

Насколько комфортно добираться

Это касается в большей степени отдельно стоящих построек. Они должны быть оснащены комфортным подъездом и парковкой, иначе автомобилисты предпочтут вариации, имеющие подобные удобности. Математика здесь проста, определено все исследователями сферы уже давно: на каждый 25 квадратных метров торговой площади присутствует одна парковочная зона. Вместе с этим учитывается и близость к остановкам общественного транспорта, потому как не у всех есть автомобиль из-за недостаточной состоятельности или личных предпочтений.

Изучаем целевую аудиторию

Некоторый сегмент начинающих и относительно опытных бизнесменов на изучаемом в данной статье этапе совершают крупную ошибку – выбирают первую попавшуюся точку. Ориентирами при этом служат: собственное “чутье”, настоятельные рекомендации собственников или желающих быстро заработать агентов, советы более опытных коллег по цеху. Без аналитики степени посещаемости, рентабельности и незаангажированных отзывов весь процесс обречен на негатив. Внимательное изучение ЦА может дать ответы на многие вопросы. Подойдет также один или несколько нижеописанных способов:

1. Лично навестить учреждение. Одного часа и даже дня для этого будет недостаточно. Советуется разместиться в одном из кафе, непосредственно рядом с локацией в разные периоды будней и выходных. Смотреть надо на количество людей, пол, приблизительный возраст и сопоставлять информацию с собственной ЦА.
2. Завязать беседу с одним из арендаторов (не только конкурирующим) или реализатором. В ходе непринужденного общения получится узнать много полезного касательно отношений с арендодателем, прочих трудностей.
3. Напрямую обратиться в отдел, занимающийся предоставлением площадей.
4. Создать опрос у ЦА, применив для этого официальные соцсети, почтовые рассылки, классическое анкетирование среди постоянных клиентов. Поинтересоваться надо о том, кто и как часто посещает интересующий ТЦ, удобно ли добираться, в какие дни совершаются визиты.
5. Пользуясь сервисами для соцсетей вроде Инстаграма просмотреть, много ли людей проявляют активность в молле. Здесь помогут отметки как в принципе на местоположении, так и у возможных конкурентных торговцев.

Сопоставить это нужно с тем, что включено в коммерческое предложение. Если преимущества будут явными, то смело делайте очередную отметку в своем списке.

Формула успеха

За такой формулировкой скрывается не очередная методика популярных бизнес-тренеров, а востребованный метод определения результативности точки. Процентное соотношение выглядит следующим образом:

• 30% – формат;
• 30% – месторасположение;
• 40% – атмосфера, качество товара, квалификация персонала.

К слову, если особых трудностей с бюджетом нет, то есть смысл сфокусироваться на так называемых островах – открытые витрины, размещаемые прямо в проходах. С их помощью можно неплохо тестировать или продвигать продукцию, устраивать сезонные распродажи. Реализовать бизнес исключительно на островах не рекомендуется, воспринимать их следует в качестве вспомогательного инструмента.

Нюансы бизнеса

Чтобы не прогадать с помещением, надо учесть особенности продаж своей компании. Обязательно учитывается следующее:

• что будет реализовываться;
• габариты товаров;
• разнообразие ассортимента;
• потребность в визуальном рекламировании;
• приблизительная численность посетителей;
• популярность реализуемых товаров, брендов и имени самого магазина.

После определения формата будет логичным переход к рассмотрению нюансов продвижения непосредственно в стенах и на близлежащей территории. Некоторые технологии невозможно реализовать в рамках выбранного молла из-за правовых аспектов или общей политики руководства. При присутствии подобных обстоятельств от сотрудничества советуется отказаться.

Торговые центры

За годы активного развития частных ТЦ в потребительском обществе и части бизнес-среды возникла устойчивая уверенность в том, что размещение магазинов там будет прибыльным. Полностью отрицать сей факт, разумеется нельзя, однако реалии таковы, что наилучшие перспективы достаются трендовым брендам или тем, кому посчастливилось попасть в территории с повышенной проходимостью – у входов, кинозалов, продуктовых гипермаркетов, фудкортов и отдельных популярных ресторанов. Почему это работает именно в таком ключе, мы расскажем при описании следующего варианта, связанного с независимыми строениями.

Для того, чтобы сформировать более доступный портрет, мы отметим главные преимущества расположения точек:

• концентрация якорных арендаторов, которых в нашем случае воспринимаются, как сильнодействующие магниты для привлечения аудитории;
• наличие главных управляющих, на которых возлагается преимущественное большинство дел, связанных с управлением, охраной, техобеспечением и иными параметрами жизнедеятельности молла;
• при правильном подходе владельцев – хорошая круглогодичная наполняемость;
• высокие показатели общей узнаваемости на районном или городском уровне;
• по умолчанию – соответствие бренду.

Есть и минусы, с которыми придется мириться независимо от того, берется участок в аренду или выкупается:

• проблематичность в получении хорошей локации;
• далеко не всегда демократичная ценовая политика в плане арендования, плюс – риск повышения ценника на квадратный метр в любой период времени;
• жесткие рамки, устанавливаемые договором;
• потребность в беспрекословном подчинении графикам открытия и закрытия;
• ограничения по доставке продукции и, соответственно, отгрузке покупателям;
• “плавающая” выручка, которая привязана ко дням недели (наиболее выгодные – вечер пятницы и выходные, разница с будними бывает существенной);
• в перспективе – значительное падение активности посетителей из-за спада интереса;
• в обязательном порядке надо удовлетворять некоторые потребности потенциальных клиентов;
• любые технические изменения, а также рекламные кампании согласуются с широким кругом лиц.

Убедиться в части представленных аргументов непросто – достаточно прогуляться по моллу, в который планируется заезд. Что-то удастся увидеть, просто проявляя внимательность, другие факты подтвердят общительные продавцы, управляющие и штатные сотрудники.

Отдельно стоящие строения

Как мы и отметили ранее, сотрудничество с моллами имеет свои особенности, часть из которых напрямую завязана на популярности торгующего бренда.

Остановимся на важнейших выгодах:

• бесперебойный контакт реализаторов и перспективных приобретателей;
• ориентированность посетителей на конкретные товары или бренды, что повышает вероятность совершения покупки;
• гибкий формат, подстраивать который получится в соответствии с трафиком и иными немаловажными факторами;
• независимая регулировка графика работы;
• почти неограниченные просторы для маркетинговых кампаний;
• нет привязанности к оформлению;
• меньшие требования со стороны арендодателей.

Недостатков при этом также хватает:

1. самостоятельное взаимодействие со всеми, начиная от представителей ЧОП и управляющей компании, заканчивая доставщиками воды и ремонтниками кондиционеров;
2. вид помещения, скорее всего, потребует внесения конструктивных изменений – строительства перегородок, производства вывесок, энергоснабжения.

При этом, инжиниринг – действительно актуальная тема, вне зависимости от того, остановится бизнесмен на молле или ОСЗ. Это касается в первую очередь электроэнергии. Предоставленные мощности сетей рассчитываются так, чтобы их хватило на все освещение, кассовые аппараты, охранные комплексы. Помнить надо и о бытовых приборах для работников – холодильниках, микроволновках, чайниках. Если значительный счет за коммуналку не будет серьезной угрозой, то вот ответственность за нарушение правил пожарной безопасности – повод привлечь электриков.

Разница действительно существенная. Естественно, в обоих случаях мы перечислили далеко не все плюсы и минусы, однако предлагаемой информации вполне достаточно для формирования понимания. Вероятно, итогом размышлений и взвешивания всех “за” и “против” станет открытие одного-двух островов. Напомним – все максимально индивидуально.

Дополнительные рекомендации

Мы остановились на наиболее значимых технических аспектах, знание и понимание которых неплохо облегчает процесс и минимизирует потенциальные риски. В качестве дополнения предлагаем ознакомиться с некоторыми принципами, которые гарантированно принесут пользу.

Самостоятельный розыск

Если открывается ранее неизведанный район, то на его изучение надо бросить все силы. Для большей уверенности прогуляться по местностям следует лично. После получения общей картины имеет смысл переходить к непосредственному розыску через квалифицированных агентов или собственноручно, мониторя интернет-ресурсы или печатную продукцию с объявлениями. В Москве отыскать стопроцентный вариант можно максимально срочно еще и скомбинировав обзор сразу нескольких источников параллельно с нанятым риэлтором.

Важно: соглашаться на первое предложение не нужно, даже при ограниченных сроках и совпадении фактического и желаемого. Для полной уверенности необходимо рассмотреть еще пару объектов для получения возможности сравнения. К тому же, без наличия альтернативы сложно составить полную картину актуальной ситуации.

Угроза в виде эскалатора

Ни для кого не станет новостью, что самым успешным в плане посещаемости является первый этаж. Однако при наличии на втором или последующих уровнях в здании фудкорта, кинотеатра или, к примеру, ледового катка привлечет гораздо больше людей. Проигрывают здесь те, кто расположены на промежуточных ярусах.

Также надо обратить внимание на движение народа, выходящего из эскалатора. Чаще всего они идут прямо, мало обращая внимание на то, что расположено сзади. Перед принятием окончательного решения советуется провести пару часов на этажах и пронаблюдать за траекторией перемещения посетителей. В преобладающем большинстве случаев факт передвижения вперед подтвердится, однако бывают довольно интересные исключения, напрямую связанные с архитектурой.

Создание лабиринтов для потенциальных клиентов

Этот фактор примечателен как для ТЦ, так и отдельных строений. Вывеска, информирующая будущих потребителей о присутствии отдела должна быть максимально информативной, узнаваемой и располагаться в видном участке. Потребители, приходящие за конкретной покупкой или просто прогуливающиеся, не желают путаться между отвлекающими зонами и конкурентами. Необходимость в прохождении каждого поворота, встреча с тупиками – факторы, серьезно уменьшающие поток. Выиграет в гонке за покупателей всегда тот продавец, которого не придется долго искать.

Вместо вывода отметим, что единой инструкции или оптимального чек-листа не существует. В каждом регионе страны положение дел кардинально отличается, поэтому последнее слово всегда будет оставаться за предпринимателем. Облегчить положение позволит сотрудничество с квалифицированными специалистами.