Какой налог с продажи квартиры: льготы, сроки оплаты, примеры

Действующее законодательство предполагает налогообложение операций, связанных с реализацией движимого и недвижимого имущества. Обоснование этом достаточно простое и вполне логичное – продавая какой-либо объект, гражданин получает прибыль, соответственно возникает потребность в перечислении официальной пошлины на счет госказны. Речь идет о НДФЛ, который в соответствии с последней редакцией статьи 224 НК РФ является обязательным. Далее мы разберемся с тем, какой налог с продажи квартиры придется выплатить жителям нашей страны при совершении сделок. Также остановимся подробнее на вопросах льгот, сроков оплаты и рассмотрим несколько примеров, показывающих главные нюансы.

Прежде всего уясним, что делать взнос надо практически каждому, кто владеет недвижимостью более трех лет. Связано это с изменениями, которые вступили в силу еще в 2015 и действуют вне зависимости от того, каким образом объект был получен – по договору купли-продажи, завещанию или дарственной. Еще один примечательный момент заключается в возможности снижения финансовой нагрузки путем формирования вычета. При некоторых обстоятельствах получится сэкономить до 260 тысяч.

Важно: декларирование – обязательство каждого жителя России и уклонение от него грозит не только существенными штрафными санкциями, но и вероятностью возбуждения уголовного дела. Действовать в любом случае надо исключительно в рамках законов. При возникновении трудностей лучше потратиться на квалифицированную помощь риэлторского агентства или профильных юристов.

Когда налогообложение используется?

Как мы отметили ранее, любое соглашение, завязанное на передаче денег в наличной или безналичной форме будет восприниматься как получение прибыли, аналогично заработной плате и другим источникам законного финансирования. Схема легального взаимоотношения между продавцом и покупателем базируется на выполнении оценки, заключении договоренности между участниками, перехода средств и регистрации в предусмотренных для этого инстанциях. Реализатор при этом получает реальных доход, из которого в ФНС вносится 13%.

Некоторые граждане имеют право освобождения от исполнения требования в рамках первого пункта ст. 217, который распределяет минимальные временные рамки владения помещениями. Своеобразные скидки формируются следующим образом:

1. Три года – если в частном случае актуально одно из правил:

   • налогоплательщик получил жилплощадь от родственника по дарственной или в качестве наследства;
   • основания на собственность установлены в ходе приватизации;
   • владелец изначально был плательщиком ренты на основе договоренности, подразумевающей пожизненное содержание с иждивением.

2. Пять лет – если случай не подходит под вышеперечисленные.

Следующая информация будет полезна нерезидентам России: с января 2019 г. они приравниваются к резидентам, если соблюдаются периоды, установленные ст. 217.1. В иных ситуациях активна стандартная схема, подразумевающая уплату 30% пошлины.

Примечательными являются правила расчета времени. Учитываются не полные года, а месяцы владения. Так трехлетний срок равняется 36 месяцам, а пятилетний – 60. Начало можно найти в выписке из ЕГРН или других правоустанавливающих документах, на основе которых определяется статус недвижимости. К слову, применим такой порядок не только к квартирам, но и другому жилью – коттеджам, комнатам в общежитиях, садовым участкам, дачам.

Поправки в нормативно-правовой акт определяют минимальный пятилетний срок для жилплощади, которая была передана в собственность начиная с 1.01.2016. Если покупка совершалась ранее, то действителен интервал 36 месяцев. Разберем ряд примеров для формирования правильной картины восприятия:

1. Петров И.В. продал собственные апартаменты по договору купли-продажи в мае 2018. Куплена она была в апреле 2014. Сколько ему придется заплатить в ФНС? Независимо от того, что период владения превышает трехгодичный, приобретение Петровым совершалось до 2016, поэтому учитывается только 36-месячный отрезок. Платить налогоплательщику ничего не нужно.

2. Никитина Е.К. получила в дар комнату в сентябре 2017 года и желает узнать, когда именно ее можно реализовать без потребности уплаты сбора. Возможно это не ранее октября 2022. В противном случае актуален стандарт – 13% от сформированной стоимости.

Многие пенсионеры ошибочно предполагают, что факт получения ими пенсии позволяет пользоваться льготами при купле-продаже. С одной стороны, все вполне логично – пенсионные начисления считаются заработком, но под НДФЛ не попадают, значит и другие источники легального заработка попадают под эту же категорию. Увы, но на сегодняшний день никаких уступок здесь не существует и выплачивать придется все в соответствии с общепринятыми требованиями, если обстоятельства не подходят под вышеописанные.

Мы изучили обстоятельства, применимые для реализующей стороны. Теперь остановимся на аспектах для покупателей. Они получают право на избавление от рассматриваемой нами политики налогообложения, если сумма сделки не превышает один миллион. Для этого понадобится дополнительное обращение к налоговикам с заявлением установленной формы. Разрешено это всего один раз в жизни, поэтому относиться к осуществлению способа надо с осторожностью. Прикрепить к ходатайству нужно некоторую документацию:

• свидетельство о регистрации права собственности;
• контракт, по которому совершалась купля-продажа;
• доказательство перевода денежных средств – нотариально заверенная расписка от получателя, если использовалась наличка, выписка из банка с мокрой печатью – при безналичном расчете.

Если вместо рублей применялась иная валюта, то потребуется перерасчет в соответствии с действительным на момент обращения курсом.

Как считается сумма

На нюансах взаимосвязи временных отрезков обладания недвижимостью и принципов освобождения, нововведения в нормативах не заканчиваются. Появилась еще одна зависимость – между кадастровой стоимостью и размером средств, который отмечается в договоре. Каждый, кому доводилось сталкиваться с покупкой жилища, знает о том, что некоторые продавцы намеренно занижают итоговый ценник для уменьшения налоговой ставки. Разница при этом передается полулегально за пределами нотариальной конторы. Властям, разумеется, такой подход ко взаимоотношению между сторонами при передаче прав не нравится, отсюда и следующее нововведение.

Если регистратору получится определить искусственное занижение ставки по документации, то сбор будет сформирован так: не менее 70% кадастровой цены объекта на первое января года, в котором сделка совершается.

Вернемся к основаниям для налога с продажи жилья для физлиц. Начисляется он, если констатируется превышение суммы продажи относительно ранее совершенной покупки. Например, апартаменты приобретались за 3, а продаются через 12 месяцев за 5 миллионов.

Лица, получившие жилье по приватизации, в дар или по наследству не остаются без внимания. Естественно, свои сбережения они изначально не тратили, поэтому в действие вступает п.1 ст. 220 НК, влияющий на размер вычета для плательщика. С ним происходит понижение до одного млн. полностью законно.

В качестве примера мы приведем расчеты Кирилловой А.П, которой оставили наследство в виде комнаты в коммуналке. Поскольку купли-продажи не было, то НДФЛ высчитывается не из разницы, а из общей стоимости. Представим, что договорная стоимость равна 2 млн, а кадастровая – 3,5. Реальный ценник при этом должен составлять: 0,7*3500000=2450000 руб. (0,7 – понижающий коэффициент). Далее, с учетом всех норм, подсчет ведется так:

1. 0,7*3500000-1000000=1450000 (база для расчета);

2. 1450000*0,13=188500 – итоговая сумма к уплате.

Воспользоваться таким шансом можно только резидентам – людям, имеющим гражданство РФ или иностранцам, если проживают в стране без выезда большую часть времени (не менее 183 дня, исключение – уважительная причина, согласованная с управлением по миграции и подкрепленная документально). Пользоваться столь примечательной поблажкой можно только для всего, что принадлежит к жилому фонду. Для нежилого имущества (гаражи, сараи, отдельно стоящие погреба) также действительно послабление – 250 тыс., высчитывается все по такой же схеме.

Последний способ экономии – учет расходов, которые связаны с приобретением. Сюда относятся: выплаченные проценты по ипотеке, работа риэлторов. Любое подобное действие надо подкреплять документально.

Важно: система “доход-расход” выгодна для тех, кому жилище досталось полностью или частично бесплатно (по наследованию, материнскому капиталу, дарственной, ренте или приватизации). При прочих факторах госналог наоборот возрастет в несколько раз.

Необходимые документы

Для всех налогоплательщиков, которым довелось иметь дело с реализацией жилища, существует некоторое количество обязательств перед ФНС. Помимо вышеупомянутой пошлины по итогу года, в котором совершалась купля-продажа, инспекторам надо передать еще и собственноручно рассчитанную декларацию 3-НДФЛ. Причем отдавать ее следует до уплаты подоходного налога. Это напрямую связано с потребностью налоговиков свериться со всеми данными, выявить вероятные ошибки и нарушения. Для проверки декларации надо предоставить копии или цветные полноформатные сканы следующего:

• гражданский паспорт;
• договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРП, ЕГРН или свидетельство о регистрации;
• в отдельных ситуациях – дарственная, акт о получении наследства, приватизационные бумаги;
• банковские чеки, расписки и другие доказательства передачи денег.

Декларация заполняется от руки на бланке установленного образца, который обладает всеми требуемыми средствами защиты от подделывания. Инспектор проверяет все полученное, составляет опись и информирует о дате следующего посещения. Обязательно надо оставлять свои контактные данные для связи, которые потребуются специалисту, если обнаружатся неточности или признаки мошенничества. Скрываться от представителей властей не советуется, потому как в противном случае все может осложниться подключением правоохранительных органов.

Не пропускаем даты

Государством определены временные ограничения на декларирование. Если операции осуществлялись в течение 2018 г., то подача документации по 3-НДФЛ ограничена концом апреля 2019. Стандартная отчетность передается до 15 июня этого же года. Для внесения денег сегодня можно воспользоваться одним из доступных методов:

• перечисление через онлайн банкинг;
• внесение денежных средств в официально работающие платежные терминалы;
• лично в кассе банка;
• посредством удобного и защищенного сервиса, размещенного на веб-сайте ФНС.

Через 7–10 календарных дней плательщик может позвонить на горячую линию или посетить личный кабинет на веб-сайте для проверки погашения возникшей задолженности. Если окажется, что денежные средства не перечислились, то имеет смысл обращаться в техподдержку используемой платежной системы. Паниковать раньше времени при этом не советуется, деньги могут переводиться до 10 суток, не включая день отправления. В любом случае главное – уложиться в установленные нормативно-правовыми актами границы.

Советуется не затягивать с данной процедурой до последних дней, потому как преобладающее большинство плательщиков также стараются не спешить, что вызывает серьезный ажиотаж в инспекции. Просидеть в очередях при таких обстоятельствах доведется долго, и позволить себе это могут не все.

Гораздо плачевнее для плательщика будут нарушения по отведенному времени. За каждые сутки просрочки будут начисляться пени, процент которых существенен и серьезно ударит по бюджету. О намеренном уклонении мы уже рассказывали ранее в этой статье, поэтому рисковать не желательно. Если же в ФНС не обращаться в принципе, то возникает вероятность лишиться от 20 до 40% от общей стоимости, отраженной в документации.

В качестве вывода мы в очередной раз напомним о своевременности и обязательности законного выполнения всех процедур. Законодательные акты предусматривают множество путей для снижения налоговой нагрузки, и пользоваться ими следует в обязательном порядке. Если отсутствует уверенность в правильности выполняемых действий, то имеет смысл передача полномочий квалифицированным агентам. Заключив договоренность и оплатив все необходимое можно получить дополнительную гарантию отсутствия трудностей в ближайшей перспективе.