Как выгодно сдать квартиру в аренду.

Содержание:

Зачастую хозяева пустующих квартир в спешке допускают оплошности, не проверяя тщательно тех, кому сдается жилье. Кроме того, много вопросов появляется по налогообложению и наличию правильно оформленных документов. В итоге процедура может обернуться не только потерей финансов, но и нервов. Держать жилплощадь пустой, означает дополнительные расходы на коммуналку, которые ничем не компенсируются. 

Боязнь сдавать через агентство зачастую связывают не с тем, что надо платить посреднику комиссионные- в большинстве случаев оплата риэлтору не требуется. Виновато незнание, как корректно подготовить документы, и страх быть обманутыми мошенниками. Давайте рассмотрим весь процесс сдачи, какие в этом достоинства и что это дает арендодателям. Объясним, как сдать квартиру в аренду с максимальной безопасности для себя и своей собственности. 

Оформлять аренду легально и при поддержке юристов не только выгодно, но и надежно.   

Плюсы арендования помещения через агентства

Сдача помещений при помощи посредников обеспечивает юридическую защиту. Хозяин недвижимости при этом действует исключительно в правовом поле в соответствии с утвержденными в государстве законами.

• Вы можете быть уверены, что с имуществом не произойдет никакая афера. Никто не пропадет, не заплатив за проживание и коммуналку.  
• Финансирование, полученное от найма, - это одна из возможностей иметь пассивный доход. Для стабильности лучше заключить контракт с агентством, которое оформит все по закону. Можно поселить знакомых, но предъявлять им претензии сложно из моральных соображений. 
• Подписанные договоренности четко регламентирует обязанности каждой из сторон, в том числе и какие платежи кем оплачиваются. 
• Автоматически исчезают проблемы с налоговой, а значит вас не оштрафуют за уклонение от уплаты налогов. 

Для заключения арендного договора не требуется большое количество документов. Покупка требует большей кропотливости. Вам потребуются следующие бумаги:

• подтверждение права собственности (свидетельство или другой вид документа);
• выписка из домовой книги или реестра, выдается организацией с правами ЖЭКа;
• заверенное нотариусом согласие всех совладельцев.

Стать собственником можно приватизировав недвижимость, купив ее, получить как наследство или подарок. Все эти действия подтверждается документально. При наличии нескольких собственников непременно требуется согласие всех, а также их присутствие при подписании сделки. Такие действия дадут возможность застраховаться от неприятностей в будущем. Арендатор предоставляет паспорт. Найм может осуществляться посуточно, на месяц и на длительный срок.

Содержание документа

При законном заключении договора найма подтверждаются такие факты:

• законность действия;
• информация об участниках, его заключивших;
• условия сделки;
• продолжительность;
• обязанности арендодателя и арендатора.

Различают две разновидности договоренностей о сдаче недвижимости: найм и аренда. Первый заключается с физическими лицами, регистрации бумаги не обязательна. Второй подразумевает взаимоотношения с юридическими лицами. Обязательно фиксирование сделки и регистрация документации. Длительность его не более одного года. Несмотря на тип соглашения, его документальное подтверждение является для вас гарантией законности.

Если вы решили не привлекать посредников и заключили устные обязательства, то сдающая сторона подвергается опасности. Среди форм риска:

• если жильцы откажутся платить за жилплощадь или исчезнут, оставив долги, не будет законных оснований подать в суд;
• при пропаже вещей или порче вещей, взыскать материальный ущерб не является возможным;
• без официальных бумаг нельзя подать заявление в милицию на неблагонадежных жильцов;
• ущерб от затопления соседей или при наличии других обстоятельств, решать их придется за ваш счет. 

В договоре фиксируется следующая информация:

• размер платы за месяц; 
• время оплаты;
• какими предметами обихода и в каком объеме могут пользоваться жильцы;
• распределение ролей по оплате счетов за воду, свет, интернет и прочие услуги;
• дата и алгоритм проверки хозяевами своего имущества;
• личные данные субъектов;
• данные о жилплощади и его собственниках;
• количество людей, которые будут проживать на съемной жилплощади;
• выплаты долгов, если таковые возникнут;
• порядок решения споров с соседями в случае форс-мажора (потоп, пожар и т.д.);
• опись передаваемого в пользование имущества;
• другие важные для сторон вопросы.

Юристы внимательно следят за тем, чтобы предлагаемые пункты находились в пределах существующего правового поля. Дополнительно к договору прикладывается акт приема-передачи имущества. Этот документ фиксирует состояние вещей, находящихся на арендуемой территории, на момент заселения туда арендаторов. Он значительно упрощает дальнейшие споры о причинении вреда. 

В свою очередь съемщики предпочитают уточнять такие моменты, как правомерность сдачи в наем, отсутствие недоразумений с платежами и задолженности перед ЖЭКом. При желании неимение долгов у сторон заносится в документацию, а подпись будет говорить о том, что он ознакомлен с информацией. 

Иногда оговаривается материальное положение будущих жильцов. Это может быть справка с работы, с телефонами людей, которые способны подтвердить личность и доход. Это придает уверенность в платежеспособности и подтверждает, что никто ничего не скрывает.

Также в типовом образце есть пункт о том, что помещение не сдается никому другому. В тексте предполагается минимум общих фраз, информация указывается конкретная и четкая. Помните, что при появлении проблем, именно эта бумага может стать гарантией вашей правоты.  

Денежные соглашения

Немаловажный предмет обсуждения, требующий четкой организации, - это проведение оплаты. А точнее подход к передаче денег: наличными и безналичными. Выплата непосредственно из рук в руки наиболее простой и приемлемый способ. Но у него есть свои недостатки. Во-первых, это временной фактор. Нужно назначить встречу, а в наше быстротечное время это не всегда получается. Особенно, если одна из сторон работает. Не редкость, когда владелец помещения делает это, живя в другом городе. Здесь можно еще и попасть в зависимость от транспорта, наиболее критичны такие ситуации зимой. Во-вторых, что не менее важно - это фиксация факта выплаты. Нужно либо писать акт в свободной форме или расписку. Хорошо, если бумаги кто-то заверит, например, нотариус. А это дополнительные материальные затраты.

Более удобным с документальной и временной позиции является безналичный расчет. Перевод средств фиксируется электроникой. С развитием технологий и наличием практически у каждого банка своего мобильного приложения - это сделать несложно. Не нужно даже идти в кассу, перевести денежные средства можно из дома или с работы. Это быстро и удобно. 

Процесс оплаты четко прописывается при заключении сделки. Обратите внимание, что если вы будете указывать доверенных лиц, которые могут вместо вас получить расчет, то вероятно потребуется доверенность, подтверждающая право на совершение финансовых операций вместо владельцев. Поэтому проще и надежнее все-таки безнал. 

Выгода заключается в юридической защищенности сторон, а именно того, кто платит. При наличии чеков или выписок по счету доказать проплаты за проживание намного проще. 

Налоги

Если вы сдаете квартиру, то вы обязаны понимать, что это будет связано с уплатой взносов. На практике есть разные методы сдачи в наем и, к сожалению, не все они имеют под собой законодательную базу. Поэтому реально проводить такие операции без налогов. Статистика говорит о том, что больше половины собственников решают вопросы сдачи самостоятельно и не платят сборы государству. Но это хождение по краю. В любой момент могут возникнуть какие-то неприятности и тогда придется совладельцам решать проблемы с фискальными службами. Уклонение от выплат превратится в круглую сумму, включая штрафы за своевременность оплаты.

Очень часто возникают ситуации, когда соседи жалуются на шум ночью. Прибывший наряд начнет разбираться, на каком основании люди, занимают территорию, и оказывается, что они снимают ее без официального договора. Здесь и начинаются проблемы у истинных хозяев. Причем не только с налоговой, но и с полицией.

Еще один вариант, попросить платить налоги посредников, например, агентство по недвижимости. Но это невыгодно с материальной точки зрения. Весомая часть прибыли уйдет к риэлторам. Проще и удобнее разобраться с процессом и делать все самому.

Согласно с существующим Налоговым кодексом сдавать жилплощадь могут люди, как те, кто имеет оформленное де-юре предприятие, так и обычные граждане. 

Налоговая ставка определяется, исходя из суммы, прописанной в официальном соглашении. Обязательными к уплате считаются 13% от его этого количества денег. Практически по окончании каждого года арендодатель обязан самолично предоставить в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Она передается в фискальные органы по месту регистрации предприятия или по адресу сдающейся в наем жилой площади. 

После проверки декларации, по указанному в ней адресу, приходит счет на оплату. Срок внесения суммы налога за прошедший год - последние дни апреля, следующего за отчетным периодом года. Чтобы уменьшить сумму, то попробуйте зарегистрировать предприятие. В типе предпринимательской деятельности укажите аренду. Это может быть либо ФЛП (физическое лицо - предприниматель), либо ИП (индивидуальный предприниматель). Последние оформить проще. Тогда вступает в силу упрощенная система налогообложения, которая составляет лишь 6%. Это вдвое выгоднее, чем если вы выступаете с позиции незарегистрированного физлица.

Подводные камни при оформлении

Вопросы, относящиеся к недвижимости, всегда влекут за собой разного рода риски. Поэтому оба участника сделки должны все проверить в юридическом аспекте. Ниже приведены советы, которые помогут избежать типичных для таких ситуаций ошибок.

1. Обязательно прописывайте момент окончания аренды. Наверное, многие встречали в гостиницах или санаториях фразу: “Освободить номер до…”. Это помогает избежать всевозможных споров и разногласий.
2. Защитить себя юридически можно только в том случае, если договоренности официально зарегистрированы в Федеральной регистрационной службе. Арендодатель обязуется уплатить государственную пошлину. Юристы советуют делать это в случае долгосрочного сдаче жилья, более 12 месяцев. Это позволит хозяевам сохранить за собой право на регистрацию, несмотря на то, что они там не проживают. 
3. Не поленитесь персонально перечитать бумаги и проконтролировать каждый этап. Убедитесь, что будущие жильцы реально те, за кого себя выдают. В этом нет ничего предосудительного. 

И запомните, в процессе, связанном с деньгами мелочей не бывает. Серьезное и внимательное отношение к процессу - это гарантия вашей безопасности в правовом и материальном плане.