Как при продаже правильно оценить стоимость квартиры? Читайте тут!

Одним из важных шагов в подготовке квартиры к продаже является ее оценка. На расценки оказывает влияние ряд факторов. При определении цены важно найти баланс между дорого и дешево. Это поможет получить за продаваемый предмет то, что вы хотите, но при этом не ждать годами. 

Как оценить стоимость квартиры, не прибегая к помощи посредников? Самое главное, это отбросить все эмоции и постараться адекватно проанализировать параметры, из которых складывается цена. Откройте любое объявление. Все перечисленные там характеристики так или иначе сказываются на стоимости. Некоторые поднимают ее, а некоторые - снижают. Это так называемые маркетинговые или рыночные свойства. 

Ведущие параметры, регулирующие темпы продажи

По сути этот анализ - это простое сравнение. Если идет об предметах коммерческого предназначения, то там учитываются все затраты и возможная прибыль. Эти цифры являются решающими среди тех, которые формируют цену магазина или офиса для продаж. С жилыми помещениями используется именно сравнительный метод. То есть берутся похожие объекты, их средние значения становятся основой. В зависимости от того лучше или хуже какой-либо из показателей в вашем случае, будут вводиться поправочные коэффициенты. 

В первую очередь обратите внимание на адрес. Речь идет о городе, районе и улице. Каждый населенный пункт имеет свой вес и степень престижности. Распределяется она так:

• столица;
• областной центр;
• райцентр: 

Далее рассматривается приближенность к центру, существование метро или транспортной развязки. Положительно рассматривается существование зеленых зон и развитой инфраструктуры. В недвижимости - это называют делением на кластеры. Для сравнения необходимо подбирать точки, находящиеся в одном кластере. 

К вторым по важности факторам относят:

• Материал, из которого выстроен дом: панельный, кирпичный, монолитный.
• Тип проекта. Различают эконом и бизнес-класс, элитное жилье, дата постройки. Здания строятся по серийному или индивидуальному проектному решению.
• Сколько комнат, а также размер общей и жилой площади.
• Квадратура каждого помещения в отдельности. Особое внимание уделяют кухне и совмещенности санузла с ванной.
• Вид, открывающийся из окон. Плюсом будет вид на парки или лес, красивые панорамы с верхних этажей, исторические достопримечательности, море. 
• Расположение внутри кластера. Здесь большую роль играет нахождение недалеко от транспортной магистрали, разнообразие общественного транспорта, городского сквера или лесополосы. Минусом станет расположение возле промзоны или кладбища. 
• Доступность к метро, если оно есть в городе. На сегодняшний день это наиболее скоростной и удобный вид транспорта.
• Этажность постройки и этаж. Непрестижными считаются первый и последний, но в очень высотных зданиях - это разница практически сглаживается. Плюсом будет - лифт.
• Планировка. Речь идет о типе расположения комнат смежные или раздельные, метраж балкона/лоджии и прочие территорий (коридор, кладовка).
• Инфраструктура. Новые современные районы строятся с оборудованной стоянкой, охраной или консьержами в парадных, детскими площадками и огороженной территорией. Хорошо, если неподалеку есть магазины, школа и детский садик.
• Ремонт.

С последним труднее всего. Сложно оценивать насколько хорош ремонт в помещении. Большинство, заезжая, все равно будет делать новый. Поэтому его наличие просто говорит о чистоте в помещении. 

Профессиональные оценщики и риэлторы ориентируются на все эти характеристики для определения полной картины. Но для расчета достаточно взять начальные три параметра плюс местонахождения дома. И действительно все остальные свойства больше влияют на время ожидания, чем на ценовую политику. Ну, например, кирпичное здание более теплое и при одинаковых показателях продается быстрее, чем панельное. 

Выставляя на биржу недвижимость, не думайте, что вы назначите величину оплаты выше или ниже рыночной. Дело в том, что как только имущество появится среди своих конкурентов, значение откорректируется само-собой. Ее диктует, как правило, сам покупатель. По количеству звонков и назначенных просмотров вы скоро поймете нужно ли уменьшать ее или можно просто поторговаться. Число полученное, исходя из вышеперечисленных параметров, отличается от реального приблизительно на 5%. Когда появится человек, который захочет реально приобрести вашу собственность, все откорректируется само-собой.

Алгоритм при проведении оценки квартиры

Чтобы самостоятельно оценить недвижимость, ознакомьтесь в интернете и подберите парочку источников, в которых печатают и размещают объявления о продаже. Это могут быть и интернет-ресурсы, и печатные издания. 

Сегодня есть множество специализированных порталов, на которых можно подобрать удобные варианты, вплоть до улицы и номера дома. Чем больше публикаций, тем проще будет определиться с конечной суммой. 

Выборка

Для начала надо составить список объектов, которые максимально подходят для сравнения. Выбирайте такие, которые максимально приближены по адресу и таким характеристикам, как тип дома, метраж и количество комнат. Необходимо не только выписать такие сообщения, но и прозвонить их, чтобы уточнить информацию, указанную на ресурсах. Не стремитесь брать только свежие публикации. Временной диапазон можно брать до трех месяцев. На рынке недвижимости движение происходит не так быстро, как хочется. 

Не стоит ограничиваться двумя-тремя предложениями. Понадобиться около двух десятков, тогда можно говорить о качественном и максимально верном анализе или сравнении. Если в существующем квартале/кластере недостаточно похожих объявлений, расширяйте поиск. Нужно понимать, что покупатель искать и сравнивать будет точно также. 

Рассмотрение и соотношение параметров

Подготовив список, надо произвести небольшой расчет. Возьмите стоимость и разделите на площадь каждого объекта. Так можно рассчитать приблизительную цену одного квадратного метра в районе. Это значения из пересчета на ваши квадратные метры будет базовым. Далее нужно учесть и остальные характеристики:

• размер кухни;
• ремонт;
• планировка и другие. 

Они не так сильно будут влиять на определение конечного результата, но их присутствие или отсутствие бывает существенным.

Под полным анализом понимают соотношение всех факторов в совокупности. Адресное расположение, типаж дома и размер общей площади относятся к основным, а остальные - к дополнительным удобствам. Последние выражаются в виде коэффициентов, которые прибавляются к расчетному. К примеру, здание построено по индивидуальному проекту и расположено в историческом центре города, рядом городской парк. Все эти параметры в совокупности добавляют порядка пятидесяти процентов к среднеарифметическому значению. С другой стороны, все зависит от предложений рынка. Если таких, как ваша жилплощадь, много то, коэффициент надбавки становится меньше. 

Рассмотрим негативное влияние внешних условий. Дом находится недалеко от промышленной зоны, рядом проходит железная дорога, а ремонт не делался с момента заселения. Для ускорения продажи придется снизить стоимость почти на 10%. 

Для корректности расчета можно воспользоваться не просто ручкой и калькулятором, а применить современные программные продукты, такие как MS Excel. 

Найдите время позвонить по телефонам, указанным в вашем списке, возможно стоит назначить просмотр. Это покажет какой процент из отобранных вами предложений от реальных продавцов, а какой от риэлторов. А просмотр даст возможность реально сравнить состояние собственного жилья и других объектов, находящихся в том же ценовом диапазоне. 

Выполнив этот порядок действий, можно будет делать вывод о том, в пределах какого ценового диапазона будет совершать сделка. На окончательный результат будет влиять еще и тот фактор, насколько быстро вы хотите продать. 

В объявлениях часто указывают немного завышенный размер оплаты и предлагают торг. Этот ход обычно привлекает покупателя. Психология продаж устроена таким образом, что предоставление скидки всегда располагает к покупке. Условно говоря, есть товар, который стоит 200 рублей, вам его предложили за 180. Такая покупка произойдет быстрее, чем при однозначности суммы. Тем более, что возможно кому-то подойдет и первоначальная цифра.  

Проверяем результат

Следующий этап называется контрольное сглаживание. Есть ряд вариантов, чтобы удостовериться в правильности полученного результата.

Выберите несколько агентств, которые имеют большую риэлторскую сеть и опыт работы на этом рынке. Прозвоните их и предложите заочно скалькулировать сумму, которую можно получить за жилплощадь, назвав им ее первоначальные характеристики. Маклеры делают это с удовольствием, так как каждый звонок - это их шанс получить нового потенциального клиента. 

Помните, что при таком прозвоне, ставится цель получить ответ на вопрос: сколько стоит жилплощадь. Не надо принимать названный денежный эквивалент за истину. Он может быть завышен умышленно, чтобы мотивировать клиента. Но если жилье долго не продается, в результате ставку придется снижать. 

Не так давно в сети появились специальные ресурсы, на которых размещены оценочные калькуляторы. Продавец онлайн вводит свои характеристики в заданную форму и получает приблизительный результат. Иногда такие сервисы располагаются на сайтах агентств. Но как показывает опыт, проверка одних и тех же данных на разных ресурсах выдает очень большие расхождения. Поэтому лучше обращаться за консультацией к реальным людям, имеющим опыт в данной области. 

Лучше вместо автоматического подсчета подобрать статистику на данный момент и за ближайшие пару месяцев. Для этого нужно через фильтр ввести полный адрес, включая улицу и запросить статистику. В итоге визуализируется график средних показателей по предложениям, находящимся на портале. Поскольку фильтр основывается только на выборке по адресу, другие параметры во внимание не берутся, то получается усредненный промежуток. Он лишь дает представление о том, в каких ценовых рамках находится ваша жилплощадь. Можно вывести статистику и за прошлые года. Тогда становится понятной тенденция: растут цены или падают. 

Корректировка реальностью

Конечное формирование происходит уже после опубликования. Она потребуется в том случае, если нет никакой реакции на протяжении двух-трех месяцев. Возможна цена слишком завышена или похожих предложений очень много, если несмотря на звонки, просмотров назначается мало. 

Несколько недель после публикации покажут насколько адекватно сделан анализ вашей собственности. Из-за того, что в области недвижимости наблюдается некоторая инертность, время ожидания реакции может растянуться до полугода.

И напоследок…

При осмотре квартиры возникают вопросы о готовности пакета документов. Готовность увеличивает скорость подписания договора. Главным считается право собственности. В качестве его выступает:

• право подтверждающее свидетельство или выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• наследство;
• договор дарения;
• и др.

При осмотре помещения любят уточнить сколько есть сособственников. Если жилье - это совместная собственность супругов, то при совершении сделки заручитесь согласием супруга или супруги, чтобы в дальнейшем не возникли проблемы. Идеальной считается квартира с одним владельцев и без жильцов, имеющих официальную регистрацию. 

Трудности при покупке относятся к наличию несовершеннолетних детей и к людям, за которыми на время их отсутствие сохраняется право на проживание. Это просто усложняет процесс оформления и подписания документов.

При наличии прописанных на жилой площади, может потребоваться подбор вариантов и выстраивание цепочек для расселения. 

Часто на жилищный рынок сказывается обстановка в стране, инфляция и колебания курсов валют. При нестабильном положении в целом, как правило, возникает застой, и купля-продажа проводится значительно реже. Не спешите менять сумму, возможно нужно просто подождать.

При изучении статистических данных не поленитесь просмотреть предыдущие периоды. Если чувствуется существенный спад, то цену надо уменьшать. А при очевидности спроса, то есть при подъеме, ее можно держать на первоначально заданном уровне. Но здесь основную роль будет играть срочность, с которой вам требуется совершить сделку.