Как купить новостройку?

Содержание

Покупка жилья - это всегда раздумье, что лучше – первичный или вторичный рынок? Кто уже определился с первичкой, тоже колеблется – выбрать готовый или только строящийся. В каждом есть свои достоинства и недостатки, что и заставляют покупателей сомневаться. Приобретая жилье в инвестициях, на стадии котлована или при наличие всего нескольких этажей, получится дешевле на 30-35%, по сравнению с построенным домом, но также есть и риски. Разберем тонкости приобретения квартиры в новостройке, способы и возможные вопросы.

Особенности первичного рынка недвижимости

Многие мечтают получить самую лучшую и комфортную квартиру и не переплатить при этом. Вторичный рынок предлагает, как старые дома, так и уже построившиеся и сданные, в которых еще никто не жил. Разница с первичкой в том, что собственник будет не первым. Цена не всегда отличается, на вторичке иногда жилплощадь может стоить дороже новостроя, как по причине локации и инфраструктуры, так и по площади, качеству ремонта, наличия хорошей обустроенной придомовой территории. Многие современные застройщики экономят и не выполняют необходимых норм.

Приобретение жилья в инвестициях, то есть, пока оно не сдано в эксплуатацию, рискованно по причинам:

• Получить некачественный ремонт, квадратура комнат и планировка в реальности не будет удовлетворять хозяина;
• Проект заморозится на неопределенный срок или вовсе прекратится и деньги потеряются;
• Затягивание сроков сдачи по причине отсутствия разрешений или проблем с коммунальщиками, городской администрацией;
• В реальности не будет благоустроена придомовая территория, как было заявлено в проекте;
• Застройщик обанкротится, что повлечет долгие судебные тяжбы с передачей преемнику и задержку работ;
• Повторная продажа – квартиру продали больше, чем одному лицу;
• Махинации с договором;
• Некачественные коммуникации, которые нельзя было проверить заранее.

А достоинства новостроя – это экономия и возможность вселиться в новый дом, где многое можно устроить под себя, сделать качественную отделку. Обычно в новостройках просторные комнаты, более функциональные планировки, чем в старых постройках, все соседи будут незнакомые.

Особенно привлекают москвичей и жителей других городов современные жилые комплексы и коттеджные городки, абсолютно другого уровня, чем то, к чему они привыкли в детстве. Таунхаусы, двухуровневые апартаменты, коттеджи рядом с городом, квартиры-студии или просторные 3-4 комнатные. Все это стало реализоваться недавно и только набирает обороты. Для многих единственная возможность стать владельцем такой недвижимости – это инвестировать до начала, пока стоимость за квадратный метр снижена. А для других - это способ заработка, так как продать ее уже по завершению можно будет намного дороже.

Что влияет на выбор

Определившись с тем, зачем покупается недвижимое имущество – с целью продажи или проживания, можно выбирать район. Для жизни обычно подбирают удобную локацию и уже готовую инфраструктуру – наличие школы, детского сада, клиники, больницы, магазинов рядом. В строящихся районах этого еще нет, что представляет неудобство для семей с детьми. Если цель – заработок, эти факторы не имеют значения, все-таки стоимость увеличится со временем.

Для себя и дальнейшего проживания делают выбор по таким критериям:

• Расположение в городе – чтобы было удобно добираться до работы, учебы, для этого лучше быть ближе к транспортной развязке;
• Экологическая обстановка – есть ли рядом парки, лес, озеро, река, что-нибудь из природы, для здоровья и хорошего настроения, для прогулок с детьми;
• Материалы– кирпич экологичнее других, панельные перекрытия дешевле, но они накапливают радиацию и слишком быстро теряют тепло, потребуется утеплять;
• На каком этапе находятся – можно ли оценить качество и удобство уже сейчас;
• Цена, согласно определенному бюджету соискателя.

Если со своими субъективными факторами уже определились, нужно выбирать застройщика. Именно от его репутации и состояния уже готовых проектов, отзывов будет зависеть, насколько ему можно доверять свои вложения.

Возможные варианты

Новостройкой называют дом, который еще не передали в эксплуатацию или тот, в который еще никто не вселялся. Можно заплатить на этапе котлована, при готовности половины, при завершении, пока не подключены коммуникации. На всех стадиях оформляются свои документы-соглашения.

Купить можно у застройщика, у организации, которая выкупила квартирный пул – ЖСК, у предыдущего инвестора по переуступке. При этом оплата может быть, как полная, так и рассрочка, кредит, ипотека.

Заниматься поиском предмета инвестирования можно самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлтерских агентств. Действовать единолично целесообразно, если уже выбрана локация и предмет и взаимодействие будет непосредственно со строительной организацией. Если конкретно ничего не выбрано, а есть определенная сумма денег, которые хочется вложить в недвижимое имущество, эффективнее сотрудничать с профессиональным риэлтором. Он подскажет, где можно подыскать варианты на указанную сумму и подробно объяснит различие между выбранными компаниями. Это менее рискованно.

Можно взаимодействовать напрямую с организацией-застройщиком, которая занимается строительно-монтажными работами, или девелопером. Последний участвует в качестве организатора, который ведет объект-строительство от стадии проекта до его полной сдачи. Перед тем, как заключать сделку, лучше побольше разузнать о контрагенте в интернете, посмотреть на его репутацию. Риелтор в этом плане хороший помощник, так как у него опыт и незаинтересованная позиция.

Как можно подстраховаться от ошибок

Рискованно покупать кота в мешке. Если есть возможность, надо побывать на стройплощадке, осмотреть, как ведутся работы. По тому, как организована стройка, кипит ли там работа, как сложены стройматериалы и быстро продвигается дело, можно судить о серьезности компании-застройщика. Также будет видно, какую территорию занимает ЖК, что уже готово и сто планируется.

При нахождении в другом городе тоже есть метод проверить – зайти на сайт компании-застройщика и посмотреть фотографии, выложенную в общем доступе документацию-разрешения и трансляцию с онлайн-камеры. Обычно у всех крупных строительных компаний есть такие сайты, где это подробно расписано. Обратите внимание на такие документы:

• Проектная декларация – показывает подробный строительный план, привязанный к данному месторасположению;
• Документы на право пользоваться земельным участком – это свидетельство собственничества земли или долгосрочная аренда;
• Разрешение на строительство, выданное государственными чиновниками;
• Распоряжения, разрешающие подключение коммуникаций;
• Кадастровый план.

Эти бумаги могут быть опубликованы публично, что свидетельствует об открытости и повышает доверие к компании. Также их можно потребовать в офисе – в отделе продаж. Кроме того, некоторые запрашивают учредительную документацию, бухгалтерские выписки и налоговые декларации, бумаги о прибылях и затратах. Но это вряд ли кто захочет показывать.

Еще один способ проверки – обратиться в банк, якобы за кредитом, и убедиться в том, что компания-застройщик не находится у них в черном списке. При желании оформить ипотеку, целесообразно узнать, аккредитована ли организация в данном банке.

Пошаговая инструкция: как купить новостройку

Каждый, желающий приобрести жилье на первичке, должен пройти такие этапы:

• Выбор новостроя, изучение документации строительной организации.
• Подписание контракта.
• Передача средств по счету.
• По завершению прием объекта и подпись акт приема-передачи (АПП), получение ключей.
• Оформление свидетельства на право собственности и прописка.

Теперь разберем эти шаги подробнее. Когда уже определились с местом и предметом вложения денег, переходим ко второму шагу – письменное оформление.

Вхождение в долю по ДДУ-соглашению

Договор долевого участия – это простой и надежный вид покупки. Это означает, что покупатель становится дольщиком и инвестирует в конкретную недвижимость, получая преимущество заплатить дешевле. Заключать ДДУ можно на любой стадии. Если постройка уже завершена, но не передана в эксплуатацию, можно заключить предварительный пре-ДДУ, тогда нет опаски недостроя. В другом случае предварительные заключения подписывать нет смысла, и они представляют риск для инвестора.

Оплата происходит только после того, как подписан договор-ДДУ, в котором четко прописаны:

• Проектный номер квартиры, ее адрес, количество комнат, площадь, месторасположение на этаже, общая этажность;
• Информация о сторонах сделки;
• Сроки завершения строительства;
• Права и обязанности сторон, ответственность за несоблюдение условий договоренностей;
• Фиксированная цена за квадратный метр или общая – в национальной валюте;
• Основания расторжений договоренностей и ответственность за такие действия.

Даже если плательщик всего лишь дольщик и жилплощади у него еще фактически нет, в процессе ожидания он не может поменять ее на другую. Если это понадобится, придется расторгнуть прежние договоренности и заключить другие.

Взаимодействие с ЖСК;

Жилищно-строительный кооператив тоже может продавать помещения в доме, который они строили. Это может быть подрядчик или группа собственников, которые решили самостоятельно продавать жилплощади. Процедура уплаты пая не подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому представляет большую опасность и риск попасться на мошенников. Такая схема была популярна в недалеком прошлом, но сегодня не пользуется спросом. Инвесторы хотят быть уверены на 100%, что застрахованы от рисков и стремятся получить гарантии, а это – справка о регистрации в Россреестре. 

Договор переуступки

В этом случае недвижимость уже оформлена на другое лицо, которое хочет продать ее еще до того, как получил официальные документы на владение – свидетельство собственника. Процедуру регулируют правовые акты, потому при их несоблюдении возникают споры. Переоформление соглашения-ДДУ должно быть зарегистрировано в Росреестре, что исключает перепродажу нескольким лицам в мошеннических схемах. Также придется получить разрешение от застройщика. Он может отказаться, если продавец демпингует стоимость.

При уступке у следующего собственника-дольщика на руках остаются такие бумаги:

• Соглашение переуступки;
• Квитанция, подтверждающая расчет;
• Согласие компании-застройщика;
• АПП.

Все визируется юристами и нотариусом. Разумнее всего любые соглашения проверять вместе с независимым юристом, чтобы исключить недопонимания и обмана. Большинство проблем связано именно с юридической неграмотностью людей, которых легко убедить в чем угодно.

Купля-продажа

Безопаснее взаимодействовать с владельцем, когда дом уже сдали и получены все удостоверяющие бумаги. Если с этого момента прошло мало времени, никто не успел пожить на этой жилплощади, и она достается впервые для благоустройства, ремонта и проживания. Как принято, здесь нет отделки и приходится все делать под себя.

При этом иногда можно и сэкономить, если прежний владелец продает, в связи с непредвиденными жизненными ситуациями, соглашается на скидку. Часто бывает так, что на территории жилого комплекса есть постройки, уже эксплуатирующиеся, и другие еще строятся. Здесь можно поискать уже сданную квартиру с документами и заплатить меньше или столько же, сколько за инвестиции фирме-застройщику. Это бывает не часто, надо хорошо поискать, риэлтор в этом плане помощник.

Как проходит оформление в собственность

Как только объект сдали, дольщику приходит уведомление об этом и просьба явиться на сверку, подписать акт приемки-передачи. Важно внимательно осмотреть все помещения, обратить внимание на качество отделки, если она предполагалась, наличие проводки, подведенных канализационных и водопроводных труб, стеклопакеты, двери. Если ни к чему претензий нет, можно подписывать.

Подписав акт, хозяин соглашается со всеми недостатками и при их последующем обнаружении потребовать исправлений у строителей уже нельзя будет. Многие прибегают к услугам оценщиков со спецтехникой, чтобы при выявленных недостатках указать их строителям, которые обязаны устранить их бесплатно еще до подписания приемки-передачи.

Приобрести можно за наличные средства или кредитные. Тогда на руках у дольщика остается квитанция о полной уплате, договор с банком о внесении первоначального взноса и отчислений и закладная.

Для регистрации, следует собрать:

• ДДУ или договор-переуступку;
• Квитанции об уплате;
• Заявление участников сделки, а также согласие супруга;
• Гражданские паспорта владельцев.

После того, как БТИ проверило параметры и квартирную площадь, оно оставляет справку, которую вместе с АПП и предыдущим списком бумаг следует передать для получения свидетельства на собственность.

Оплачивается госпошлина и Регистрационная палата выдает официальный бланк в течение 2-4 недель. Официальные сроки рассмотрения заявки – 10-30 дней. Также выдается техпаспорт. Далее хозяин может на основании этого получить прописку в отделении УФМС. 

Основные вопросы будущих покупателей и советы

Когда придется платить за коммунальные услуги – с момента подписи приемки-передачи. Пока нет привязки к определенным коммунальным службам, оплачивают по реквизитам счета фирмы-застройщика.

Что делать, если сроки сдачи сильно затянулись, можно ли подавать в суд на неустойку – если стройка затягивается на некоторое время, вас обязаны за 2 месяца до этого проинформировать и предложить создать дополнительный контракт с согласием на такие условия. Если согласиться, дальнейшие претензии не актуальны. Если отказаться ставить подпись, то после сдачи объекта можно написать претензию самой компании с просьбой оплатить неустойку или обратиться в суд, где насчитают пеню за каждый просроченный день.

Как воспользоваться ипотекой – обратиться в банк, где у организации-застройщика есть аккредитация, и передать требуемые справки и выписки.

Возможна ли рассрочка без переплаты -  это решает сам продавец. Если он предоставляет рассрочку платежа, она оформляется в отделе продаж.

Можно ли воспользоваться материнским капиталом – необходимо обратиться с этим вопросом в банк, который обслуживает строительную организацию или к продавцу, чтобы уточнить, принимает ли он такие платежи от государства. Не все соглашаются.

Как можно получить скидку? Надежный метод – заплатить всю сумму наличными. Для инвестирования скидка бывает в пределах 5-10%, что существенно для большинства желающих. Также следует обращаться к менеджерам в конце года или квартала с просьбой сделать небольшую скидку, это работает, если «горит» план и немного желающих.

Когда придется платить за коммунальные услуги – с момента подписи приемки-передачи. Пока нет привязки к определенным коммунальным службам, оплачивают по реквизитам счета фирмы-застройщика.

Что делать, если сроки сдачи сильно затянулись, можно ли подавать в суд на неустойку – если стройка затягивается на некоторое время, вас обязаны за 2 месяца до этого проинформировать и предложить создать дополнительный контракт с согласием на такие условия. Если согласиться, дальнейшие претензии не актуальны. Если отказаться ставить подпись, то после сдачи объекта можно написать претензию самой компании с просьбой оплатить неустойку или обратиться в суд, где насчитают пеню за каждый просроченный день.

Как воспользоваться ипотекой – обратиться в банк, где у организации-застройщика есть аккредитация, и передать требуемые справки и выписки.

Возможна ли рассрочка без переплаты -  это решает сам продавец. Если он предоставляет рассрочку платежа, она оформляется в отделе продаж.

Можно ли воспользоваться материнским капиталом – необходимо обратиться с этим вопросом в банк, который обслуживает строительную организацию или к продавцу, чтобы уточнить, принимает ли он такие платежи от государства. Не все соглашаются.

Как можно получить скидку? Надежный метод – заплатить всю сумму наличными. Для инвестирования скидка бывает в пределах 5-10%, что существенно для большинства желающих. Также следует обращаться к менеджерам в конце года или квартала с просьбой сделать небольшую скидку, это работает, если «горит» план и немного желающих.

Стараясь найти наиболее выгодное предложение, не стоит гнаться за дешевыми. Каждый район и квартал имеет среднюю стоимость. Если вы видите подозрительно низкий ценник, это повод задуматься и не спешить соглашаться.

Основная проблема, которая возникает без предварительной тщательной проверки документации – это долгое ожидания завершения стройки, а потом и выдачи свидетельства. Также при отсутствии разрешения на подключение коммуникаций или нелегальном захвате земельного участка жильцам приходится долго жить без света, отопления или электричества. Предотвратить такое разочарование можно, если разузнать подробнее о фирме-застройщике. Риэлтерские конторы для этого и существуют, хотя за их услуги придется заплатить комиссию.