Как купить квартиру

Как купить квартиру 21.10.2019 17:00

Приобретение собственного жилья – важный и желанный момент для каждого. Многие задумываются об этом рано и копят деньги, живя с родителями, а некоторые принимают решение спонтанно, когда условия вынуждают – после свадьбы, рождения детей, переезде в другой город.

Рынок недвижимости огромен и на нем существуют свои правила. При этом физическое лицо может выбрать условия покупки, воспользоваться услугами посредников или действовать самостоятельно, подобрать варианты и готовиться к оформлению документов. На пути встретится много трудностей и преград и лучше заранее быть к ним готовым. В нашей статье, вы узнаете, как правильно и выгодно купить квартиру и не попасть в беду. Разберем все методы и расставим точки над и.

Основное рыночное предложение

Прежде всего, необходимо установить, что существует два типа квартир, предлагающиеся на разных уровнях:

• Первичный рынок. Здесь представлены новостройки, которые уже готовы и сданы в эксплуатацию, но никто еще не оформил право собственности, или только строящиеся дома. Покупатель оформляет договор долевого участия и выступает дольщиком, то есть инвестором компании-застройщика. Также здесь выставлены предложения от подрядчика – это недвижимость, которую застройщик передал во владение управляющей компании, строящей дом, в счет выплаты долга за стройматериалы. В любом случае, покупателю предлагаются площади, которыми еще никто до этого не владел, потому он претендует стать первым владельцем совершенно новой жилой площади.
• Вторичный рынок. Представлен, как старый фонд, так и только построенные ЖК, но уже оформленные в собственность физическим или юридическим лицом. Сюда относят здания, которым сто лет и совершенно новые постройки, введенные в эксплуатацию, с готовыми документами на предыдущего владельца.

Обычно первичка дешевле вторички, особенно в долгосрочных инвестициях. Компании, строящие жилой комплекс или отдельное здание, выставляют на продажу жилплощади еще на этапе котлована и продолжают ее до завершения строительства и сдачи в эксплуатацию. Это шанс для многих выгодно вложить деньги, ведь после завершения стройки и полной готовности, недвижимое имущество автоматически взлетает в цене, минимум на 25%. Но с этим сопряжено немало рисков, о которых мы еще расскажем.

Вторичка может стоить дороже, если постройка крепкая и недавняя, и в порядке вся документация. Дешевле же она обойдется, если недвижимость требует капитального ремонта или находится в плохом состоянии, неблагоприятных условиях, есть юридические вопросы к продавцу. В любом случае, перед покупкой обязательно проконсультироваться по конкретному объекту с юристом и нотариусом, которые проверяют документацию и базу, где можно увидеть обременение или другие проблемы.

Подготовка к сделке

Перед тем, как совершать ответственный шаг, обязательно подготовиться. Покупателю стоит подумать о требованиях, которые он выдвигает к своему будущему жилью и расставить приоритеты. На первоочередном месте может быть конкретный район или его приметы – близость к транспортной развязке, центру, парку, работе, промышленной зоне. Цена должна быть определяющим, но не единственным критерием, так как по одной стоимости могут продаваться совершенно не похожие квартиры.

Заблаговременно расставив приоритеты, не будет так легко поддаться на уговоры хозяина или риелтора, которые могут хитростью заставить купить совсем не то, что вам на самом деле нужно. Всю подготовку можно уложить в такие пункты:

• Определиться с характеристиками – квартирными габаритами, локацией, типом – первичка или вторичный. Если это вторичка, надо заранее продумать, в каком состоянии должна быть квартира, нужна ли мебель, проведенный газ и другие параметры.
• Затраты. Рассчитывать желательно на меньшую сумму, чем есть на самом деле, так как при этом всегда возникают дополнительные расходы, которые очень сложно предугадать наперед. Сверх цены, нужно накинуть растраты на ремонт, обстановку, услуги посредников, на оформление и изменение права собственности. Не рассчитывайте на дешевизну, так как это всегда грозит непредвиденным подвохом.
• Вид финансирования – это наличные во всей сумме, кредитные средства, ипотека или другое.
• Способ поиска – самостоятельный или с помощью риелтора. Если самоличный – то разместить объявление о покупке или самому звонить по рекламе о продающемся лоте.
• Как только приглянулось одно предложение, не спешите с решением. Лучше осмотреть несколько, сравнить и прийти к обдуманному выводу. При этом можно лучше узнать реальную ценность, чтобы не переплатить.

Покупатель должен поставить перед собой цель, проанализировать свои возможности, исследовать все представленное и определенные найденные варианты, чтобы найти верное решение. На это может уйти не один месяц, поэтому сразу запаситесь терпением и не поддавайтесь на провокации и уговоры посторонних.

Если уже выбрали, подумайте, есть ли возможность сэкономить, перестраховаться, проверить собственника, самого посредника. При этом надо знать реальную цену предмета покупки. Для этого есть несколько методов. Один – спросить у нескольких посторонних риелторов, подробно описав конкретное место. Второй – самому представиться продавцом и постараться узнать, какой минимальный ценовой порог по указанным характеристикам. Третий – ходить на множество просмотров и сравнивать предложения.

Стоимость зависит от:

• Количества комнат;
• Квадратуры;
• Типа и особенностей планировки;
• Этажности и размещения на этаже – куда выходят окна;
• Тип здания, год постройки, особенности;
• Территория вокруг – ее площадь, закрытая или открытая, есть ли парковка, охрана, собственная детская площадка;
• Есть ли балкон или лоджия;
• Состояние отделки – хорошая, требует косметического обновления или капремонта;
• Какое отопление используется – индивидуальное или центральное, есть ли счетчик;
• Размер кухни и санузла, совмещенного или раздельного;
• Район – его инфраструктура, расположение к центру;
• Кто выступает застройщиком, его репутация, качество работы;
• Если это новострой – готовность к сдаче.

Прайс иногда мало зависит от затрат на возведение или ремонт, поэтому иногда даже плохое состояние при отличном расположении не поможет уговорить продавца продать ценность дешевле. На ценообразование влияет, в основном, район и его престиж, городская инфраструктура, а потом состояние постройки и жилых комнат, размер, этажность и другие факторы.

Для сделки на нескольких этапах и с различными вариантами есть свои особенности. Проверяется множество документов, в каждом случае есть отличия, риски тоже различны. Есть у каждого и свои преимущества. Рассмотрим каждый по порядку.

Первичный рынок

Сюда относят новостройки, которые еще не были в собственности. Обычно качество строительства-ремонта в новых ЖК и отдельных строениях лучше, чем в старом фонде, более просторные и удобные планировки, стройматериалы у некоторых застройщиков очень качественные. Подъезды, как правило, просторные и ухоженные, есть придомовая территория с собственной инфраструктурой, нередко на первом этаже есть магазины и офисы услуг, которые пригодятся жильцам.

Есть разнообразные схемы приобретения жилплощади в этом случае:

• Инвестиции в стройку, пока она не началась или находится на начальной стадии, сэкономив некую сумму.
• Заплатить за жилплощадь в сданном доме без отделки или с ремонтом от строителей (этот вариант выгодный и самый безопасный для тех, кто хочет стать собственником впервые, но его очень быстро разбирают).
• Выкуп за наличные в полном объеме, рассрочкой на 1-3 года или оформление ипотеки через банк.

Реализация недвижимости при этом происходит через отдел продаж застройщика, к нему обращаются напрямую или через посредника. Имущество строительной компании переходит к физлицу, если он оформляет договор купли-продажи с уже сданным объектом. На него же составляется свидетельство о владении.

Если покупать в недостроенном здании, то компания составляет договор долевого участия, где инвестор-дольщик пока не владеет имуществом, а только инвестирует в строительство с правом в дальнейшем за свою долю приобрести жилую площадь в этом доме.

Экономия при вложении средств на этапе котлована значительная – до 40%, но при этом велики риски, что:

• Компания-застройщик обанкротится и заморозит проект, а все его вкладчики понесут убыток;
• Стройка затянется, из-за нехватки финансирования, получить свою долю можно будет не скоро;
• Строение не подключат к коммуникациям при проверке госорганизациями, по причине допущенных нарушений норм или спорного статуса земли – это говорит о том, что его не сдадут к эксплуатации жильцам и не будет свидетельства;
• Полученное жилье не будет отвечать ожидаемым параметрам по качеству и размерам.

При обсуждении и выборе объекта в отделе продаж представитель показывает только макет и схемы, иногда водит в шоу-рум, но представить, как все окажется в реальности проблематично. Это и отличает первичную недвижимость от той, что уже реальна, которую можно осмотреть и оценить достоинства и недостатки.

Как проверить компанию-застройщика

Следует попросить у компании-продавца следующие официальные бумаги, желательно с юристом или лицом, разбирающимся в этом вопросе:

• Учредительную документацию;
• Коды ИНН и ОГРН;
• Финансовые отчеты за последний год;
• Бухбаланс с распределением прибыли;
• Отчет аудиторской проверки.

Данные нужно сравнить с кодами и номерами, названиями, которые пишутся в ДДУ, они должны совпадать. Бухгалтерскую и финансовую отчетность могут отказаться показать, сославшись на нецелесообразность требований, но опытный юрист или риелтор быстро найдут ответ в таком случае.

Важно проверить разрешение на застройку и документацию на земельный участок. Если есть разрешение на подключение к городским сетям – водопроводу, канализации, электричеству, газу, значит все в порядке.

Важным показателем является история самой компании. Узнайте, где и сколько проектов она ведет, какие закончила, есть ли задержки. Нередко корпорации начинают сразу несколько строек и распределяют на них деньги по ходу получения средств от покупателей-инвесторов, но это создает риск при малейшем затруднении остановить строительные работы на неизвестных срок.

Жилые комплексы, строящиеся по современным требованиям, привлекают своим качественным отличием и внешним видом, дизайном. Стоимость квадратного метра в них колеблется от нескольких тыс. до десятков тысяч рублей. Это зависит не столько от материалов, сколько от стоимости земли. На окраинах обычно дешевле, поэтому там можно отыскать люксовые предложения по ценам небольшой старенькой квартирки в центре. Но удаленное расположение также для многих минус.

Информация в ДДУ, которую важно проверить перед подписанием:

• Реквизиты сторон – владельца-продавца и плательщика;
• Характеристика предмета продажи с подробным описанием;
• Способ оплаты и порядок – полная сумма или рассрочка;
• Срок сдачи в эксплуатацию;
• Отдельные условия и обязанности сторон.

Договор состоит из множества листков и может ввести в растерянность любого некомпетентного человека. Лучше взять его домой, ознакомиться детально, прочитать до конца в спокойной обстановке, показать юристу и только после этого идти на подпись и оплату. Оплачивать необходимо после того, как ДДУ будет зарегистрирован в госреестре.

Если предоставляется рассрочка продавцом, он разбивает платежи на части и составляет график взносов. Обычно это короткий срок – до 5 лет и платежи крупные. Первоначальный взнос устанавливает компания-продавец, согласовав с покупателем детали. Чем больше первая сумма, тем меньше бремя погашения. Конец выплаты совпадает с моментом окончания стройки и передачу дома на баланс. После этого плательщик приходит и оформляет новый документ о переводе его доли в квадратные метры. Тут же начинается оформление свидетельства собственничества.

Переуступка прав

Продавать квартиру в строящемся доме имеют право не только застройщик, но и те пайщики, которые уже внесли первоначальный взнос и ждут завершения. Они вправе передать полномочия расплачиваться с продавцом и получить от него жилье по завершению другим лицам, продав свою часть. Перепродают недвижимость также посреднические организации с целью получить наличный доход.

Законность и правильность сделки проверяют риелторы или адвокаты с нотариусами, если посредники не принимают участие. При этом важно предоставить первоначальный договор долевого участия и оформить:

• Соглашение о переуступке;
• Согласие застройщика на сделку;
• Контракт купли-продажи с доказательством взаиморасчета;
• Акт приема-передачи прав между сторонами.

Если следовать нормативам и оформлять процедуру нотариально, риска в этом нет. Далее новый дольщик продолжает выплачивать взносы за прежнего участника, в а конце получает свидетельство на свое имя.

Риск купить недвижимость появляется не в случае переуступки, а при желании сэкономить и приобрести ее на торгах. В эту категорию попадают объекты, выставленные на аукцион банком для возмещения ущерба от должника, а также арестованные, конфискованные за неуплату коммунальных платежей, при банкротстве с залоговым имуществом.

Рискуют покупатели получить дешевую недвижимость с проблемами, среди которых – большой невыплаченный долг, прописанные жильцы, в том числе несовершеннолетние, судебная тяжба от бывшего владельца, другие обременения. При этом покупка становится проблемной и приносит одни неприятности и лишние траты.

Как купить квартиру на вторичном рынке без обмана и рисков

Устаревшие дома, требующие капитального ремонта, а также с неудобной планировкой, малой площадью, стоят значительно дешевле новых. Люди, которые выбрали такой вариант, предпочли приоритетное расположение или хотят сэкономить вначале. Но это неизменно приведет в будущим тратам на ремонт и восстановление, обустройство. Расширить пространство или перепланировать иногда не получается.

Устаревшие коммуникации часто оказываются плохими не только на одном участке, а и во всем доме, поэтому замена проводки или газовых труд в квартире не исключает аварии у соседей с последствиями для всех жильцов. Нередко недостатки сразу не определить, и все это является минусом покупки этого типа недвижимого имущества.

На жилплощади уже прописаны люди, их следует выселять, что может привести к долгим разбирательствам и спорам. Также здесь часто действуют мошеннические схемы, а в документах владельцев нередки ошибки, многие не перевели свое имущество из разряда коммунального в частное и прочее. Чтобы разобраться в этих тонкостях, следует показать все документы специалисту в этой области. Если нет желания сотрудничать с риэлтерскими агентствами, можно самостоятельно попытаться проверить:

• Право собственности продавца на объект. Попросить показать правоустанавливающий документ – свидетельство, купчую, приватизационные бумаги, справка о вступлении в права наследования. У посредника просите доверенность, действительную на текущую дату.
• Самого собственника. При возможности, обязательно встретиться с владельцем и узнать, по своей ли воле и по каким причинам продает. Нередко мошенники действуют обманом, если хозяин не во вменяемом и психически стабильном состоянии.
• Статус объекта. Для этого запрашивается выписка из ЕГРП – единого госреестра филзиц, которая позволяет удостовериться в отсутствии залога или оформления кредита на данную собственность. Попросить квитанции с лицевых счетов об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. При продаже доли в общем владении, следует собрать заявления от других дольщиков об их отказе в приоритетной покупке. Если есть обременения, их снимают до сделки.
• Сколько раз проводилась купли-продажа. Если предмет продавался множество раз, это повод усомниться. Причиной частой перепродажи может быть аварийное состояние коммуникаций, проблемы с соседями.
• Наличие долгов по оплате счетов.
• Законность планировки. Если проводилась перепланировка, должен быть получен технический паспорт, это подтверждающий.
• Нет ли действительного договора аренды. Если есть арендодатель, продажа возможна только по завершению срока сдачи.
• Если есть опекуны несовершеннолетних или совладельцы, от них получить разрешение и согласие.
• Нюансы и требования до этапа передачи денег. Уточните порядок и сроки выписки всех прописанных, когда можно въезжать, есть ли отсрочки, когда будут погашены долги по коммуналке.

Непосредственно перед совершением сделки или заранее, пока продавец ведет подготовку, часто происходит передача залога. Это действие обязательно задокументировать – выписать расписку, составить отдельный договор.

Если стороны договорились и все мнения были учтены, пришли к согласию по цене и другим условиям, можно составлять купчую. Сделать это можно в офисе посредника или самостоятельно. При желании лично заняться этим делом, можно обратиться за регистрацией в МФЦ или отдел Росреестра по своему району.

Когда нужен риелтор и как его выбрать

Многим спокойнее все правовые сделки совершать с помощью профессионалов. Для этого можно обратиться в риэлтерское агентство с просьбой подобрать вариант по своим требованиям. Посредником выступает фирма или частное лицо-риэлтор, работающий на себя. При выборе последнего будет экономия на вознаграждении (1% вместо 3), но не будет гарантии, есть риск попасть на недобросовестного человека. Некоторые агентства берут предоплату и составляют контракт на услуги, гарантируя удовлетворить требуемые условия и найти в точности, что клиент просит. Комиссия потом учитывает первоначальный аванс.

Преимущества брокерских услуг:

• Опыт и профессионализм сотрудника. Это экономит время и позволяет концентрироваться на основных моментах при поиске.
• Есть собственная база предложений, которая отсутствует в свободном доступе. Это шанс выгодного приобретения.
• Нет необходимости покупателю самому ходить на просмотры и постоянно писать и оплачивать объявления, вести переговоры.
• Чем крупнее агентство, тем больше вероятность удовлетворить запрос по внутренним базам, есть гарантии и обязательства исполнителя. Но в том есть и минус – высокая ставка. Если агент выступает членом гильдии риэлторов – это позитивный показатель.

При выборе следует обращать также внимание на сам офис, его состояние, порядок, наличие офисной техники, репутацию на рынке. В договоре должны быть прописаны гарантии и что будет при форс-мажорных обстоятельствах, порядок устранения разногласий. Пункты, которые настораживают, лучше попросить убрать. К ним относится установка непомерного штрафа за расторжение договоренностей или запрет общения с хозяином.

Ответственность риелтора-работника застрахована. Он имеет право привлекать себе в помощь других сотрудников своей организации – коллег, юристов, оценщиков, адвокатов. При окончании его работы составляется акт приема передачи.

Посредник необходим, если клиенту самому некогда заниматься поиском или у него не хватает компетенции. При подборе варианта придется оформлять и регистрировать куплю-продажу, профессиональная помощь гарантирует ее легитимность и обезопасит факт оплаты.

Агентство отвечает за ошибки своих работников, если один не может присутствовать на встрече, его заменяют другим, а на заключительной стадии сотрудничества контролируется чистота сделки. При любых нарушениях фирма возмещает ущерб и несет полную ответственность за легальную куплю-продажу, что надежнее, чем заниматься проверками лично.

Способы покупки недвижимости

Существует несколько возможных методов, как заплатить за жилье. Они делятся на два главные – за собственные или привлеченные средства. Если не хватает суммы для единовременного выкупа всей суммы, можно обратиться в банк за ссудой или к застройщику за рассрочкой, а также к государству за ипотекой. Рассмотрим все способы по порядку:

1. Наличный расчет.

Происходит при покупке квартиры на вторичке у хозяина в 90% случаев. Редко кто соглашается дать отсрочку части платежа, подписав соответствующие бумаги. Но и при инвестировании в стройку также часто платят наличкой. За это также полагается некий процент скидки – в среднем 5%. Этот метод простой и быстрый, но наиболее волнительный для покупателя, так как передача денег происходит в момент подписания бумаг, а фактически переход собственности состоится только после того, как Росреестр завизирует это – через 10 дней.

Чтобы быть уверенным, что не будет обмана и ничего не сорвется, продавец пишет расписку в получении указанной суммы за такое-то действие. Сама передача наличности происходит в людном месте или в банке с присутствием наблюдателей для безопасности. Уплаченный ранее залог вычитается. Больше платить ничего не понадобится, процент посредник и нотариус забирает тут же.

2. Ипотека.

Это кредитование за счет государства, подходит тем, кто официально трудоустроен и имеет постоянный доход, выше среднего. Государственные программы «Доступное жилье» и другие имеют свои условия, и не все могут им соответствовать. Ставка по ипотеке составляет 10-14%. Это переплата, которая взымается за возможность отсудить у государства деньги.

Главное условие – наличие определенного капитала на первоначальный взнос, он может составлять от 10% от стоимости объекта, в редких случаях доходит до 40 и зависит от кредитующего банка.

Пользователи ипотечного кредитования получают возможность завладеть жилплощадью, не имея на руках сразу большой денежной суммы, но бремя кредита будет отягощать жизнь очень долго. Средний срок – 20 лет, минимум 10. Для этого семья планирует свой ежегодный бюджет на долгую перспективу и экономит на всем, пока не погасит долг.

Чтобы понять, подходит ли вам ипотека, нужно рассчитать свои силы и ежемесячные выплаты. Они должны быть посильными и не отягощать существование, иначе на фоне депрессии и нервного напряжения можно потерять не только цель в жизни, но и работу, а это в таких условиях большая неприятность. Если основной платеж не более 40% от месячного дохода, останется только правильно выстроить стратегию и оптимизировать траты.

3. Рассрочка.

Этот метод между наличными и кредитными средствами. Он состоит в оформлении бумаги с продавцом о дроблении платежей на части и установление графика их выплаты. Первоначальный взнос – около половины, а дальше отчисления в равных долях происходят периодически – каждый месяц или квартал. Максимальный срок составляет до 3 лет, иногда один. Это позволяет не переплатить цену и растянуть оплату, выгодно для тех, у кого есть капитал, но всю стоимость сразу не получилось заплатить.

Подходит рассрочка тем, кто собирается получить выручку от продажи другого предмета и не хочет терять шанс, покупая выбранный объект. Также тем, кто имеет стабильно высокую зарплату. Иногда застройщик или подрядчик предлагает кредитирование с небольшой переплатой – до 10%, но обычно берет наличкой.

4. За материнский капитал.

Это еще один выгодный вариант, как приобрести жилье, имея изначально ограниченные средства. При этом есть такие особенности:

• Налом взять средства не получится, они переводятся государством на счет владельца и только через 2 месяца после подписания контракта;
• Распространяется на семьи, у кого 2 ребенка и больше, на одного не дают;
• Покрывает расходы на приобретение, если цена не более определенной правительством в конкретный год (периодически меняется);
• Если стоимость выше, покупатель оплачивает разницу из своего кармана – наличкой или кредитом.

Материнский капитал может быть направлен на погашение ипотеки или на первоначальный взнос. Также можно воспользоваться программами «Молодой семье доступное жилье», если хотя бы одному из супругов еще нет 30.

Пошаговая инструкция, как купить квартиру без посредников

Обращаясь в риэлтерское агентство, человек ожидает, что ему подберут варианты по его требованиям, проведут грамотные переговоры, помогут проверить недвижимость перед покупкой и организуют сделку в рамках закона. Но не все готовы платить за это до 3% посреднику, а хотят сэкономить, снижая свои затраты. Если необходимо найти жилплощадь для приобретения и нет возможности или желания обращаться к помощникам, можно следовать такой инструкции:

Шаг 1: выбор времени для покупки.

Обычно зимой и летом затишье на рынке недвижимости – в летнюю пору из-за отпусков, а в зимнюю из-за погоды. Вся активность приходится на межсезонье. Но тогда и цены самые высокие. Советуем начинать поиск весной или осенью, когда есть большой выбор. Также при выборе варианта без отделки у покупателя останется время на ремонтные работы.

Шаг 2: рассмотрение нескольких вариантов.

Когда вы определились с критериями выбора – площадью, количеством комнат, районом, типом здания, качеством отделки и ценой, рассматривайте объявления по своим приоритетам. Существует множество сайтов с рекламой от собственников, по ним понадобится звонить и ходить на просмотры, записывать детали по каждому и потом сравнивать. Это даст возможность ознакомиться с предложением на рынке и ценовой категорией, чтобы не переплатить. Даже если уже понравился один вариант, обязательно посмотреть другие, чтобы убедиться в правильности решения.

Шаг 3: оформление сделки купли-продажи.

Если это первичка, покупка происходит в отделе продаж, менеджер предоставляет все необходимые бумаги. Если вторичка – придется самостоятельно все искать и проверять. Стороны подписывают между собой договор-купчую и визируют его у нотариуса. Там же пробивается по базе квартира, чтобы удостовериться в отсутствии обременений. К этому этапу все прописанные жильцы должны быть выписаны. Если прописка есть у несовершеннолетнего, без согласия его родителей или опекунов выписаться и зарегистрироваться в другом месте, никто не имеет права его лишать жилплощади, даже через суд.

Шаг 4: передача денег.

Участники переговоров самостоятельно решают, где и при каких обстоятельствах будет произведена оплата – у нотариуса, в банке, в офисе. Обычно покупающий заинтересован в законности подписания бумаг и просит присутствия своего юриста, а продающий – в финансовом исходе и тщательно проверяет банкноты на наличие фальшивых. Можно платить в долларах, если это требование участников переговоров, но фиксироваться сумма все равно будет в рублях по курсу.

При подготовке к сделке собираются такие документы для предоставления в регистрационный отдел МФЦ или госреестра:

• Паспорта продавца и покупателя;
• Купчая;
• Заполненная форма заявления о регистрации права собственности на другое лицо – берется на сайте;
• Кадастровый паспорт;
• Чек об уплаченной госпошлине;
• Акт приема-передачи;
• Заявления совладельцев на проведение сделки (супруга, если имущество считается совместно нажитым или дольщиков в общей жилплощади), доверенность на доверенное лицо, если оно выступает стороной.

Кроме этого, сам покупатель вправе попросить показать выписку из домовой книги о прописанных, техпаспорт, справку из ЕГРП и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей перед коммунальщиками.

В договоре-контракте указываются такие данные: адрес и характеристика объекта покупки, стоимость в рублях, ФИО сторон, условия передачи прав на владение. Нотариус подтверждает легальность документации и ставит подпись с печатью. За его услуги платит один или оба участника поровну, как они решили заранее. Продавцу придется заплатить налог на прибыль, его размер зависит от длительности владения имуществом. 13 % придется вернуть государству, если купля-продажа была оформлена менее, чем через 3 года после вступления в права собственности (покупка должна была быть до 2017 года). Если после, то не облагается налогом только та продажа, которая последовала через 5 лет. Оплачивает ее тот, кто получает выгоду, то есть покупатель не платит.

Как купить квартиру, если не хватает средств и не дают ипотеку?

В случае, если человека не кредитует государство и банки отказывают в сотрудничестве по причине нелегального трудоустройства или слишком маленькой зарплаты, можно подойти к делу, с другой стороны. Разберем основные возможности.

Если нет работы по найму с официальной заработной платой, но вы числитесь предпринимателем, достаточно предоставить справку о доходах из ФНС по форме 2-НДФЛ. Есть банковские структуры, которые не требуют документации о зарплате. Если справки нет, некоторые соглашаются оформить ипотеку, но увеличив процент переплаты до 1%.

Не хватает средств на первоначальный взнос

Можно взять потребительский кредит на эту сумму и заплатить банку. Потребкредит означает, что в итоге вам придется выплачивать два долга, и переплата будет двойная, но это самый простой и быстрый метод.

Использование сертификатов государственной поддержки по программам кредитования малообеспеченных, льготников, молодых семей, многодетных. Этого должно хватить на первоочередной платеж.

Взять еще один займ. Это возможно только для банковских клиентов с хорошей кредитной историей и отсутствием задолженностей, высокой прибылью.

Обращаться за кредитом можно не только в банковские учреждения, но и в микрофинансовые организации. МФО охотнее раздают займы и не обращают внимание на кредитную историю клиентов, но и берут повышенную комиссию, при просрочке возможно переключение на общение с коллекторами и риск оказаться без жилья и потраченных рублей.

Если зарплата недостаточная, следует указать кредитору другие источники финансирования, привести поручителя, оформить залог. Существуют также программы субсидирования льготников, к которым относят военных, работников бюджетных предприятий, многодетных и малообеспеченных. Если не кредитование, то постановление на учет по выдаче государственного жилья точно возможно.

Налоговый вычет

Экономия от приобретения недвижимости может наступить не только на начальном этапе, подыскав вариант дешевле или в инвестициях, но и позже, получив возврат части суммы из ФНС. Установленный лимит – 2 млн. руб.: 2000000*0,13 = 260000 рублей. Выплаты осуществляются годами. Считаются последние три года работы. Если в то время выпадает пенсия или нетрудоспособность, делается перерасчет.

Этот вариант имеет свои особенности:

• Выдается только лицам, официально трудоустроенным и ежемесячно вносящим отчисления из заработной платы в пенсионный фонд (этим занимается работодатель или сам предприниматель за себя);
• Возможно вернуть 13% от потраченного на покупку квартиры наличными или от тела кредита и еще 1% от переплаты;
•  
• Пользоваться вычетом может человек раз в жизни (если он ранее уже использовал 13-процентный возврат, то при выкупе другой недвижимости с кредитованием, у него остается шанс получить однопроцентный);
• Дается на совершеннолетних, за детей – на родителей;
• Оформляется задним числом и выплачивается наличными или в счет погашения задолженности напрямую от работодателя, или на будущее, когда из зарплатной ведомости не вычитается НДФЛ, отчего чистыми на руки выдается больше.

Необходимо собрать такие документы:

• Паспорт плательщика;
• Купчая на квартиру;
• Декларации 2 и 3-НДФЛ;
• Свидетельство права собственности, уже оформленное;
• Акт приема-передачи;
• Кредитный договор об уже уплаченных процентах-переплате, если он есть.

Физлицо может компенсировать свои личные издержки или уменьшить кредитное бремя, если воспользуется своей законной возможностью не платить налог на прибыль, по причине сверхтрат на обеспечение базовой потребности – купить жилье.

Трудности, которые могут возникнуть

Будущий хозяин недвижимости должен знать, что на пути к его цели обязательно возникнут препятствия, но все они преодолимы, проблемы можно решить, если не запутаться в них и не дать себя обмануть. Лучшей страховкой будет обращение к профессионалам, которым доверяешь. Если таковых нет, достаточно будет следовать нашей инструкции и здравому смыслу.

В любом случае придется делать оценку недвижимого имущества и рекомендуется сделать ее легально. Это предотвратит возникновение нестыковок при проверках, при оплате взносов или налогов. Также это обезопасит от риска переплатить за покупаемый товар.

Оценщик приезжает на объект и осматривает его, это делается, когда предмет обсуждения уже существует – то есть на вторичном рынке. На первичке приходится только доверять цене, установленной застройщиком.

Желательно исследовать квартиру на наличие скрытых недостатков, что поможет сразу определить обман или хитрость посредника, или хозяина. Среди них встречаются – плохие трубы, негодная проводка (старая или просто некачественная), ошибки в планировке или подключении коммуникаций. Выявить такие минусы можно не всегда вовремя, некоторые хорошо скрываются за косметическим ремонтом или находятся в труднодоступных местах.

Если готовый объект подлежит осмотру и тщательному исследованию экспертов, которые напишут заключение и дадут реальную ценность, то это сложно сделать заранее с домом, который не сдан в эксплуатацию. Последнее встречается при регистрации переуступки по ДДУ от прежнего владельца.

Сбить цену на выбранный предмет спора можно, поторговавшись с хозяевами. Как известно, первоначальный прайс всегда слегка завышен и часто уже включает комиссионные посредников. Торги следует начинать с того, чтобы показать свою готовность к приобретению, перечислить достоинства, свою заинтересованность и платежеспособность. После того, как расположили его к себе, указать на явные недостатки, которые отражаются на справедливом ценообразовании. Предлагать заведомо меньше, чтобы потом прийти к компромиссу. Залог сразу в руки быстрее убедит колеблющегося торговца. Главное, подписать расписку и договор-соглашение о передаче задатка.

С вторичкой чаще бывают споры о наличии долгов и зарегистрированных жильцах, обременении. Это еще не повод отказаться от выгодного предложения, если вам предлагают дешевое приобретение при условии быстрого расчета налом. Тогда лучше привлечь профессионалов-юристов, которые сопроводят процесс и будут подсказывать по ситуации, как действовать, чтобы устранить препятствия. Как показывает практика, в большинстве случаев исправить положение можно, если быть готовым к пристальному вниманию и потратить свое время. Если юрист скажет, что здесь полагается только суд и долгие тяжбы – это признак отказаться от затеи.

Обманывают не только продавцы-собственники, но и застройщики или подрядчики, недобросовестные посредники-риелторы. Никому нельзя верить на слово, ведь на кону крупные траты и высокий риск. Все следует перепроверять, требовать документального подтверждения словам и обещаниям, вычитывать контракты и любые бумаги, требующие подписи.

При горячем желании лично все проконтролировать и справиться без помощников, купить недвижимость будет реально, но это требует затрат в денежном и временном эквиваленте, а также усилий – физических и моральных. Процесс длительный и нередко изматывающий, особенно для неподготовленных. Но все возможно, если у вас есть помощники и некуда спешить. Спокойно выбирайте между несколькими объектами, взвешивайте за и против, сопоставьте свои желания и реальность.

Следуя нашим инструкциям и своей интуиции, можно найти то, что искали, даже если на этой уйдет не один месяц. Уделяйте внимание фиксации договоренностей, особенно взаиморасчеты и акты. Подписанная ведомость избавляет от ответственности исполнителя, если недочеты найдут позднее.