Различия между авансом и задатком – юридические тонкости, о которых нужно помнить

Сделки с недвижимостью обычно являются довольно длительными и сложными процедурами, не лишенными своих «подводных камней» и стрессовых ситуаций. Особенно накаляются страсти, когда сделка подходит к своему завершению. Ведь до последнего момента у каждой стороны остаются волнения – не решит ли оппонент в самый ответственный момент отказаться от сделки, что сделает полностью напрасными прежние труды и старания по оформлению купли-продажи.

Одним из способов такой защиты для обеих сторон становится предоплата покупателю – передавая заранее часть суммы в виде аванса или задатка. В отечественной практике нередко путают эти понятия, но тем самым допускают критическую ошибку – ведь различия есть и они существенны. Остановим на них свое внимание подробнее.

Первое действие – рассмотрим термин «аванс» и его особенности

Аванс является простейшим способом предоплаты при приобретении недвижимости. Продавцу передается небольшая часть общей цены жилья. Отечественное законодательство не устанавливает само понятие аванса. В юридическом плане аванс выполняет лишь платежную функцию, не приводя к каким-либо формальным последствиям для сторон.

Передача аванса выполняет следующие функции:

- Подтверждение серьезности намерений покупателя недвижимости.

- Подтверждение платежеспособности покупателя.

- У продавца появляются наличные средства, чтобы покрывать расходы, сопровождающие сделку. Как правило, полученный аванс используется продавцом для оплаты риэлтора.

Аванс выполняет роль своеобразной «декларации о намерениях», не становясь какой-то гарантией проведения сделки. Если покупатель решит отказаться от сделки до заключения договора, у него есть право это сделать и полностью вернуть свой аванс.

Аналогичное право есть и у продавца, тоже избегая каких-либо штрафных санкций или ответственности. Достаточно будет вернуть аванс покупателю.

Единственное возможное последствие для сторон – требование об уплате процентов от размера аванса согласно статье 811 ГК РФ.

Если между сторонами не был оформлен особый договор задатка, расцениваться в качестве аванса будет любая предоплата.

Второе действие – разбираемся в нюансах и особенностях задатка

Аванс является сложной формой взаимодействия между сторонами. Согласно п. 1 статьи 380 ГК РФ, аванс представляет собой сумму, передающейся продавцу как обеспечение исполнения положений основного договора. Задаток законодательно расценивается в качестве доказательства готовности обеих сторон к сделке. Следовательно, его платежная функция, характерная для аванса, дополняется и гарантийной ролью.

При задатке сторона будет нести ответственность за исполнение своих обязательств. Если сторона по своей стороне отказывается от согласованной сделки, предстоит понести финансовые потери. В частности, если отказывается покупатель, он уже не сможет вернуть переданный продавцу задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Исключениям становятся лишь непредсказуемые форс-мажоры.

Другим характерным свойством задатка становится строгое следование формальностям данной процедуры. Сторонам перед передачей средств предстоит составить договор с указанием условий гарантии данной сделки и возврата средств при необходимости. Составленный документ подлежит обязательному заверению у нотариуса.

Третье действие – определяем подходящий вариант, аванс или задаток

Человеку, впервые столкнувшемуся со сделками с недвижимости, непросто понять различия между задатком и авансом, а тем более определиться с предпочтительным для себя вариантом. Подходящий выбор должен делаться индивидуально, в зависимости от текущего состояния рынка недвижимости и особенностей проводимой сделки. В задатке обычно больше заинтересована сторона, которой эта сделка важнее.

Когда на рынке жилья предложение больше спроса, и долго не удается продать объект, в задатке будет больше заинтересован продавец.  Также важны такие гарантии для продавцов, планирующих встречную покупку, уже ведущих поиск подходящего жилья.

Если же владельцам квартиры спешить с продажей некуда, то столь жесткие финансовые обязательства их обычно не устраивают. Если на просмотр их квартиры записываются толпы желающих, то будут сомневаться в заявленной цене до последнего момента – поэтому стараются сохранить за собой право пересмотра условий продажи.

Чтобы определиться с подходящим вариантом между авансом или задатком, лучше обратиться к опытному риэлтору, который оценит ситуацию на рынке недвижимости и учтет индивидуальные особенности сделки. Специалист сможет проанализировать возможные риски для своего клиента и убедить оппонента в оформлении предоплаты наиболее подходящим вам образом.

Четвертое действие – составление договора

Вне зависимости от выбранной формы предоплаты, обязателен специальный документ, подтверждающий передачу денег. По умолчанию, любое соглашение о передаче предоплаты будет расцениваться как договор аванса, даже при указании понятия «задаток» в самом тексте. Следовательно, для этого важна не терминология, а дополнительные условия оформляемого соглашения.

В числе специфических пунктов договора задатка отметим:

- Размер неустойки для продавца и покупателя.

- Ответственность сторон при срыве оформляемой сделки.

- Срок заключения основного договора купли-продажи жилья.

Общими для договоров о предоплате считаются следующие данные:

— Данные о сторонах сделки

—  Стоимость объекта недвижимости.

—  Характеристика недвижимости (площадь, адрес и др.).

—  Способ внесения предоплаты (по безналичному либо наличному расчету).

—  Размер предоплаты.

Найти типовой вариант договора аванса можно в Интернете либо составить самостоятельно. Но обычно этими заботами занимаются риэлторы – с подписанием договора в агентстве. Для договора задатка характерны более существенная ответственность и риски для сторон, поэтому требуется заключение в присутствии нотариуса. Подписываться документы должны владельцами квартиры с согласия супругов.

Определяется размер аванса либо задатка по соглашению сторон – как правило, 2-3% от общей стоимости.

Пятое действие – составление расписки о передаче средств

Составляется расписка всегда от руки в простой письменной форме. Продавцу нужно использовать ручку черного или синего цвета, находиться за удобным столом, приняв расслабленную позу – чтобы исключить искажение почерка. Ведь данные графологической экспертизы при судебном разбирательстве могут быть основным аргументом для возврата денег.

При покупке жилья в долевой собственности, разделяется размер предоплаты между собственниками, составляется соответствующая расписка каждым продавцом.

Расписка должна регулировать следующие положения:

- Дата составления.

- Название документа.

- Размер предоплаты.

- Характеристики квартиры.

- Личные данные сторон данной сделки.

- Подпись собственника жилья с расшифровкой.

Предоставлять расписку могут лишь владельцы недвижимости. При осуществлении сделки представителями собственника, доверенность обязательно должна регулировать это положение.