Правила оформления аванса – как избежать распространенных ошибок
« НазадКаждая сторона при совершении сделки с недвижимостью стремится максимально себя обезопасить, получив дополнительные гарантии. Одним из таких эффективных способов закрепления договоренностей между сторонами становится аванс. Для данной процедуры не потребуются особые усилия и траты время, но аванс позволит подтвердить заинтересованность намерений. Поговорим подробнее о нюансах оформления договора аванса, на что обратить особое внимание?
Первое действие – подробнее о термине и особенностях аванса
Покупка недвижимости – достаточно длительный процесс, не ограничивающийся одним днем. Обычно после согласования условий сделки между сторонами до заключения договора купли-продажи требуется несколько недель.
В течение этого периода проверяются документы, оформляются бумаги. И весь месяц стороны остаются в подвешенном состоянии, учитывая риск разрыва сделки в любой момент. Чтобы обеспечить соответствующую защиту для каждой стороны, можно воспользоваться авансом – определенной суммой, которую покупатель вносит на начальном этапе.
Сразу полезно отметить, что могут быть 2 вида предварительных платежей – аванс либо задаток. По своей форме они часто подобны, но характеризуются разными юридическими последствиями.
В случае задатка каждая сторона финансово не заинтересована отказываться от сделки. При одностороннем отказе покупателя от сделки, он лишится своего задатка. Если инициатором станет продавец, то он вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Следовательно, задаток выступает гарантией для каждой стороны в соблюдении договоренностей и условий договора.
Аванс оформляется в простой письменной форме, являясь намерением о совершении сделки. В отличие от задатка, аванс возвращается покупателю, и все остаются при своем, в случае срыва согласованной сделки.
В теории, согласно положениям Гражданского Кодекса, при нарушении договоренностей о сделке со стороны покупателя, у продавца есть право возмещения своих убытков в судебном порядке. Но такая возможность предоставлена лишь в теории – слишком хлопотно обращаться за ней на практике.
Второе действие – согласование условий
Общая практика устанавливает, что передается аванс продавцу на начальном этапе сделки – перед проверками юридической чистоты недвижимости и составлением договора. Собственник может быть уверен в заинтересованности покупателя, прекратив показы квартиры. Но нет никакой гарантии, что он в последний момент не передумает – просто заберет деньги и сорвет сделку.
Приходится признавать, что аванс не становится полноценной гарантией для покупателя. Как мы уже говорили, он лишь демонстрирует намерения каждой стороны и платежеспособность покупателя.
Размер аванса для оформления сделки с жильем не регулируется Гражданским кодексом. Обычно уплачивается процент от стоимости квартиры либо существенная для покупателя фиксированная сумма. Для покупки жилья класса эконом эта сумма аванса обычно составляет не более 200 тыс. рублей, хотя может быть выше для покупки более дорогостоящей недвижимости.
Да, аванс не становится определенной юридической гарантией. Он выполняет роль в основном морального обеспечения проводимой сделки. Стороны на данном этапе начинают устные договоренности, с обсуждением компромиссов и торгами о сотрудничестве. Данной задачей обычно полностью занимается риэлтор. Именно агент по недвижимости пытается максимально согласовать возникающие нюансы и споры до передачи денег. Для поиска опытного риэлтора для участия в сделки можно посетить какой-нибудь крупный портал недвижимости в Интернете.
Третье действие – составление договора аванса
Поскольку при совершении сделки производится передача довольно крупного аванса, то невозможно ограничиться лишь устными договоренностями. Для подтверждения передачи денег и принятия его условий сторонами заключается договор аванса, с указанием нескольких основных разделов:
- Размер аванса.
- Способ внесения аванса – наличным либо безналичным расчетом.
- Данные сторон сделки.
- Сроки внесения аванса.
- Сроки заключения основного договора купли-продажи, когда будет передан остаток стоимости приобретаемого жилья.
- Стоимость квартиры.
- Характеристики жилья (площадь, расположение квартиры и др.).
- Ответственность сторон при нарушении условий договора.
У сторон есть право согласования и указания в договоре штрафных санкций в случае отказа от договора.
Оформляется договор об авансе письменно, но участие юриста либо нотариуса не требуется. Найти соответствующий бланк данного договора можно в Интернете. Если в сделке участвует риэлтор, обычно специалист предлагает клиенту типовой договор аванса, с учетом ключевых пунктов и условий.
Когда купля-продажа недвижимости поручена крупному агентству недвижимости, предоплата может быть выше, но за это компания выступает гарантом сохранности средств клиента. Аванс обычно агентство оставляет у себя как оплату услуг посредника.
Указываться такой предварительный платеж в договоре может не только как «аванс», но также «обеспечительная сумма» либо «гарантийная сумма». Поэтому не стоит особо ориентироваться на терминологию – здесь более важны условия сделки.
Четвертое действие – расписка и передача денег
Принципиальным этапом оформления аванса становится подписание договора. Но
покупателю гораздо важнее получить корректную расписку о получении средств продавцом. Ведь сделка может сорваться – и в таком случае именно данный документ гарантирует возврат своих средств.
Составляется данная расписка в простой письменной форме – в присутствии покупателя. Для составления расписки используется синяя либо черная шариковая ручка. Агенту недвижимости, представляющему покупателя, необходимо следить, чтобы не было искажения почерка. Для этого нужно убедиться – собственник жилья находится в удобной позе, может положить локти на стол, пишет на ровной гладкой поверхности. Принимается распечатанная расписка, если данный документ заверен нотариально.
После составления документа покупателю и риэлтору нужно проверить соответствие подписей продавца в его паспорте и составленной расписке.
В данной расписке должны указываться:
- Наименование документа.
- Дата составления расписки.
- Личные данные сторон – включая ФИО и номера паспортов.
- Адреса данных сторон.
- Данные присутствующих свидетелей.
- Размер аванса.
- Характеристики и описание квартиры.
- Дата, до которой необходимо заключение основного договора купли-продажи.
- Подпись продавца, её расшифровка.
Расписка может предоставляться только собственником квартиры. Если заключает сделку представитель продавца, у него должно быть прописанное право на эти действия в доверенности. Наличные деньги либо средства на банковский счет передаются в обмен на корректную расписку от продавца.