Правила и секреты обмена ипотечных квартир
« НазадИпотека на покупку квартиры позволяет сразу получить жилую площадь для проживания всей семьи, без необходимости длительных накоплений. Но следует понимать – ипотека не только дарит радость от покупки жилой площади, но и возлагает обязательства по многолетним затратам на уплату взносов. По разным жизненным обстоятельствам возникает желание избавиться от кредитной квартиры – продав или обменяв недвижимость. Остановим внимание на безопасных и законных принципах процедуры, добившись скорейшего обмена недвижимости.
Выбираем способ обмена
Законодательство допускает возможность обмена ипотечного жилья, однако предстоит довольно сложная процедура с определенными нюансами. Во многом успешность обмена зависит от лояльности со стороны банка, которому пока принадлежит ипотечная квартира. Банк производит анализ существующих рисков и выносит решение. Обычно банки готовы идти навстречу, чтобы всё-таки получить взносы, но выдвигают соответствующие ограничения. Для ипотечной недвижимости могут использоваться 2 основные схемы обмена.
1. Обмен квартиры с погашением задолженности по ипотеке
Взять краткосрочный заем – простейший вариант. За счет полученных средств выводится квартира из-под залога. Далее уже можно обменивать квартиру без обременений с «доплатой» для погашения кредитной задолженности. Продавцу квартиры подобная схема выгодна, но не все банки готовы идти на такой шаг. Есть и другой способ – для погашения кредита используются средства покупателя. Жилье при таком решении будет выставлено на рынок под залогом, а выплата остатка по кредиту будет произведена из доплаты в момент купли-продажи.
2. Переуступка прав требования
Фактически, данная процедура предполагает передачу новому собственнику не квартиры, а ипотеки. Предполагается уступка права на недвижимость, также обязательств для выплаты оставшейся задолженности. В данном случае остаются неизменными суммы и график платежей по кредиту. Но следует учесть сложность реализации данной процедуры на практике. Поскольку банк должна полностью устраивать кандидатура нового владельца недвижимости. И будут серьезно осложнены поиски нового покупателя, готового каждый месяц выплачивать проценты по кредиту. В таком случае простейший вариант продажи жилья – стандартная процедура купли-продажи, банк будет выступать как третья сторона данной сделки. В таком случае предполагается разделение рыночной цены жилья на 2 части, будет закладываться стоимость в различные ячейки. Покупатель в первой ячейке размещает сумму, которая равна ипотечной задолженности. Во второй располагается остаток, равный разнице между стоимостью объекта и размером задолженности. У банка после регистрации сделки появляется доступ к своей ячейке, у продавца – к другой. Но подобная процедура не представляется возможной при обмене недвижимости, поскольку ресурсом сделки является квартира, а не наличные средства.
Ищем покупателя
В отличие от усложненной схемы встречной покупки, обмен из-под ипотечной задолженности предполагает – одновременно продавец выступает и в роли покупателя, а банк контролирует взаимоотношения сторон. Нормами обмена предполагается, что владельцы квартир на оговоренных условиях друг другу передают собственность. Один из них может получить в «дополнение» кредит другой стороны. Эксперты отмечают невозможность проведения обмена с 2 ипотечными квартирами и разными банками. Даже время тратить на показ квартиры в таком случае смысла нет. Самостоятельно подобрать подходящую квартиру в таких условиях крайне проблематично – порой поиск может затягиваться на годы. Ведь к сделкам повышенной сложности относятся даже стандартные продажи квартир под залогом. Если же нет возможности быстрой «встречки» (с продажей сначала одной квартиры, с последующей покупкой новой у третьего лица), а обмен является обязательным условием переезда, более рационально будет воспользоваться услугами агентства недвижимости, занимающегося данными сделками. Для поиска подходящего специалиста лучше посетить крупный федеральный портал. Но даже при обращении к профессионалам поиск может оказаться долгим. В любом случае, первые объявления об обмене могут подаваться только после получения согласия на операцию с недвижимостью со стороны банка.
Собираем необходимые документы
Необходимые документы нужно собирать параллельно поискам варианта для обмена. Поскольку в данной процедуре особенно важна процедура формальных нюансов. Обязательно требуются свежие данные об оценке рыночной стоимости квартиры, со стороны независимого эксперта либо специалиста в агентстве недвижимости, сотрудничающем с вашим банком. Оценке подлежат обе квартиры, участвующие в сделке.
Оформляем сделку
На первом этапе сделки нужно обязательно проверить юридическую чистоту недвижимости для обмена. Данные о юридической чистоте определяются по выписке в ЖЭУ либо домоуправлении, запросу из налоговой инспекции, ЕГРП, УФМС. Усилиями риэлтора и службы безопасности банка осуществляется вторая сторона данной сделки для проверки отсутствия судимости и др. Проводится процедура в банке, контролируется специалистами. Каждая сторона занимается подготовкой 2 пакетов бумаг: договора обмена и нового договора ипотеки. Самый простой вариант – если удалось договориться о доплате, а в сделке будут фигурировать наличные. В таком случае будут заключены 2 договора – продажи и покупки. Покупатели при продаже производит выплату банковской задолженности, которая остается у продавца – чтобы снять залог с недвижимости. В противном случае новому владельцу придется взять на себя обязательства по ипотечному кредиту, а жилье будет и дальше под обременением. Стоит учесть, что очень многие банки неохотно идут на такие сделки. Чтобы повысить свои шансы на оформление сделки, лучше обращаться к специалистам агентства недвижимости, сотрудничающего с вашим банком.
