Правила и нюансы размена муниципальной квартир

 По разным причинам может возникать ситуация, когда семье приходится задуматься над разделом своей совместной жилой помощи. Если в случае с приватизированным жильем ситуация более-менее понятна, то с муниципальными квартирами возникают естественные вопросы. Вопреки распространенным стереотипам, разменять муниципальное жилье можно, но и про нюансы данной процедуры забывать не стоит.

Договариваемся со всеми жильцами

 Размен приватизированной квартиры выглядит сравнительно просто – достаточно продать жилье, приобретя на вырученные деньги другое. А вот муниципальная недвижимость накладывает на данную сделку определенные ограничения. В том числе – возможен обмен лишь на другое муниципальное жилье. Учитывая достаточно небольшое количество оставшихся муниципальных квартир, выбор оказывается скромнее. И случаи, когда удается найти идеальную муниципальную квартиру, полностью соответствующую личным предпочтениям, можно считать настоящей удачей. Но еще до поисков подходящей квартиры нам нужно получить от всех жильцов согласие на размен. В том числе должно быть предоставлено согласие со стороны временно отсутствующих членов семьи. Они оформляют письменное согласие либо доверенность.

 И не стоит забывать о необходимости разрешения органов опеки и попечительства, если прописаны в квартире дети, ограниченно дееспособные и недееспособные граждане. Заявка рассматривается порядка двух недель. Но органы опеки могут отказать в проведении данной сделки, если предполагается ухудшение условий жизни данных лиц после переезда.

Ищем подходящий вариант  

 Осложнен выбор подходящих вариантов для размена муниципального жилья 2 основными факторами. Первое – выбор доступных предложений на рынке неприватизированного жилья достаточно ограничен. Второе – по результатам сделки въедут в вашу квартиру разные люди, обычно чужие друг другу. На практике не всегда легко найти две семьи, готовые жить в совместной квартире.

 Для подбора подходящей квартиры конечно можно воспользоваться услугами профессионального риэлтора, но далеко не каждый риэлтор будет готов взяться за столь специфическую сделку с недвижимостью.

 Для самостоятельного поиска подойдут классические варианты – с публикацией информации в интернете, газетах, расклеиванием объявлений и пр. Полезным инструментом для москвичей становится ГУП «Московский центр арендного жилья». Данная организация располагает обширной базой о муниципальном жилье, гражданах, заинтересованных в обмене неприватизированной недвижимости. Хотя всё же специалисты предупреждают – не стоит рассчитывать на слишком обширный каталог предложений, но представители данного центра, по крайней мере, помогут с контролем чистоты проведения сделки.

 Также от всех участников обмена необходимо одобрение жилья, в которое планируется переезд. Поскольку в результате сделки одни получат «двушку», а кто-то должен довольствоваться комнатой в коммуналке.

Размениваем квартиру

 После нахождения вариантов обмена, с достижением договоренности между участниками, переходим к сбору необходимых бумаг. Среди необходимых документов для каждой квартиры, участвующей сделки, отметим:

- Договор социального найма;

- Заявление на размен с подписью каждого прописанного лица (за исключением несовершеннолетних);

- Техническая документация (включая паспорт, экспликацию, поэтажный план);

- Документы о подтверждении отсутствия другого жилья;

- Единый жилищный документ (для сделок в Москве).

 Направляется подписанный договор об обмене и сопутствующий пакет бумаг на рассмотрение наймодателя жилья, которым выступает муниципалитет. В нем обращение рассматривается в течение десяти дней, после чего будет вынесено постановление о возможности проведения обмена. Среди возможных причин отказа, установленных законом, следует отметить:  

- Наличие иска об изменении либо расторжении договора социального найма;

- Судебное оспаривание права пользования муниципальной квартирой;

- Признание непригодности объекта для проживания;

- В коммуналку после обмена вселится гражданин с одной из тяжелых хронических болезней, установленных законом;

- Если дом подлежит снос;

- Если дом будет проходить капитальный ремонт с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

 В обмене квартиры может быть отказано также в ситуации, когда одна семья из-за проведения сделки окажется нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. При одобрении сделки обмена расторгаются прежние договоры социального найма, новые должны быть заключены в течение 10 дней.

Добиваемся обмена через суд

 В статье я старался рассмотреть простейший вариант обмена жилья, когда на сделку согласны все проживающие в квартире. Хотя не всегда удается добиться такого согласия – остается лишь обращаться в суд, чтобы добиться обмена.

 Но истец для обращения в суд сначала должен найти варианты размена недвижимости, подтвердив необходимость данной сделки. Если зарегистрированным в квартире будут предоставлены помещения согласно их долям в прежнем жилье, можно рассчитывать на положительное постановление. Специалисты отмечают, что на практике редко ситуация доходит до судебного разбирательства. Ведь для каждой стороны спора судебное разбирательство невыгодно. К примеру, у ответчика не будет права выбора вариантов обмена – переедет туда, куда постановит суд. У истца же возникают сложности с поиском нанимателя, готового на ожидание обмена, пока будут продолжаться судебные споры.