Подробнее про обмен неприватизированной квартиры шаг за шагом

 История бесплатной приватизации в российской практике уже превышает 20 лет. Но многие так и не спешат приватизировать недвижимость, продолжая жить в муниципальных квартирах. Да, в таком случае при договоре социального найма затраты ниже по сравнению с собственниками. Но ведь существуют серьезные ограничения на распоряжение квартирой. Для переезда из такой квартиры её можно будет лишь обменять. Рассмотрим подробнее юридические тонкости такого обмена – о чем нужно знать заранее.

Узнаем, можно ли обменять квартиру

 Приватизированная квартира может использоваться владельцем на свое усмотрение. А вот муниципальная недвижимость предполагает серьезные ограничения. Согласно действующему законодательству, не удастся продать такую квартиру, допускается лишь обмен. При этом для обмена нужно будет соответствующее разрешение со стороны наймодателя. Принципы обмена неприватизированной недвижимости регламентируют статьи 72-75 ЖК РФ. Они устанавливают запрет на обмен квартиры при следующих условиях:

- Иск о расторжении либо социального найма в отношении нанимателя квартиры;

- Оспаривание права пользования недвижимостью в судебном порядке;

- Признание квартиры непригодной для проживания;

- Решено проводить капитальный ремонт дома, включая перепланировку помещений, расположенных в нем;

- Решено сносить либо переоборудовать дом с целью эксплуатации для других задач;

- В квартиру после обмена вселится человек с хронической болезнью, из-за чего не представляется возможным совместное проживание с ним. Регламентирован список подобных диагнозов  Постановлением Правительства РФ от № 378).

 Хотя препятствием для проведения сделки не становится расположение квартир в разных городах либо отсутствие прописанного права на обмен в договоре социального найма. Главное условие – получение одобрения со стороны наймодателя. Также нет требований по обязательному равенству площади обмениваемых квартир. Но не забывайте – количество квадратных метров в расчете на каждого члена семьи не должно нарушать учетную норму (варьируется, в зависимости от региона).

 Если все рассмотренные ограничения к вам не относятся, можно переходить к следующему этапу – искать подходящую квартиру для обмена и получение разрешения на процедуру в муниципальных органах.

Ищем подходящий вариант

 Довольно хлопотный этап. Самый простой и комфортный вариант – когда у вас есть знакомые в не приватизированных квартирах, тоже заинтересованные в обмене. Но обычно такие шансы лишь теоретические, поэтому приходится искать другие варианты. И тратится множество времени и сил для поиска – самостоятельно или обращаясь к риэлтору. Менее проблематичным оказывается вариант с привлечением риэлтора – он поможет с подбором подходящей площади, соберет необходимые документы, окажет помощь в оформлении сопутствующих бумаг. Хотя есть и обратная сторона медали – риэлтор за свои услуги берет плату.

 Если платить риэлтору желания нет, можно заняться и самостоятельным поиском. В таком случае используется стандартная схема с информацией в Интернете, объявлениями в газетах, интересуясь у знакомых. Для поиска в крупных городах можно воспользоваться специальными базами для обмена квартир. В частности, для московского рынка есть ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

 Каждый из двух вариантов предполагает индивидуальные преимущества и слабые стороны. Благодаря помощи риэлтора удастся завершить процедуру быстрее. Но при обмене такой недвижимости требуется не столь тщательная проверка юридической чистоты, поэтому многие задумываются над экономией и занимаются поиском самостоятельно.

Собираем документы и получаем разрешение

 Основная особенность – данные про обмен неприватизированного жилья не вносятся в Росреестр. Решением юридических формальностей занимаются специальные учреждения, которые уполномочены осуществлять регистрацию операций обмена. Данными функциями в столице занимается Московский городской центр арендного жилья.

 Производится сбор пакета документов для обеих квартир:

- заявление об обмене

– составляться должно всеми, кто проживает в этих квартирах;

- договор социального найма;

- единый жилищный документ требуется лишь для недвижимости в Москве.

– могут требоваться дополнительно справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ, выписки из домовой книги;

- согласие на обмен со стороны временно отсутствующих в квартире лиц, с нотариальным заверением;

- паспорта всех, кто участвует в данном обмене. От детей требуется предоставление свидетельства о рождении;

- заявление нанимателя, подтверждающее отсутствие у него прочего жилья (в собственности либо по социальному найму), либо документы на данную недвижимость;

- техническая документация по квартирам – экспликация, кадастровый паспорт, поэтажный план.

 Если зарегистрированы в квартире дети, ограниченно дееспособные либо недееспособные люди, нужно будет также получить письменное согласие от органов опеки. В отдельных случаях может потребоваться сбор документов, относящихся к изменениям адреса жилого помещения, также предоставление согласия на перепланировки (если выполнялись).

 Если среди жильцов квартир есть несогласные на процедуру обмена, предстоит судебное разбирательство.

 Рассмотрением заявления об обмене занимается специальная жилищная комиссия при муниципалитете. Её эксперты и будут рассматривать вопрос разрешения сделки. В случае отказа на обмен у нанимателя будет право обращения в суд для оспаривания запрета.

 Совершаем обмен

 После получения разрешений может начинаться непосредственно обмен. Происходить обмен может следующим образом. По договору обмена жилыми помещениями, при получении согласия от каждого наймодателя, будут расторгнуты ранее заключенные соглашения. Одновременно подписываются новые договоры социального найма. Данные процедуры, согласно законодательству, наймодателем осуществляются не позднее 10 рабочих дней с момента обращения и предоставления пакета соответствующих документов.