Подробнее о налогах с доходов при сдаче недвижимости в наем
« НазадДействующее законодательство устанавливает право россиян зарабатывать за счет аренды недвижимости. Следовательно, у собственника есть возможность стабильного пассивного заработка благодаря предоставлению недвижимости в аренду. Хотя есть один нюанс – зарабатывать на недвижимости можно, но придется поделиться с государством. Такой «помощью» и становится уплата налогов.
Собственник недвижимости может выступать арендодателем в качестве предпринимателя либо частного лица – от этого будут зависеть размер отчислений и схема налогообложения.
На российском рынке в основном еще преобладают серые схемы аренды недвижимости. Собственники жилья даже при оформлении договора аренды пытаются повсеместно уклоняться от уплаты налогов. Но ситуация с каждым годом постепенно меняется – официальные органы совершенствуют свою работу. Да и многие собственники теперь решают, что им гораздо проще и комфортнее заплатить необходимые отчисления и спокойно жить (при необходимости смело обращайтесь, я всегда готов вас проконсультировать по нюансам связанным с налогообложением).
Решаем платить налог
С учетом необходимой суммы отчислений предстоит определиться – выплачивать налоги из размера своего вознаграждения или повысить арендную плату для нанимателя.
Естественно, что первый вариант невыгоден для собственника. Такой вариант обычно выбирается лишь гражданами, уплачивающими налоги только из-за боязни перед законом. Опыт подтверждает – более предпочтительным будет повышение размера арендной платы. Но и здесь без дополнительных усилий не обойтись.
Ведь в условиях современной конкуренции, даже при повышении рыночной цены на 10-15%, необходимо обеспечить для нанимателя дополнительные выгоды. В их числе новая мебель, ремонт, полностью прозрачные условия сделки с участием профессионального риэлтора. Подобный вариант в долгосрочном плане выгоднее каждой стороне – выводя отечественный арендный бизнес на новый уровень, формируя понятные и безопасные условия.
В случае ущерба для жилья из-за действий нанимателя, не выплачивая компенсацию, у собственника будет право взыскать причитающуюся сумму через суд. Но для этого необходима юридическая чистота в его деятельности. Порой даже возникают ситуации, когда неправильно выбранные недобросовестные арендаторы шантажируют рантье, если он работает без уплаты налогов.
В соответствии со ст. 122 НК РФ, при работе с серой схемой сдачи жилья арендодателю предстоит вернуть государству весь налог за время аренды. Дополнительно к этой сумме нужно будет уплатить еще 20%. При злостном уклонении от уплаты налогов в особых случаях суд может настаивать на повышении штрафа – до 40%.
Честному работодателю на первом этапе предстоит заключить договор аренды. Для этого привлекается профессиональный риэлтор для проверки всей документации, объясняя жильцу список преимуществ, которые он получит за повышенную квартплату и официальный наем.
Выбираем подходящую схему налогообложения
На российском рынке предусмотрены разные схемы налогообложения дохода за счет аренды недвижимости. Подходящий вариант схемы налогообложения будет зависеть от цены сделки и типа арендуемого жилья.
1. НФДЛ — 13%. Считается самой распространенной схемой, учитывая простоту использования. Отлично подходит для собственников скромного жилья класса эконом, когда предусмотрена аренда для дополнительного дохода. В России НДФЛ равен 13% от размера арендной ставки. В отношении иностранных граждан, зарабатывающих на недвижимости в России, предстоит уплата НДФЛ по ставке 30%.
2. Налог при регистрации арендодателя как ИП – ставка 6%. При серьезной работе с арендным бизнесом физическое лицо может регистрироваться как ИП. Благодаря этому удастся значительно сократить издержки на налоги – теперь отчисления будут составлять не 13% как для физического лица, а 6% для индивидуального предпринимателя.
Но есть и обратная сторона медали – в течение года индивидуальному предпринимателю придется уплачивать множество прочих взносов. В том числе взносы в Фонд социального страхования, Пенсионный фонд, занимаясь ведением бухгалтерии, с затратами на бухгалтерские услуги. Поэтому предпочтительна такая схема для богатых рантье – при одновременной сдаче в аренду нескольких квартир класса премиум. В таком случае экономия на налоге будет компенсировать прочие издержки в работе индивидуального предпринимателя.
Выгодна такая схема для владельцев «доходных домов» - при работе с множеством квартир.
Регулируется патентное налогообложение положениями п. 25.1 ст. 346 НК РФ. Нормы данного налогообложения устанавливают возможность ограничиться ставкой 6% от суммы годового дохода.
Патент может быть предоставлен на различные сроки – от 1 до 12 месяцев. Оформление патента производится минимум за 10 дней до заключения сделки, если собственник уже оформил ИП.
Высчитываем процент налога
Уплата налога на доход от аренды недвижимости производится единовременно – в конце налогового период Особых сложностей в расчете этого налога нет, хотя лучше заняться данной процедурой заранее – чтобы понимать свои предстоящие траты еще на стадии определения квартплаты и оформления договора с арендатором.
Пример расчета налога за аренду жиль:
К примеру, размер арендной платы равен 30 тыс. рублей в месяц. Собственником квартиры является физическое лицо. Следовательно, требуется уплата государству 13% полученной от арендатора суммы.
Следовательно, за 12 месяцев по ставке в 30 тыс. рублей – владелец получит 360 тыс. рублей дохода в год. Для определения необходимого налога определяем 13% - 46.8 тыс. рублей.
Необходимо учесть, что в основную сумму дохода (налогооблагаемую базу) налоговыми службами могут быть включены и коммунальные затраты. Такая ситуация возникает, когда по договору арендатор должен оплачивать фиксированные коммунальные расходы самостоятельно.
Определяем сумму положенного налогового вычета
Официальная и честная работа рантье позволяет рассчитывать не только на дополнительные издержки в виде налогов, но также на ряд важных преференций. В частности, можно использовать профессиональный налоговый вычет для расчета суммы налогообложения. Такой вычет позволит официально уменьшить общий годовой доход, по которому будет рассчитываться размер налога.
Владельцу недвижимости предоставляется право вычета, если столкнулся в течение года со значительными тратами по содержанию квартиры. В том числе, при выполнении ремонта, оплате коммунальных платежей и пр. Но на слово здесь не поверят – необходимо предоставлять документы. В частности, договор с ремонтной компанией либо оплаченные квитанции должны поступить на рассмотрение налоговых инспекторов. Налог с дохода от сдачи квартиры в таком случае будет определяться с учетом дополнительного параметра:
(Доход от аренды — Профессиональный вычет) х % = Сумма налога
Пример:
Как и в прежнем примере, рантье зарабатывает 30 тыс. рублей в месяц, следовательно, годовой доход – 360 тыс. рублей. Чистый налог в таком случае равен 46.8 тыс. рублей. Но каждый месяц ему приходилось оплачивать коммунальные платежи по 4.5 тыс. рублей. Следовательно, затраты за год составили 54 тыс. рублей. С учетом этого уменьшается налогооблагаемая база: 360 тыс. – 54 тыс. руб. = 306 тыс. рублей. 13% от этой суммы – 39780 рублей, которые подлежат уплате в качестве налога.
Подача налоговой декларации в инспекцию
Если налоги с зарплаты определяются и взимаются с доходов граждан автоматически каждый месяц, то с недвижимостью ситуация обстоит иначе. В частности, налог нужно уплачивать самостоятельно – в конце налогового периода. От рантье требуется заполнение декларации 3-НДФЛ. Соответствующая форма и программа для внесения данных доступны на сайте налоговой инспекции. Необходимо указать в заполненном документе размер дополнительного заработка, данные о профессиональном вычете и сумму налогов.
Декларация должна быть дополнена обязательными для подачи документами:
1. Копия договора найма.
2. Копия правоустанавливающих документов на квартиру.
3. Копия договора на ремонт, с указанием цены работ, или квитанций о коммунальных платежах.
Подается соответствующая декларация на рассмотрение органа по месту жительства – с 1 января по 30 апреля следующего года.
Оплата налога с полученного дохода – основные шаги
Взаимодействие рантье с налоговыми органами предполагает 3 этапа. На первом предстоит подача декларации. Далее декларация будет рассмотрена и проверена специалистами, с утверждением определенного размера налога. Только после этого предстоит последний этап – непосредствен перечисление налога в бюджет. Очень удобно, что сегодня процесс проверки декларации может контролироваться на каждом этапе – посетив личный кабинет на сайте налоговой инспекции. Или же соответствующую информацию можно получить во время личных походов в государственное учреждение.
Для проверки поданных сведений отводится срок в течение 3 месяцев. Необходимо дождаться завершения данного процесса, поскольку возможны случайные ошибки в расчетах даже самых добросовестных и ответственных налогоплательщиков. После проверки декларации не стоит затягивать с оплатой. Необходимо направить налог на доход до 15-го июля. Важно при этом учесть – производится оплата налога за прошлый год. В частности, при заработке в 2015-м году, оплату налога нужно будет осуществить до 15-го июля 2016-го г. Самый простой вариант для отправки отчислений – отделение Сбербанка.
Для физических лиц не требуется уплата налогов на аренду при передаче квартиры своим друзьям либо родственникам на основании договора безвозмездного пользования.
У собственника недвижимости есть возможность упростить схему налогообложения. Для этого предполагается передача квартиры в аренду юридическому, а не физическому лицу. К примеру, небольшой компании под офис, либо арендному агентству-посреднику, с которым будет заключен договор доверительного управления недвижимостью Ведь именно на юридическое лицо будут возлагаться ежемесячные отчисления по налогам. А рантье уже будет передаваться «чистый» доход.