Перевод квартиры в нежилой фонд – преодолеваем основные шаги и сложности
« НазадПеревод квартиры в нежилой фонд является довольно распространенной процедурой на рынке недвижимости. У отечественного бизнеса нередка проблема нехватки свободных квадратных метров – недвижимости по доступным ценам и в удачном месте. С учетом конкуренции и развитого бизнеса, в современных городах непросто найти подходящее место для обустройства офиса, магазина либо парикмахерской. Для успеха подобных заведений важна шаговая доступность заведения для целевой аудитории.
Часто более предпочтительным вариантом становится покупка обычной квартиры на 1-м этаже, чтобы перевести вчерашнее жилье в нежилой фонд. Такой подход часто оказывается более выгодным и безопасным для бизнеса. Но, чтобы использовать все преимущества такого варианта, не столкнувшись с «подводными камнями» и дополнительными издержками, важно ответственно подойти к совершению процедуры, учитывая возможные нюансы и сложности еще до покупки выбранной квартиры.
Первое действие – убедитесь, что квартира может быть переведена в нежилой фонд
Сразу стоит оговориться, что не для всех квартир допускается перевод в нежилой фонд. Ведь владелец квартиры должен предоставить официальным инстанциям основания изменения статуса объекта. Достичь такого эффекта удастся, если владелец подтвердит непригодность объекта для проживания, либо приведет основания целесообразности решения о переоборудовании. В частности, если это решение будет полезно жителям микрорайона, способствуя улучшению бытового обслуживания населения.
Перевод квартиры в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:
- Наличие отдельного входа в помещении (либо технической возможности для его обустройства). Законодательно установлено требование о наличии отдельного доступа с улицы. Ведь по закону недопустим проход по лестнице подъезда, используемой жильцами дома. Проектная документация должна подтверждать, что для квартиры может быть выполнена перепланировка с размещением индивидуальной двери.
- Находится квартира на первом этаже или над нежилыми помещениями. Недопустимо нахождение нежилого помещения над жилым – это приводит к нарушениям интересов и законных прав соседей. Самый простой вариант – поиск подходящего варианта на первом этаже, или в жилом здании, в котором часть недвижимости была переведена в нежилой фонд.
- Выбранный дом не должен входить в планы на капитальный ремонт. Планы по сносу либо реконструкции станут преградой для перевода квартиры в нежилой фонд.
- Никто в квартире не прописан. Законодательство не допускает перевод помещения в нежилой фонд, если в ней кто-то зарегистрирован. Не должно быть обременений в виде прав третьих лиц.
Для выбора подходящего объекта можно посетить один из крупных порталов недвижимости. Здесь нужно выделить время и сравнивать варианты – как правило, продавцы сами указывают возможность перевода квартиры в нежилой фонд.
Второе действие – сбор пакета необходимых документов
Сразу нужно помнить о важном нюансе, о котором клиента обычно предупреждают профессиональные риэлторы и юристы – смена статуса помещения является непростым, длительным процессом, для которого необходимо оформление множества документов.
Пакет необходимых документов для перевода квартиры в нежилой фонд:
-Заявление, в котором указана причина перевода.
-Право собственности на квартиру.
-Проект переустройства и перепланировки объекта.
-Выписка из домовой книге либо справка об отсутствии регистрации.
-Техническое заключение организации по проекту перепланировки.
-Согласование проекта в Архитектурном отделе округа, Роспотребнадзоре и Господжнадзоре.
-Поэтажный план здания и экспликация.
- Справка из районной администрации,, подтверждающая – дом не включен в очередь на снос либо капитальный ремонт, не находится в аварийном состоянии.
-Справка из архитектурного отдела о возможности устройства отдельного входа.
-Справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир по соседству.
-Акт обследования технического состояния квартиры.
-Выписка из ЕГРП.
-Техпаспорт из БТИ.
-Согласие жильцов дома о переводе помещения (строго обязательно в ТСЖ и ЖСК).
Также юридические лица должны будут приложить к перечню документов копии уставных документов, свидетельства о постановке на налоговый учет и свидетельства о регистрации.
Данный перечень документов может индивидуально расширяться в зависимости от ситуации. Собрав требуемый пакет документов, собственника квартиры ожидает множество согласований для перевода объекта в нежилой фонд.
Третье действие – разработка необходимой проектной документации
Грамотная проектная документация становится залогом успешного перевода недвижимости в нежилой фонд. Для обустройства коммерческого или офисного помещения из квартиры предстоит провести серьезный ремонт и перепланировку помещения. Прежде всего, необходим отдельный вход в помещение с улицы – обычно для этого под одним из окон разбирается стена, далее производится его серьезное укрепление.
Но при этом необходимо заложить кирпичом уже имеющийся выход на лестничную площадку. Собственнику предстоит избавиться от ванны, газовая труба на кухне должна быть обрезана – с установкой заглушки. Все указанные и множество прочих перепланировок на объекте сначала нужно фиксировать документально, с оформлением соответствующих согласований.
Поручать проект рекомендуется специалистам архитектурно-строительного бюро. Профессионалы помогут с подготовкой грамотного документа для уверенности в положительной визе Проектно-инвентаризационного бюро. При нахождении выбранного дома в исторической части города, необходимым условием может стать разрешение Архитектора города и Комиссии по охране Памятников Архитектуры. Собрав требующиеся подписи, можно начинать непосредственный ремонт.
После окончания перестройки объекта необходимо повторное обращение в БТИ – специалист бюро выполнит замеры объекта, которые станут основой нового плана помещения.
Четвертое действие – перевод квартиры в нежилой фонд
После подготовки документации по перепланировки помещения можно заниматься переводом объекта в нежилой фонд. Для этого требуется согласование проекта в КГА (Комитет по градостроительству), СЭС (Санитарно-эпидемиологическая служба), Администрации района и Отделе государственного пожарного надзора. Может потребоваться и ряд дополнительных разрешений – в частности, от ГУ ГИБДД, Центра коммунального благоустройства и Отдела подземных сооружений. Учитывая сложность и массовость оформления различных документов, многие решают обратиться за сбором всех разрешений к профессионалам.
После сбора обязательных документов может начинаться перевод помещения в нежилой фонд. Начинается всё делопроизводство в Департаменте по жилищным вопросам, для которого нужно подготовить заявление и ряд соответствующих документов.
Если проверка прошла успешно, документы будут поданы на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Он и будет принимать окончательное решение по возможности перевода объекта в нежилой фонд. Для рассмотрения поданного заявления и вердикта ведомство имеет 45 дней.
Пятое действие – ввод помещения в эксплуатацию
Для получения права собственности на объект из нежилого фонда и открытия своего заведения, остается лишь ввод недвижимости в эксплуатацию. Для этого готовый перестроенный объект сдается представителям нескольких ключевых учреждений в своем городе. Первые в данном перечне – инстанции, ранее утверждавшие проект перепланировки.
Необходимо получение виз также от специалистов БТИ, КГА, санитарной и пожарной инспекций, водоканала. Собственник должен оставить на руках акты приемки фасады с подписью главного городского управления архитектуры, акта приемки приборов горячего и холодного водоснабжения, акта о технологическом присоединении энергосетевой компании.
От подрядчика, занимающегося перепланировкой, требуется подписание документа о соответствии параметров объекта техническим регламентам и отсутствии отклонений от изначального проекта.
По результатам измерения и обследования параметров объекта, составляется новый кадастровый паспорт, присваивается нежилой статус недвижимости, вносятся соответствующие изменения в ЕГРП. От собственника объекта требуется лишь подача документов в Росреестр, чтобы получить новое свидетельство о недвижимости, которая уже относится к нежилому фонду.
Для обращения в регистрирующий орган необходимо предоставить:
- Заявление.
- Договор купли-продажи.
- Свидетельство о праве собственности.
- Кадастровый паспорт из БТИ.
- Справка от строительной компании.
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Акт приемочной комиссии – распоряжение администрации, подтверждающее приемку объекта как нежилое имущество.
