Новостройка или вторичка: что лучше?

У всех, кто желает приобрести жилплощадь в многоэтажке, рано или поздно появляется логичный вопрос, что выбрать, хрущевку или новый дом. Гораздо труднее ответить на него, если стоимость жилья приблизительно одинакова. Учитывая то, что и в той, и в другой ситуации есть свои положительные и отрицательные стороны, к приобретению недвижимости следует подходить со всей максимальной ответственностью.   

Первичка: что это такое?

Первичной квартирой считается та, которая никогда ни на кого раньше не была зарегистрирована. Нередко так продается жилая площадь в зданиях, еще не построенных или недостроенных.

Регулировка процесса на текущий промежуток времени происходит по закону №214-ФЗ.

Согласно предписанию в законодательном акте, застройщик обязан закончить строительство, ввести дом в эксплуатацию и предоставить покупателям прописанные в составленном ранее договоре объекты. В документах приема/передачи должна стоять подпись. От владельцев требуется документально оформить право собственности. Сразу после получения на руки свидетельства о том, что процедура государственной регистрации была пройдена, меняется статус жилища. Теперь оно переводится в следующую категорию.

Вторичный рыночный сегмент: обозначение

В данном случае имущество (государственное, муниципальное или частное) кому-то принадлежит. Это может быть и юридическое, и физическое лицо. По идее, даже та площадь, которая была построена всего шесть месяцев тому, уже будет не первичной, хотя, по сути, она и только что выстроенная. Поэтому, определиться с тем, какой вариант из двух лучше, крайне сложно, так как оба могут относиться к вновь появившимся постройкам.

Что касается муниципалитета, как собственника, то эти квартирные помещения всегда относятся к описываемой категории, хоть люди, проживающие в них, и не считаются ее хозяевами на самом деле. Они здесь проживают на основе договора при отсутствии регистрации государственного типа.  

Параметры сравнения

На самом деле видимых преимуществ у недвижимости первого типа перед вторым не существует. Слишком многое зависит от конкретных условий и ситуации. Рекомендуется учесть несколько критериев, чтобы действительно сделать единственно правильный выбор.

• Стоимость. Главная особенность ценообразования первичных объектов напрямую зависит от того, на какой стадии строительства они находятся. На начальном этапе цена за метр квадратный будет самая низкая, в чем и заключается достоинство такого приобретения. Вторичка будет всегда дороже. Расценки остаются фиксированными и сбить их нереально.  
• Сроки заселения. Заехать во втором случае в купленную квартиру можно практически сразу после того, как была проведена сделка. В первом варианте этот момент исключается, особенно, если строительство только начинается. От рытья котлована до конечной цели пройдет приблизительно два года. Дороже обойдется покупка, когда осталось совсем немного времени до завершения всех работ, но и период ожидания будет существенно сокращен (до одного квартала или чуть больше).
• Инвестиции. Обычно в новостройках жилье сдается на стадии черновой отделки. Следовательно, понадобится больше вложиться в ремонт. Деньги потребуются для стройматериалов, бытовой техники и других вещей, в том числе и мебели. Если выбор падает на уже готовое жилище, то велика вероятность того, что въехать сюда можно практически сразу, так как возможен вариант с ремонтом. И не важно, что все придется переделать, но какое-то время пожить здесь без особых капиталовложений все же возможность есть.
• Выбор. Выгодных предложений всегда больше на рынке продаж не совсем свежих предложений, так как наиболее удачные вариации уже есть чьей-то собственностью, причем, еще тогда, когда стройка только начинается. На завершающем этапе остаются не самые благоприятные из всех.
• Прописка. Это позволяется при двух отдельных условиях. На территории должен быть прописан один из родственников, или человек обязан быть владельцем, что подтверждается наличием соответствующего свидетельства.
• Возможность получения прибыли. Как уже говорилось ранее, ценовые показатели растут с тем, как проходит возведение здания. Оптимальным является внесение средств на самом начальном этапе, что и приводит к годовой выгоде в размере тридцати процентов (при своевременной сдаче в эксплуатацию). Роста цен на вторичном рынке быть не может, хотя изменения и происходят из-за отдельных факторов. Но заработать вполне реально, если сдавать имущество в аренду. Рассчитать доход от данного мероприятия сложно, так как решающими факторами могут стать, например, район, сумма сдачи и прочее.
• В ипотеку. Такой подход к покупке рассматривается во всех ситуациях. Взятие ипотечного кредита для приобретения жилплощади в новострое может быть несколько осложнено. То есть, банки перестраховываются и бояться давать финансы под недостроенные квартиры, что связано с рисками (а вдруг их так и не сдадут). Те же, которые занимаются подобным кредитованием, обычно предлагают не слишком лояльные условия. Здесь, как правило, процентная ставка выше, приблизительно на два-три процента.
• Юридическая чистота. С этой точки зрения полностью новые объекты определяются на 100% беспроблемными, так как человек, приобретающий его, это первый владелец. Сколько было хозяев, если сделка заключается в другом случае, какой образ жизни они вели, неизвестно. Поэтому потребуется тщательная проверка.

Приобрести первичку выгоднее и в плане наличия новых коммуникационных систем, а также опасного соседства (алкоголики, наркоманы и так далее). Подобное сказать о вторичке сложно, так как здесь зачастую все наоборот. Понадобится менять все.

Риски

Купить себе жилье на стадии проведения строительных работ достаточно рискованно, хоть это и хороший шанс сэкономить. Есть вероятность того, что компания-застройщик может стать банкротом и проект «заморозится». Получить финансы обратно уже не получится. Делать какие-либо прогнозы по этому поводу практически нереально. Если исходить из практики, то нередко сроки затягиваются, а покупателю ничего не остается, как просто сидеть и ждать. В правительственных кругах ведется работа по защите потребителей путем рассмотрения законов, регламентирующих обязательное страхование исполнителей от банкротства. Тем ни менее, рисковые моменты существуют и этого не могут изменить даже наложенные за несвоевременность штрафы. Задавая себе вопрос, где лучше, об этом важно не забывать. Менее рискованным шагом будет капиталовложения в ту стройку, которую ведет компания с хорошей репутацией, что само по себе неплохая гарантия.

Теперь перейдем к рынку б/у, где тоже присутствуют свои нюансы. Здесь опасность связана непосредственно с договором передачи от одного хозяина к другому (купля/продажа). Документ может быть расторгнут (признан недействительным) в суде после полной уплаты суммы покупателем. Иногда выясняется, что есть другие люди, у которых есть все права на эту жилую площадь. Возвращаемся к уже описанному судебному процессу и его последствиям. Результат очевиден – средства утеряны, а собственности нет.

Главные преимущества новостройки

К очевидным плюсам этого недвижимого имущества можно отнести следующее.

• Были использованы современные конструкции и материалы, а значит, предполагается, что сооружение более надежное и долговечное.
• Удобная общая планировка, выполненная согласно действующим сегодня стандартам.
• Чистые, просторные лестничные площадки и подъезды в целом.
• Установлены везде стеклопакеты.
• Вмонтированные коммуникационные счетчики (газ, вода).
• Рабочие лифты, а в некоторых функционируют и грузоподъемники.
• Парковка (наземная, подземная или обе).

Перечисленные достоинства нельзя считать решающим фактором, если сравнивать их с ценовой выгодой. Как уже ранее было упомянуто, еще тогда, когда вырыт один котлован, понадобится уплатить сумму, на 30% меньшую, чем если она готова к использованию. Единственное неудобство заключается в ожидании на протяжение года-двух.

Метры квадратные и параметры безопасности

Весомым аргументом в отношении первички выступает метраж. Это связано с действующими стандартами, согласно которым и разрабатываются проекты. В России наиболее популярными конструкциями жилого типа являются экземпляры серии П-44Т. Самая маленькая квартирная жилплощадь в них составляет 38 м кв. Старые панельки предлагают меньший комфорт, на 30-33 квадрата. В период их возведения требования были именно такими.

Не можете определиться, новостройка или вторичка, что лучше? Тогда рассмотрим еще один момент. Современные сооружения созданы согласно обновленным регламентам по обеспечению безопасности. То есть, все мероприятия ведутся с применением инновационных технологий, а также материалов. Гарантийные обязательства распространяются и на отдельные элементы, среди которых такие, как стены, потолок окна, инженерное оснащение. При том, что жильцы в течение ближайших пяти лет с учетом правильной эксплуатации помещения сталкиваются с теми или иными проблемами, они имеют полное право потребовать от застройщика устранения неполадок и выплаты компенсационных средств за полученный ущерб и неудобства.  

В чем плюсы вторичного жилища?

Если говорить конкретно об этой категории, то важно понимать, что здесь есть, как положительные, так и отрицательные стороны вопроса. Начнем с достоинств.

• Можно въехать без промедления.
• Присутствуют все коммуникационные системы и пусть плохой, но ремонт, что дает возможность проживать на территории сразу.
• Широкий ассортимент, так как этот рыночный сегмент довольно обширный, позволяющий выбирать между несколькими предложениями. Например, вполне реально найти вариацию, находящуюся вблизи станции метро с хорошо обустроенным двором.

Для многих людей эти характеристики являются определяющими, что и влияет на их окончательный вердикт.

Минусы, о которых необходимо знать

В противовес сказанному можно привести несколько аргументов.

• Высокая ценовая политика (цена за кв. м).
• Наличие истории, в которой могут иметь место не очень приятные факты. Во избежание дальнейших неприятностей потребуется воспользоваться помощью грамотного юриста, который и займется вопросом проверки всех юридических аспектов.
• На протяжении существования конструкции несущие стены могли потерять свою прочность под воздействием тех или иных внешних раздражителей.
• Если коммуникации не заменялись прежними жильцами, то это придется в скором будущем делать вам.