Кто должен оплачивать коммунальные расходы?
« НазадВключать ли затраты по ЖКХ в арендную плату?
Несмотря на обилие счастливых историй в СМИ и на просторах Интернета, заработок рантье довольно сложен и предполагает множество нюансов. На самом деле сложно говорить о полностью пассивном доходе – без участия собственника в разных процессах не обойтись. Здесь заслуживает внимания и человеческий фактор – далеко не всегда жилец оказывается столь дисциплинированным, чтобы владелец мог спокойно оставить его и отправиться на полгода в другую страну.
Помимо контроля арендаторов, необходимо также решение различных бытовых вопросов, следить за оплатой коммунальных платежей. Кто и сколько должен платить за воду, отопление и другие коммунальные – важные условия договора найма. Следует заранее определить все за и против включения коммунальных платежей в стоимость арендной платы. От данного условия зависит объем хлопот для владельца квартиры
Подробнее о коммунальных платежах
Содержание недвижимости по праву считается довольно дорогим занятием. Даже, если в квартире никто не проживает, а жилье простаивает, без потребления газа и электроэнергии, всё равно регулярно приходят солидные счета на коммунальные платежи. Порой неопытные рантье и наниматели оставляют без внимания, что предстоят траты не только на квартплату, но также на коммунальные платежи. В итоге складывается ситуация, когда уже через месяц нет денег для дополнительных трат. Чтобы избежать таких неприятностей и финансовых последствий, нужно учесть предстоящие коммунальные платежи и затраты.
Основные разделы коммунальных платежей
1. Содержание и ремонт жилого помещения
Категория общих затрат на управление многоквартирным домом. В том числе содержание общего имущества, уборка участка вокруг дома, работы по текущему ремонту, эксплуатация приборов учета, обслуживание лифта и др.
2. Коммунальные услуги
На размер данных затрат влияют количество и экономичность жильцов в квартире. В том числе затраты для отопления, водоотведения, водо- и электроснабжение здания.
3. Телекоммуникации
Телевизионная антенна и Интернет– привычные явления для современных квартир. Да, оплата за Интернет обычно производится определенному провайдеру, а вот затраты на телевидение могут включаться в квитанцию на квартплату, даже при наличии нужного провода – хотя самого телевизора может и не быть.
4. Телефония
Также будут поступать счета и за городской телефон. Плата берется просто за наличие лицевого счета и телефонной линии. Используете ли телефон – никого волновать не будет. Решением проблемы становится лишь отключение телефонной линии – но в таком случае лишитесь своего номера. Многие боятся остаться без домашнего телефона, поэтому годами несут дополнительные траты каждый месяц.
5. Электроэнергия
Зависят траты на электроэнергию от потребляемого объема киловатт за отчетный период. Поэтому здесь всё индивидуально – порой можно ограничиться скромными платежами, а иногда затраты неприятно удивляют.
6. Газ
Затраты на газоснабжение могут указываться в общей квитанции либо отправляются отдельным платежом. Тарифы и общий размер трат зависят от типа плиты и отопления в помещении – электрическое, газовое либо центральное.
Обычно коммунальные услуги предоставляются по тарифам, принятым в установленном порядке. В случае указания произвольной цены в договоре найма, при судебном конфликте из-за неуплаты коммунальных платежей, есть вероятность признания соглашения недействительным. Юридически грамотным будет указать, что размер компенсации будет зависеть от стоимости коммунальных платежей согласно счетам, выставленных поставщиками коммунальных услуг.
Будущему рантье необходимо понимать реальные расходы для арендаторов. Благодаря этому будет сформирована адекватная арендная плата. Ведь при поиске подходящего варианта наниматели будут внимательно относиться к каждой статье расходов. Перед объявлением конкретной цены аренды необходимо ознакомиться с предложениями рынка в похожем сегменте.
Включаем коммунальный платёж в стоимость аренды
Один из вариантов- расходы по коммунальным платежам включить в цену найма жилья. Устанавливается при этом фиксированная арендная плата, с автоматическим включением коммунальных трат – без указания в дополнительном договоре. Благодаря такой схеме значительно проще наладить взаимодействие между владельцем жилья и нанимателем – с единым платежом, без дополнительных сложностей и претензий. Хотя при всем удобстве и простоте такой вариант имеет ряд серьезных недостатков.
Основные преимущества такого варианта:
- Не требуется личная встреча нанимателя и арендодателя
- Средства могут переводиться на банковский счет.
- Уверенность рантье в своевременном и полном поступлении средств.
- Рантье получает серьезный аргумент для увеличения квартплаты в случае роста коммунальных тарифов.
Недостатки:
- Отсутствие у нанимателя стимула экономить потребление ресурсов.
- Собственник жилья вынужден лично тратить время для оплаты счетов.
- У нанимателя складывается ощущение переплат за аренду жилья.
- При заключении договора летом, доходы владельца зимой уменьшаются, учитывая сезонный рост коммунальных тарифов;
- Главным риском для рантье становится безответственность со стороны арендаторов– будут слишком расходовать коммунальные ресурсы.
Хотя порой риск оправдан. В частности, при постоянном проживании собственника жилья в другом городе либо стране, гораздо удобнее поступление средств непосредственно на банковскую карту. Коммунальные платежи при этом могут производиться и дома в режиме онлайн – без риска забыть какую-то из квитанций.
При такой схеме в договоре часто указывается пункт о праве наймодателя о досрочном повышении цены аренды в случае значительного роста коммунальных тарифов.
Рантье уплачивающие налог с дохода на недвижимость, могут оформить налоговый вычет на затраты по содержанию квартиры – за счет общего размера коммунальных платежей удается значительно снизить налогооблагаемую базу, чтобы сократить свои издержки по уплате налогов.
Оплата всех коммунальных счетов квартиросъемщиком
Собственник квартиры порой задумывается об экономии времени и сил, избавившись от необходимости самостоятельно заниматься коммунальными платежами. В таком случае это бремя возлагается на арендатора – ему предстоит самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, в зависимости от потребляемого объема. Коммунальные службы ничего против такой ситуации не имеют – оплату могут производить и третьи лица.
Основные преимущества такой схемы:
- Значительная экономия времени и сил рантье;
- У арендатора есть возможность экономии на квартплате - сокращая расходы на водоснабжение и электроэнергию;
- Всегда фиксированный доход рантье;
- Уверенность квартиросъемщика в отсутствии переплат за жилье;
- В объявлениях собственник может указывать более конкурентную цену на аренду жилья.
Недостатки схемы:
- Каждый месяц рантье приходит контролировать оплату счетов, лично забирая квитанции;
- При сезонном росте коммунальных услуг арендатор будет вынужден платить гораздо больше;
- Есть риск, что после арендатора останутся задолженности по квартплате.
При указании в договоре найма, что арендатор должен заниматься оплатой коммунальных услуг, вся сумма расходов ЖКХ будет включаться в общую налоговую базу, с которой собственника предстоит уплачивать налоги.
Компенсируем часть коммунальных платежей
И наконец, самый распространенный вариант. Арендатор компенсирует владельцу квартиры коммунальные траты отдельным платежом. Подобная схема стала довольно распространенной на практике, позволяя решить многие дополнительные вопросы. Формируется арендная плата в договоре из 2 частей – фиксирована сумма и переменный платеж: коммунальные траты за прошедший период. Возможно оформление плавающей части арендной платы отдельным соглашением - в частности, заключив договор о возмещении коммунальных расходов.
Основные преимущества данной схемы:
- Полностью прозрачные отношения арендатора и рантье. Ведь у каждого будет уверенность в отсутствии лишних трат со своей стороны.
- Уверенность рантье в своевременной оплате основной части коммунальных услуг.
- Возможность сократить затраты жильца на электроэнергию и водоснабжение.
- Всегда фиксированный доход владельца жилья– не сталкиваясь с дополнительными издержками при колебании коммунальных тарифов.
Не лишена схема и определенных недостатков:
- Предстоит лично ездить за деньгами, ходить платить (хотя я всегда рекомендую ежемесячно проверять состояние квартиры).
- Поскольку по договору отмечается, что переменная часть квартплаты оплачивается нанимателем, то она будет включена в общую налогооблагаемую базу, с которой рантье должен оплачивать налоги.
Подводя итоги – индивидуальный выбор подходящей схемы
Не может быть однозначный и универсальный ответ о необходимости включения коммунальных платежей в размер арендной платы. Рантье предстоит самостоятельно принимать решение, расставляя свои приоритеты. К примеру в Европе обычно все коммунальные платежи оплачиваются владельцами квартир. В российской практике немного другая ситуация – более распространенными вариантами стали оплата нефиксированных коммунальных платежей нанимателем(свет и вода по счетчикам, интернет, международные и междугородние звонки и др.), а фиксированной части наймодателем.
Рантье необходимо помнить – оплата услуг ЖКХ является одним из основных положений в договоре найма. Пересматриваться этот пункт, аналогично и цене аренды, может не чаще раза в год. Следовательно, нужно внимательно оценить все преимущества и недостатки каждой схемы сотрудничества, определив для себя подходящий вариант.
