Как составить договор аренды – основные шаги от согласования до заключения сделки
« НазадАренда квартиры, вопреки распространенным убеждениям, является достаточно серьезной и ответственной процедурой. При беспечном отношении к оформлению аренды можно столкнуться с разными конфликтными ситуациями, финансовыми издержками и множеством стрессов. Нередко подобные перепалки приводят к выселению жильцов, с порчей имущества и прочими неприятностями. Среди возможных способов защиты от подобных неприятностей для обеих сторон специалистами называется грамотный договор аренды.
Данный документ регулирует отношения арендодателя и нанимателя, имея юридическую силу при взаимодействии сторон, также при разбирательстве в судебном порядке или общении с участковым. Оформление договора аренды является важнейшим этапом оформления сделки, пренебрегать которым не стоит даже при суточной аренде, а особенно при более долгосрочных отношениях.
Первое действие – уточнение обязательных положений договора аренды
Часто встречается заблуждение, по которому считается – подписывается договор аренды только при проведении сделки через агентство. Но на самом деле нет особой разницы – договор аренды важен в любом случае, в том числе при найме жилья напрямую «от владельца». Ведь типовой договор найма является универсальным документом, оформляющимся без привязки к конкретной риэлтерской компании. Он может свободно заключаться и между частными лицами.
Будущему рантье, настроенный на долгосрочную деятельность по сдаче жилья в аренду без посредников, всё же для безопасности следует раз обратиться к профессиональному риэлтору или юристу, чтобы составить правильный шаблон документа.
За отдельную плату специалистом будет составлен документ с учетом всех пожеланий заказчика. Затем составленный бланк можно использовать как основу для заключения договора с каждым клиентом.
Если не планируете обращаться к специалистам, можно поискать стандартный бланк в Интернете. Просто скачайте подходящий документ и укажите в нем соответствующие корректировки, свои личные данные и распечатать в 2 экземплярах.
Договор аренды должен содержать следующие обязательные пункты:
- Адрес недвижимости.
- Характеристика жилого объекта (площадь помещения, опись имущества).
- Срок аренды.
- Реквизиты сторон.
- Права и обязанности сторон (с указанием ответственности и штрафных санкций при нарушении договора).
- Порядок расчета (условия оплаты коммунальных, размер арендной платы, график поступления платежей).
- Дата заключения договора.
При сдаче недвижимости через агентство составлением и заключением договора занимается риэлтор, поскольку данная услуга включена в гонорар специалиста. Но нужно учитывать – обычно работа посредника предполагает лишь подбор жильца либо подходящей квартиры, а затем не несет ответственность за исполнение сторонами положений договора.
В результате клиентам приходится платить серьезные суммы лишь за экономию своего времени и доступ к риэлтерским базам. Услуга считается выполненной и подлежит оплате даже в случае, когда через неделю стороны расходятся.
Чтобы избежать ненужных трат времени и средств, следует обращаться к проверенным, зарекомендовавшим себя агентам недвижимости, ценящим репутацию и готовых принимать непосредственное участие в урегулировании возникших споров между сторонами.
Подходящим вариантом может быть обращение в крупное агентство по недвижимости, готовое составить договор аренды с указанием пункта об ответственности посредника за успех проводимой сделки. Для поиска подходящего агентства или специалиста можно посетить один из крупных порталов о недвижимости.
Второе действие – указание дополнительных нюансов в договоре аренды
Стандартный договор аренды из Интернета либо предоставляемый в агентстве недвижимости – обычно простой документ на 1.5-2 стр. Но профессиональные юристы полагают, что грамотный и полноценный документ должен содержать минимум 4 листа.
Поскольку нюансы и обстоятельства, обычно провоцирующие самые серьезные и конфликтные ситуации, не приводятся пунктами стандартных договоров. Чтобы обеспечить спокойствие и защиту каждой стороны, лучше оформлять документ квалифицированно, с указанием максимума деталей и подробностей договора.
Теоретически дополнительными подпунктами в договоре аренды могут быть любые, даже порой нелепые пожелания и требования сторон. Если документ был заключен по обоюдному согласию, то указанные положения должны будут соблюдаться. Хотя специалисты советуют ограничить свой список требований самыми принципиальными положениями для сторон.
Среди наиболее распространенных дополнительных пунктов в договоре аренды отметим:
-Список лиц, которым предоставляется право проживания в квартире с нанимателем.
-Порядок посещений владельцем квартиры (в частности, может быть прописана возможность «неурочных проверок»).
-Число гостей нанимателя днем и ночью.
-Ответственность за порчу имущества и ремонта.
-Возможность курить в помещении.
-Возможность содержания домашних животных.
-Материальная ответственность при наступлении форс-мажоров (в случае поломки холодильника по причине резких колебаний электроэнергии, наводнение у соседей и пр.).
-Обязанность рантье либо нанимателя выполнять в долгосрочной перспективе ремонт в помещении.
Необходима тщательная опись всей техники и мебели рантье в помещении – закрепив составленный список в специальным передаточном акте, прилагаемом к основному договору. Оптимальный вариант – сделать фотографии.
Третье действие – переходим к сбору необходимых документов
Рантье и нанимателям важно понимать – договор аренды сам по себе не будет иметь достаточных оснований и доказательной силы, если перед его заключением не будут проверены обязательные документы. Ведь не могут браться случайные данные для соглашения договора – они должны быть получены из оригинальных документов участников проводимой сделки.
При заключении договора от сторон требуется наличие следующих документов:
- Оригиналы паспортов.
- Оригиналы свидетельства о собственности на квартиру.
- Свежая выписка из паспортного стола с указанием зарегистрированных лиц по данному адресу.
- Оригиналы свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей нанимателя.
- Доверенность от других владельцев квартиры на право рантье передавать недвижимость в аренду.
Необходимо сделать копии всех указанных документов в 2 экземплярах – прикладывая их к основному договору аренды.
Приходится признавать, что сегодня нередки разные случаи мошенничества с недвижимостью, вызванные невнимательностью нанимателей при изучении документов арендодателя. Доверчивые люди нередко считают владельцем квартиры того, кто им уверенно демонстрирует жилье, держит ключи – даже не прося предъявлять свидетельство о праве собственности.
Подобная доверчивость покупателей уже давно стала распространенным инструментом в деятельности разных мошенников, которые снимают посуточно квартиру для себя и «сдают» её другим, зарабатывая на этом приличные суммы – беря залог и плату за первый месяц. Поэтому обязательно наличие оригиналов документов рантье. Ведь копии при желании легко подделываются на обычном компьютере.
Четвертое действие – заключение договора аренды
Отечественное законодательство устанавливает, что заключаться договор двух частных лиц может в простой письменной форме. Следовательно, для нанимателя и рантье не потребуется заверение договора у нотариуса либо процедура дополнительных печатей. Хотя при оформлении сделки в агентстве, обычно для договора используется бланк риэлтерской компании. Но это лишь психологический и имиджевый нюанс – в юридическом плане такой документ не становится более «убедительным».
Предстоит заключить договор между сторонами в 2 экземплярах. Следовательно, каждая сторона получает оригинал документа. Вступает в силу документ после подписей рантье и нанимателя на бумаге.
Юридическая сила соглашения не зависит от присутствия агента по недвижимости либо другого свидетеля. Наличие свидетеля лишь становится иллюзией каких-то дополнительных гарантий в рамках сделки. Риэлтору при совершении сделки предстоит выполнять другую функцию – он должен следить за грамотным составлением соглашения, с предоставлением оригиналов всех необходимых документов, с четким пониманием прав и обязанностей сторон.
После подписания договора, начинается официальная часть отношений между рантье и нанимателем. Владелец квартиры должен сразу понимать – теперь у него нет права выселения жильца по своей первой прихоти. Даже в случае грубого нарушения договора со стороны жильца, просто заявить о «расставании» будет недостаточно. Потребуется аннулирование соглашения в судебном порядке. Продолжительность разбирательства может оказаться довольно существенной – от нескольких месяцев до года. Не удастся выселить жильца при обращении к полицейскому или участковому – если договор аренды еще не закончился, то эти ведомства не уполномочены выселять. Под силу это лишь судебным приставам.
Хотя на самом деле владельцы квартиры могут прибегать к разным уловкам, чтобы «мотивировать» жильца выехать из квартиры – например, за счет визитов в неудобное время или ночных визитов. Подобный моральный террор спровоцирует выезд жильца, что становится односторонним расторжением соглашения. Следовательно, возврат залога не потребуется.