Как оформить задаток? Основные правила и нюансы успешной сделки

Сделки с недвижимостью всегда считаются сложным и ответственным процессом, требующим не только трат времени и сил, но и определенных знаний, чтобы себя обезопасить. Поэтому вполне логично, что каждая из сторон проводимой сделки ищет различные способы и возможности лишний раз подстраховаться, избежав неоправданных потерь денег и прочих последствий. Одним из способов гарантии сделки становится получение задатка – покупатель вносит определенную сумму предоплаты, которая подтверждает серьезность его намерений и заинтересованность в покупке недвижимости.

При всей кажущейся простоте этой процедуры, существуют определенные нюансы заслуживающие внимания. Поговорим подробнее, как производится данная предоплата – что нужно знать покупателю и продавцу, чтобы избежать конфликтных ситуаций и финансовых рисков.

Первое действие – разбираемся в термине «задаток»

Предоплата уже стала привычным явлением при сделках с недвижимостью. Именно она становится одним из первых шагов при оформлении сделки с недвижимостью – становясь гарантией заинтересованности в сделке и успешности её проведения. Но возможны 2 типа предварительных платежей при покупке недвижимости:

— Задаток

Предварительный платеж при подписании основного договора купли-продажи. Оформление задатка производится у нотариуса – процедура становится гарантией проведения сделки. Ведь ни одна из сторон не заинтересована в отказе от сделки – из-за потери денег. Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец оставит полученный задаток себе. Если сделка с недвижимостью сорвалась по вине продавца, то должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.

— Аванс

Можно расценивать аванс в качестве задатка, но следует учитывать значительные юридические различия между ними. Производится оформление аванса в простой письменной форме – фактически становясь лишь намерением о проведении сделки. В случае отказа от проведения сделки, деньги будут возвращены покупателю – каждый остается при своем, потеряв только время.

Второе действие – согласование условий задатка с собственником квартиры

Обычно на выплате задатка настаивает продавец квартиры, хотя сделка выгодна и для покупателя. Приходится признавать, что на практике нередки ситуации, когда перед оформлением основного договора в последний момент продавец решает, что запросил недостаточную стоимость. Поэтому озвучивает покупателю новую, более высокую стоимость квартиры.

Если оформлен задаток, подтверждающий согласие сторон на проведение сделки в предварительном договоре, такой возможности владелец квартиры будет лишен.  Он не сможет в последний момент завысить стоимость квартиры или отказаться от сделки – ведь иначе столкнется с серьезными финансовыми издержками.

В каждом случае индивидуально согласуется задаток, который будет устраивать обе стороны сделки. Законом не устанавливаются конкретные рекомендации по этому вопросу. Обычно действует правило – чем объект привлекательнее на рынке, тем и размер задатка будет существеннее. Обычно устанавливается фиксированный размер задатка – 50 либо 100 тыс. рублей, или же в процентном отношении (несколько процентов от общей стоимости квартиры). Часто условия сделки и размер задатка согласуются с непосредственным участием риэлторов.

Часто хранится внесенный задаток в агентстве недвижимости, а затем продавец оставляет эти деньги у посредника как комиссионные за проведение сделки.

Задаток отличается от аванса надежностью финансового и морального обеспечения сделки. Следовательно, если уверены в своих планах и намерении приобрести выбранную квартиру за указанную стоимость, выбирайте данную схему. Обычно данную обязанность в переговорах на себя берут риэлторы.

Опытные агенты стремятся заранее предусмотреть возможные риски, обезопасив свои клиентов от такой неприятности. Поэтому агент часто настаивает на оформлении задатка другой стороной, даже при необходимости лишней волокиты с документами и оформлением. Для поиска подходящего специалиста, уточнив возникшие вопросы, можно воспользоваться любым крупным порталом по продаже недвижимости.

Третье действие – составление предварительного договора

После достижения устного соглашения между сторонами предстоит письменно оформить переданную предоплату. Нужно учитывать – задаток является довольно серьезной и ответственной сделкой, при которой должен присутствовать юрист. Стороны заключают предварительный договор – здесь нужно учесть важный нюанс. Поэтому в случае споров и судебных разбирательств, любые произведенные по предварительному договору платежи будут квалифицироваться как аванс, даже если документами обозначалось иное («задаток»). Основывается такая позиция на Постановлении Высшего арбитражного суда  от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа.

Поэтому, чтобы расценивались внесенные платежи именно как задаток, внимательно  составьте предварительное соглашение. Важен в таком случае не указанный термин для обозначения передаваемых денег, а дополнительные условия сделки.

Положениями предварительного договора нужно обязательно закрепить ответственность сторон, определив размер неустойки в случае невыполнения обязательств со стороны продавца либо покупателя. Текст документа должен содержать и другие важные сведения:

- Данные покупателя и продавца.

- Цена приобретаемой недвижимости.

- Характеристики объекта – метраж, местонахождение и др.

- Сумма задатка.

- Порядок и сроки заключения основного договора, передачи всей суммы по данной сделке.

Проверкой юридической грамотности текста и подлинности документов занимается нотариус. Покупателю на данном этапе необходима уверенность – отсутствуют аресты либо обременения на реализуемую квартиру, а продажа не приводит к нарушениям прав наследования и др. Все собственники квартиры должны присутствовать при заключении предварительного соглашения, также их супруги, которые должны предоставить письменное согласие на проведение данной сделки.

Рекомендуется, чтобы выбором нотариуса для предварительного договора и задатки занимался покупатель. Ведь ему приходится сталкиваться с большим количеством рисков при сговоре продавца и нотариуса.

Четвертое действие – расписка и передача денег

Перечень необходимых документов при передаче задатка не ограничивается предварительным договором. Важное значение отводится и оформлению расписки – получаемой покупателем о продавца в подтверждение осуществленной предоплаты. Составляется расписка в простой письменной форме, становясь подтверждением получения продавцом средств задатка.

Составление расписки производится «по старинке» - на обычном белом листе A4, от руки и простой синей шариковой ручкой. Недопустимо при составлении расписки применять маркер, карандаш либо гелиевое перо. Выбор такого «дедовского» способа составления логичен  - сложно подделать подобный документ. В результате он сохраняет свою доказательную силу в случае разбирательств в судебном порядке.

Если в рамках сделки участвуют несколько продавцов (при продаже жилья в долевой собственности), предполагается разделение суммы задатка пропорционально долям каждого владельца. При этом каждый из продавцов должен составить расписку о получении средств. Часть предоплаты на несовершеннолетнего принимается родителем либо опекуном.

Расписка должна содержать следующие данные:

- Название документа.

- Личные данные продавца и покупателя.

- Дата составления документа.

- Индивидуальные характеристики продаваемой квартиры.

- Сумма, которая получена от покупателя квартиры.

- Подпись продавца с расшифровкой.

При всей значимости составленной расписки, не требуется обращение к нотариусу для визирования – личной подписи продавца будет достаточно.

Производиться фактическая передача средств может лишь после того, как продавец передал грамотно оформленную расписку. Оптимальный вариант – наличие свидетелей при этой процедуре (риэлтор, нотариус).

Внесение задатка производится на определенный срок, регламентируемый предварительным договором. По завершении данного периода стороны сделки должны её завершить – передавая оставшуюся сумму и права собственности на квартиру соответственно.