Как оформить рассрочку – основные шаги для проведения сделки
« НазадСделки с недвижимостью всегда считаются сложной и ответственной процедурой. Ведь такая сделка предполагает оборот крупной суммы средств. Немногие могут себе позволить сразу выложить большую сумму наличных для покупки квартиры. Решением проблемы для некоторых наших сограждан стали жилищное кредитование и рассрочка. Вариант с рассрочкой обеспечивает комплекс преимуществ, хотя и не лишен своих недостатков – рассмотрим их подробнее.
Первое действие – оценка преимуществ и недостатков рассрочки
Рассрочка стала востребованным механизмом оплаты, предполагающим передачу стоимости недвижимости по частям. Первый взнос в рамках данной сделки находится в пределах 20-50%, оставшаяся часть будет выплачиваться по частям, согласно установленному графику погашения задолженности.
Рассрочка обычно является интересным предложением для покупателей, которые не могут выделить всю сумму для оплаты стоимости недвижимости сразу. Рассрочка выгодно зарекомендовала себя комплексом преимуществ в сравнении с оформлением ипотеки:
- Переплаты нет либо она минимальна.
- Отсутствие скрытых комиссий и платежей.
- Покупателю не требуется страхование жизни и здоровья.
- Не понадобятся дополнительные документы для оформления сделки.
- Не требуется платить за оценку квартиры.
- Отсутствие посредника между продавцом и покупателем в виде банка.
Хотя рассрочка не лишена и определенных недостатков:
- Не все квартиры на вторичном рынке продаются в рассрочку.
- Допускается оформление рассрочки на сравнительно небольшой срок, поэтому предполагаются относительно высокие ежемесячные платежи.
- Не каждый застройщик готов к продаже на условиях рассрочки.
С учетом всех указанных преимуществ и недостатков рассрочки, круг покупателей в этой сфере довольно узок. Прежде всего, это покупатели, рассчитывающие в ближайшей перспективе получить стабильный высокий доход – в виде наследства, премии либо продажи другого имущества.
При таких условиях рассрочка часто позволяет не упустить выгодное предложение, в том числе объекты от застройщика на раннем этапе строительства.
Главным отличием рассрочки в сравнении с ипотекой становится продолжительность сделки. Если жилищное кредитование выдается на десятилетия, то рассрочка менее долгосрочна – основана на быстром погашении задолженностей. В зависимости от длительности соглашения рассрочки, данная сделка может быть 2 типов:
— Краткосрочная рассрочка.
Обычно предоставляется на беспроцентных условиях, но и срок невелик – как правило, на 3-6 месяцев. От покупателя требуется крупный первый взнос – около 50-80% от цены объекта.
— Долгосрочная рассрочка.
Срок такой рассрочки составляет от 1 года. Но дополнительно приходится платить в среднем 1% в месяц. Размер первоначального взноса равен 20-50% от стоимости жилья.
Застройщики на первичном рынке не готовы к длительным рассрочкам. Но при наличии у потенциального покупателя крупного первоначального взноса, можно прийти к соглашению по подходящим условиям в индивидуальном порядке, разделяя остаток на несколько месяцев.
Рассрочка должна оформляться с обязательным учетом принципа начисления процентов. Оптимальное решение – 1% в месяц на оставшуюся часть задолженности. Хотя обычно продавец настаивает на съеме 12% в год, с выплатой аннуитетных платежей.
Третье действие – поиск подходящего жилья в рассрочку
Важно понимать, что рассрочка является сложным процессом сделки с недвижимостью, при котором продавец сталкивается с дополнительными рисками. Поэтому такие сделки не очень часты на вторичном рынке недвижимости – обычно собственникам важно получить всю сумму сразу, проявляя настороженное отношение даже к классической ипотеке. Хотя в принципе иногда такая сделка проводится – если удалось убедить продавца. Добиться такого результата во многом помогают услуги риэлтора.
Более высока вероятность оформления рассрочки на вторичном рынке, если квартиру продает юридическое лицо, а не частник. К примеру, продавцом квартиры выступает агентство по недвижимости. Но покупателю в таком случае настоятельно рекомендуется изучить информацию о компании, с которой будет проводиться сделка – чтобы не столкнуться с мошенниками.
Хотя рассрочка обычно является механизмом проведения сделок на первичном рынке. Такие спецпредложения для рекламы и успешных продаж готовы предлагать ведущие компании-застройщики в любых ценовых сегментах.
Четвертое действие – заключение договора на рассрочку квартиры
Поскольку возможно оформление рассрочки и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, могут использоваться 2 способа проведения сделки:
- Рассрочка по договору купли-продажи
Оформляется договор купли-продажи с обременением в виде рассрочки. Но при этом возможна регистрация квартиры лишь после полной оплаты всей суммы за квартиру. Покупатель должен убедиться в четко прописанных характеристиках квартиры в заключаемом договоре. А приложения к соглашению обязательно должны содержать условия договора о рассрочке, с указанием графика платежей. Покупателю, чтобы оформить сделку, достаточно своего паспорта, от продавца требуется полный пакет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, также выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним, об отсутствии обременений.
При проведении сделки покупатель обязательно должен убедиться в отсутствии незаконных перепланировок в квартире.
— По договору участия в долевом строительстве
В таком случае от застройщика требуется объемный пакет необходимых документов. В том числе учредительная документация компании, вся информация о строящемся объекте. Обычно составляется не только основной договор, но также приложение с указанием суммы первоначального взноса, способов, периодичности внесения средств, срока рассрочки, штрафных санкций в случае задержки с выплатами. При указании в договоре, что перечисляться вся сумма должна до передачи недвижимости, покупателю не удастся получить ключи и вселиться до полной выплаты.
Оформляться рассрочка в этом случае может лишь на стадии строительства дома – пока он не введен в эксплуатацию.
Пятое действие – уточнение нюансов рассрочки
Конечно, оформление рассрочки оказывается гораздо проще по сравнению с получением ипотеки. Но это не освобождает покупателя от необходимости внимательно изучать все бумаги, помня о ряде основных нюансов.
- Ограниченность прав покупателя при сделке на вторичном рынке
В рамках договора купли-продажи при оформлении рассрочки предполагаются для покупателя некоторые ограничения. Пока не будет осуществлена вся выплата, невозможна сдача жилья в аренду, перепродажа либо ремонт с перепланировкой. Если не будет погашен весь долг покупателя до регистрации прав собственности, на квартиру будет действовать соответствующее обременение.
- Если застройщик обанкротится, покупатель лишается квартиры
В случае банкротства застройщика до выплаты рассрочки, у покупателя не будет возможности претендовать на данную квартиру. У него будет право получить лишь сумму, которую выплатил по договору участия в долевом строительстве.
- При оформлении рассрочки на первичном рынке лучше привязывать платеж и этап строительства объекта.
У покупателя в данном случае будет право получения соответствующих неустоек и штрафов при нарушении сроков со стороны застройщика. У продавца не будет права требовать у дольщика оплачивать квадратные метры, работы по строительству которых не ведутся.
Шестое действие – выплаты денег за квартиру в рассрочку
График платежей является важнейшим приложением для договора купли-продажи либо ДДУ при оформлении рассрочки. Аналогично любым кредитам, от должника требуется своевременное и точное внесение указанных сумм, чтобы не столкнуться с неприятными последствиями.
Обычно в соглашениях отдельно указываются условия штрафных санкций при просрочке. Покупатели, не производящие своевременные выплаты, сталкиваются с финансовыми штрафами, хотя в будущем последствия могут оказаться серьезнее обычных пени. В частности, у застройщиков есть право одностороннего расторжения договора при 3 просрочках покупателя за год либо в ситуации, когда платеж не выплачивается уже дольше 2 месяцев. В таком случае дольщик своих прав на новостройку лишается, хотя и получает обратно выплаченные ранее средства (конечно, за вычетом комиссии).
Несомненно, оптимальный вариант – когда дольщику удается дисциплинированно справляться с платежами, согласно положениям договора. Но в жизни мы не застрахованы от разных неприятных сюрпризов – к примеру, внезапно завершились деньги, из-за чего складывается безвыходная ситуация. Должник может решить проблему рассрочки двумя способами:
— Расторжение ДДУ по соглашению с компанией-застройщиком.
У покупателя в этой ситуации есть возможности возврата основной части своих средств, уплаченных ранее. Минимизировать потери удается, когда покупатель переуступает свои права и обязанности третьему лицу за соответствующее вознаграждение. Для проведения такой процедуры требуется согласие застройщика.
— Оформить ипотеку
Решением финансовой проблемы может стать получение займа. Если недостаточно средств по платежам в рамках рассрочки, возможен вариант с ипотекой на остаток сумы. Банки обычно заинтересованы в предоставлении подобных займов, ведь платежеспособность клиента уже была подтверждена за счет внесения большей части цены приобретаемого жилья. Но и здесь нужно предварительное согласие от застройщика – ведь сотрудничество претерпевает изменения по условиям оплаты. Далее необходимо оформить и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору ДДУ.