Как оформить ипотеку – пошаговая инструкция для успешного проведения сделки
« НазадКредитование на рынке жилья стало уже достаточно привычной и востребованной процедурой. Но человек, который впервые обращается за оформлением кредита на жилье, часто сталкивается с множеством вопросов и затруднений по оформлению сделки, подготовке необходимых документов и поиску подходящих предложений на рынке. В своей статье мы рассмотрим тонкости кредитования на рынке жилья – оценив распространенные ошибки, сложности и способы их устранения.
Первое действие – подаем заявку
Первым шагом в оформлении жилищного кредита становится выбор подходящего банка и программы ипотечного кредитования. Необходимо учитывать несколько основных критериев выбора – размер первоначального взноса, процентная ставка, предоставленный срок кредитования, прочие нюансы ипотеки. Также нужно помнить – для уверенности в положительном ответе по кредитованию нужно найти наиболее дружественный банк. В нашем случае таким становится банк, в который переводится ваша заработная плата, где открыт счет и находятся основные сбережения.
К своему заявлению потенциальный заемщик должен приложить некоторые обязательные документы, в том числе подтверждающие свою личность и платежеспособность. Перечень данных документов варьируется в зависимости от политики выбранной кредитной организации. Обычно такой список документов включает:
- Анкета заемщика и заявление на ипотеку, оформленное по форме банка.
- Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
- Копия паспорта заемщика.
- Копия своей трудовой книжки.
Также банк может дополнительно запрашивать предоставление документов об образовании, водительских прав, страхового пенсионного свидетельства, загранпаспорта, военного билета, ИНН, свидетельства о браке, рождении детей, прочих бумаг.
На следующем этапе банком проводится изучение поданных документов, с оценкой обратившегося заемщика. Для всего процесса суммарно нужно от нескольких дней до недель. Если будет принято положительное решение, заемщику предоставляется время на нахождение соответствующей квартиры для покупки, с подготовкой к предстоящей сделке.
Второе действие – в поисках подходящей квартиры для покупки
Подбирая подходящую квартиру для покупки, нужно помнить – ипотека может быть предоставлена не на любое понравившееся жилье, а лишь на одобренное банком. Такая ситуация вполне логична – ведь данная квартира будет в залоге у банка, который нуждается в соответствующих гарантиях, подтверждающих возможность продать квартиру и вернуть долг при необходимости. Среди распространенных причин отказа в ипотеке на вторичном рынке отметим:
- Квартира находится в доме, который признан аварийным либо может получить данный статус.
- На момент окончания выплат по ипотеке износ дома будет составлять более 70%.
- Обременение на дом.
- В некоторых банках принимается решение об отказе в ипотеке для покупки квартиры в панельной 5-этажке, возведенной более 30 лет назад.
Также ипотека практически невозможна для покупки коммуналки. Ведь, согласно банковской политике, в квартире необходимы собственные санузел и кухня. В отношении отдельного жилья могут озвучиваться требования банка к минимальной площади.
Также следует учесть определенные тонкости с выбором подходящей квартиры и на первичном рынке. Ведь сотрудничают с конкретным застройщиком обычно несколько банков. Поэтому выбор заемщика ограничен определенным набором кредитных программ. Можно обратиться в сторонний банк для оформления ипотеки. Но предоставляется такая возможность при условии, что застройщик направит соответствующие документы в банк и сможет получить аккредитацию. Если застройщик к таким действиям не готов, можно столкнуться с тупиковой ситуацией. Поэтому более предпочтительный вариант – сначала определиться с подходящей программой ипотечного кредитования, а лишь затем переходить к выбору жилья, кредитуемого этим банком.
Третье действие – сбор документов на выбранное жилье
После выбора подходящего жилья переходим к сбору необходимых документов, без которых купля-продажа объекта невозможна. Данный перечень документов включает:
- Правоустанавливающая документация на жилье.
- Выписка из домовой книги.
- Экспликация (схема помещения).
- Отчет подтверждения стоимости недвижимости, составляемый оценщиком.
- Характеристика жилого помещения.
- Выписка из ЕГРП для подтверждения отсутствия обременений и арестов.
- Документы, удостоверяющие личность продавца.
Если кто-то из участников сделки состоит в браке, необходимо согласие супруги для проведения сделки.
Если один из собственников квартиры является недееспособным гражданином либо ребенком, тоже нужно получить согласие органов опеки и попечительства для осуществления продажи недвижимости. Проведением вышеупомянутой оценки жилья должен заниматься независимый специалист из организации, указанной банком.
Четвертое действие – проведение самой сделки
После подготовки всех необходимых бумаг, заемщиком может быть подписан договор ипотеки и заключена сделка купли-продажи. Перед заключением соглашения с банком следует еще раз проверить основные положения своего ипотечного кредита – в том числе данные о сумме кредита, процентной ставке (включая возможность её изменения), сроке возврата, максимальном периоде просрочки, по завершении которого у банка будет право судебного взыскания задолженности, и других положений.
Заключаемый договор обязательно должен устанавливать – приобретается недвижимость на заемные средства, находится в залоге у банка. Договор ипотеки обязательно должен проходить государственную регистрацию, затем в сведениях на недвижимость будет указана отметка об обременении.
Перед осуществлением сделки требуется страхование залоговой квартиры – обязательное требование со стороны банка, без которого не удастся заключить соглашение. Для заемщика может быть предложен вариант с полисом, по которому будет предоставляться компенсация при потере им работы либо появлении проблем со здоровьем.
Но обычно у клиента есть право отказа от личной страховки. Хотя при таком отказе банк может увеличить процентную ставку по кредиту.
При оформлении ипотеки требуется также оформление закладной. Хранится данная бумага у кредитора, помогая в реализации недвижимости, если не удастся получить соответствующий долг от заемщика.
Если говорить о передаче денег продавцу квартиры, наиболее безопасная схема – аренда ячейки в банке. Данная схема предполагает размещение в ячейке и первоначального взноса покупателя, и банковских денег. Доступ к сейфу у продавца появится после предъявления письменного свидетельства о праве собственности (покупатель станет новым владельцем жилья). На этом совершение самой сделки купли-продажи можно считать завершенным, от нового владельца требуется лишь исправная уплата ежемесячных платежей – после погашения всей суммы долга обременение с его квартиры будет снято.
