Как оформить договор ренты – основные правила и рекомендации специалистов

Современный рынок недвижимости предполагает обилие различных механизмов и способов покупки жилья. Особенного внимания заслуживает договор ренты – довольно удобный и простой на практике вариант для использования квартиры с целью получения стабильного дохода до конца жизни.

Рента заключается в передаче имущества в личное распоряжение другому человеку, который обязуется выплатить определенное вознаграждение. Передача имущества в рамках договора ренты производится на индивидуальных условиях. Стандартная практика предполагает регулярную выплату средств несколько раз в год – такая схема выплат сохраняется до конца жизни получателя ренты. Такая сделка взаимовыгодная для обеих сторон, но для успешного оформления сделки необходимы страхование рисков и грамотный юридический контроль.

Первое действие – принимается решение об оформлении ренты

Рента стала распространенной формой договора купли-продажи жилья, предполагающей пожизненное содержание бывшего владельца недвижимости. Юридически правильно такого человек будет называть получателем ренты. В его роли, согласно действующему законодательству, может выступать лишь физическое лицо. Как правило, рента используется одинокими инвалидами либо пожилыми людьми, которые могут получать дополнительный стабильный доход, поступающий в течение всей своей жизни.

В отношении получателя ренты выдвигаются стандартные требования:

- Физическое лицо возрастом от 65 лет.

- Отсутствие обременения на жилье (ипотека либо залог).

- Владение недвижимостью в полной собственности.

- В квартире не зарегистрированы дети.

- Не прописаны другие лица.

В отдельных случаях в качестве получателей ренты могут выступать одновременно несколько человек. В частности, такая схема установлена в отношении супругов, владеющих недвижимостью в долевой собственности. В случае смерти одного из владельцев, муж или жена получает его выплаты по наследству. Обязательство по выплате ренты будет прекращено после смерти обоих собственников – а права на жилье будут полностью переданы плательщику.

Важным условием становится выбор подходящего плательщика в рамках договора ренты. От его финансовой устойчивости и порядочности будут зависеть успешность и стабильность сотрудничества, поэтому не должны вызывать какие-либо сомнения. Нужно заранее определить и подходящую выгоду за счет ренты. Можно регламентировать договором ренты практически любые условия, подходящие сторонам сотрудничества. В договоре может быть не только ежемесячное пожизненное содержание, но также единовременная выплата крупной суммы, оплата услуг сиделки, ремонта и пр.

Второе действие – поиск посредника для проведения сделки

При ренте не обойтись без посредника. Как минимум, необходим надежный нотариус, фиксирующий соглашение, детально разъясняя условия соглашения каждой из сторон.

Если плательщик ренты выбран из числа родственников или знакомых, удается минимизировать потенциальные риски. Но это оптимальный вариант в теории, на практике же приходится тратить время для поиска другой стороны сделки. Для поиска подходящего получателя ренты следует обратиться в компанию, занимающуюся такими услугами. Для поиска контактов такого посредника можно обратиться в службу социальной защиты по месту жительства.

Можно обратиться и к риэлтору, занимающемуся сделками по ренте – к примеру, просмотреть и выбрать претендентов на сайтах по недвижимости.

Конкретные условия сделки могут варьироваться у разных организаций или плательщиков ренты, предложенных посредником. В любом случае нужно письменно фиксировать размер месячного содержания и единовременной выплаты, прочие дополнительные условия. Зависят конкретные условия сотрудничества по договору ренты от рыночной цены жилья и возраста получателя ренты. При появлении сомнений в предложениях второй стороны, можно всегда обратиться к независимому юристу либо оценщику, чтобы составить договор.

Третье действие – сбор пакета необходимых документов

Оформляться рента может на базе 1 либо 2 схем купли-продажи либо дарения жилья. От выбранного варианта будет зависеть, на какой основе будет происходить передача имущества (на платной либо бесплатной), также форма расчета сторон и пакет требующихся документов.

«Платная» сделка предполагает оформление договора купли-продажи. Если в рамках ренты устанавливаются прочие обязательства, передача имущества производится по договору дарения.

В рамках общего договора ренты требуется ряд документов:

• Свидетельство на право собственности на недвижимость
• Справка об отсутствии обременений на квартиру.
• Паспорта участников сделки.
• Выписка из домовой книги.
• Копия лицевого счета.
• Техпаспорт помещения с экспликацией и поэтажным планом.
• Согласие супруга на заключение договора.

При работе с классической «платной» схемой ренты, предполагающей заключение договора купли-продажи, необходим и ряд дополнительных документов для государственной регистрации сделки:

• Заявление для государственной регистрации.
• Нотариально заверенная копия акта приема помещения.
• Оригинал и копия договора ренты, нотариально заверенного.
• Квитанция об оплате регистрационного сбора.

Четвертый шаг – составление договора ренты

Договор ренты основан на свободном соглашении между сторонами. Каждая сторона имеет право внесения любых законных условий в тексте договора. Необходимо при этом обязательно нотариально удостоверить договор ренты, обычно требуется и государственная регистрация.

Соглашением сторон должны быть прописаны не только свои реквизиты, срок действия договора, порядок  урегулирования споров, условия расторжения договора и ряд дополнительных пунктов:

• Характеристики и описание недвижимости.
• Срок передачи недвижимости плательщику ренты (может устанавливаться сторонами любой, но не позднее дня смерти получателя ренты).
• Сроки проживания и прописки получателя ренты в квартире. (временное либо пожизненное).
  Порядок передачи недвижимости.
• Порядок выплаты ренты (передача денег, вещей либо услуг).
• Размер рентной платы (в месяц должна устанавливаться не менее минимального размера оплаты труда)
• Порядок подтверждения выполнения обязательств по выплате ренты.
• Регулярность и сроки выплаты ренты.

Подписывается договор ренты в 2 экземплярах в присутствии нотариуса. Рента предполагает ряд нюансов и сложностей, поэтому предпочтительно обращение к опытному юристу, специализирующемуся на проведении сделок с недвижимостью.

Пятое действие – страхование рисков при договоре ренты

Основным риском при оформлении ренты становится наступление неплатежеспособности другой стороны, с задержкой денежных переводов либо игнорированием обязательств. В таком случае более рациональным решением становится взыскание в суде не только положенных средств, но также процентов за просрочку.

Более жестким вариантом взаимодействия становится насильственное расторжение договора в одностороннем порядке. Основанием для такого расторжения договора может быть частичное либо полное неисполнение обязательств со стороны плательщика ренты.

Когда дело в вопросах ренты переходит в суд, получатель ренты должен будет привести факты, подтверждающие невыполнение заключенных условий:

• Выписка с банковского счета, подтверждающая отсутствие положенных денежных переводов за отчетный период.
• Свидетельские показания.
• Чеки на вещи и продукты, которые получателю рент приходилось оплачивать самостоятельно, хотя это и обязанность плательщика согласно договору и др.

Для добросовестного плательщика ренты очень важно подстраховаться на случай наступления спорной или конфликтной ситуации с собственником жилья, даже при взаимоотношениях между родственниками или друзьями. Подстраховаться в этом отношении позволяет договор ренты, четко регулирующий обязанности и права сторон, с указанием сумм и сроков выплат. Важно собирать и хранить подтверждения добросовестного исполнения обязательств со своей стороны. В том числе:

• Расписки от получателя ренты на переданные суммы.
• Чеки из аптек, магазинов и др.
• Квитанции об оплате всех товаров и услуг в рамках ренты.
• Акты осуществленных работ, производимых в счет ренты.

При наступлении конфликтной ситуации либо расторжении договора, у плательщика будет возможность возврата только той суммы средств, трату которых сможет подтвердить.

Полезным для плательщика ренты будет и страхование ответственности по факту неисполнения обязательств по договору в пользу получателя. Благодаря такому решению удастся обезопасить себя от финансовых рисков при утрате работы, временной нетрудоспособности либо заболевании.

Последнее действие – регистрация заключенного договора ренты

Для юридической чистоты сделки обычно не требуется нотариальное заверение. Договор ренты, согласно которому предполагается отчуждение имущества, в полную силу будет вступать лишь после прохождения регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

На рассмотрение ведомства для регистрации сделки необходимо предоставить все собранные документы под расписку с описью переданных бумаг. После проведения и официального одобрения сделки, начинается новая стадия сотрудничества сторон. Бывший собственник уже не будет в полной мере владеть квартирой.

У получателя ренты не будет возможности продажи квартиры, регистрации в ней третьих лиц либо указания жилья в завещании. Но при этом договор наделяет его правом залога на недвижимое имущество, имея основания требовать расторгнуть договор либо возместить убытки при нарушении обязательств со стороны плательщика.