Как оформить договор купли-продажи?
« НазадПокупка недвижимости всегда становится важным и ответственным шагом в своей жизни. Ведь уже потрачено множество времени и сил на просмотр и сравнение различных вариантов жилья, общение с собственниками, и окончательный выбор сделан – казалось бы, основные сложности остались в прошлом. Но на успешное проведение сделки можно рассчитывать лишь при серьезном отношении к финальной проверке необходимых документов, оформлению договора купли-продажи. В своей статье мы рассмотрим основные принципы и рекомендации для грамотного оформления договора, разобравшись в основных юридических тонкостях и рекомендациях специалистов.
Первое действие – проверка необходимых документов
Началом любой сделки должна быть проверка соответствующих бумаг у другой стороны. Никаких решений о покупке до проверки, что на квартиру не наложены обременения, а с вами действительно общается её владелец. Ведь подобная беспечность порой может привести не только к потерям времени, но также денег с длительными судебными разбирательствами.
Продавец для совершения сделки должен предоставить ряд документов:
- Свидетельство о регистрации права.
- Выписка из ЕГРП,
- Правоустанавливающий документ.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Согласие супруга на проведение сделки (если владелец состоит в браке).
- Данные о лицах, зарегистрированных в квартире.
- Если в помещении зарегистрирован ребенок, необходимо и разрешение от органов опеки и попечительства.
Новые правила предполагают, что подписанный договор будет достаточным основанием для государственной регистрации. Но расслабляться покупателю спешить не стоит. Именно он заинтересован в проверке юридической чистоты недвижимости. Поэтому для надежности важно иметь на руках все указанные документы. По данным этих бумаг можно узнать много интересного о недвижимости. В частности, в справке по форме 9 приведены сведения по всем лицам, зарегистрированным на этой жилой площади. В противном случае, не проверив этот документ, можно приобрести жилье с уже зарегистрированными гражданами.
По фамилии владельца и адресу квартиры можно узнать, не была ли недвижимость связана с разными судебными спорами – для этого достаточно посетить сайт районного суда.
Оптимальный вариант для покупателя – квартира, находящаяся в собственности от 3 лет. Ведь в таком случае у третьих сторон не будет возможности предъявлять претензии на это жилье, поскольку истек срок исковой давности.
Второе действие – правильное составление договора купли-продажи
В Интернете можно легко найти подходящие образцы типового договора либо воспользоваться специальным конструктором соглашений. Учитывая такое развитие цивилизации, многие покупатели решают готовить документы самостоятельно, не обращаясь к риэлторам за квалифицированной помощью. Каких-то противоправных действий в этом, конечно, нет. Особенно, если не вызывают сомнения документы на квартиру и права собственности. Договор нужно составлять с учетом нескольких основных аспектов, обязательно отражаемых соглашением.
- Стороны договора
Отражаться данным пунктом должны ФИО участников сделки, место и дата их рождения, гражданство, пол, адрес постоянного места жительства, паспортные данные. Данная информация представляет собой обязательные сведения. К примеру, без указания пола или других обязательных сведений пройти государственную регистрацию заключенному договору просто не удастся.
- Детальное описание предмета договора
Договором должна быть четко описана недвижимость, выступающая как предмет сделки, с указанием общей площади и адреса квартиры.
- Порядок расчетов и стоимость объекта
Передача денег за жилье считается самым волнительным этапом сотрудничества. Чтобы избежать опасной ситуации, угрожающей потере денег и жилья, в договоре должна быть указана реальная стоимость недвижимости. Не идите на уговоры продавца, который предлагает по документам занизить размер сделки для экономии на налогах. В случае аннулирования договора в судебном порядке, покупатель может рассчитывать на возврат лишь суммы, указанной договором.
Фиксируется цена квартиры в договоре в рублях, цифрами и прописью. Хотя сделка может осуществляться в любой валюте по согласию сторон.
Обязательно в договоре нужно прописать, что выбранная квартира не находится под обременением, не отчуждена, не заложена и не под арестом. Благодаря этому покупатель может отстоять свои права при появлении спустя некоторое время претендентов на недвижимость, о существовании которых не был проинформирован.
Договором необходимо отметить, что все стороны сделки действуют добровольно и являются дееспособными. С типовым договором справиться можно достаточно легко – для его составления юридический опыт или знания не требуются. Но для указания дополнительных пунктов, которые нередко приводят к спорным ситуациям и рискам, всё же предпочтительна помощь профессионального риэлтора. Для поиска нужного специалиста можно обратиться на крупный портал недвижимости.
Третье действие – расписка и акт приема-передачи квартиры
Грамотное составление расписки о передаче денег заслуживает особого внимания. Отсутствие данного документа не защитит от ситуации, когда можете лишиться недвижимости и заплаченных средств. Расписку составляет продавец от руки, с указанием обязательных сведений – в том числе дату и место составления (прописью), сумму средств в рублях, кто и от кого получает, за что именно передаются деньги, с характеристикой и точным адресом объекта сделки.
Другим обязательным приложением для договора купли-продажи становится акт приема-передачи жилья. Данный документ обязателен согласно Гражданскому кодексу РФ. Не считайте составление этой бумаги обычной формальностью. Составленный акт может сыграть серьезную службу, когда въезд в жилье начинается с форс-мажоров либо конфликтов – к примеру, затопление квартиры соседями сверху либо массовые счета продавца по международным звонкам. Единых требований в отношении этого документа нет, но обязательно должен фиксировать место, дату составления, паспортные данные сторон, кадастровый номер, адрес и площадь квартиры.
Отдельный пункт – состояние квартиры. В том числе приводятся данные об отделке, сантехнике и других деталях. При продаже квартиры вместе с мебелью, актом должны быть отображены и предметы интерьера. Благодаря такой подготовке документов можно избежать конфликтных ситуаций между сторонами – уже составлена детальная опись, поэтому никто не захочет забрать с собой какой-то зафиксированный предмет.
Четвертое действие – заключение соглашение и подача документов для госрегистрации
После составления и оформления необходимых документов предстоит окончательно завершить сделку – зарегистрировав переход права собственности. Для этого на рассмотрение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии подаются составленный договор купли-продажи, заявление и квитанция об уплате госпошлины (составляет 1 тыс. рублей). Если в квартире зарегистрированы дети либо продавец женат, потребуются и дополнительные документы – в виде разрешения органа опеки и согласия супруга на проведение сделки соответственно.
На оформление документов необходимы, как правило, 18 дней. Хотя всё индивидуально – порой процесс затягивается до месяца.
Расчеты с продавцом безопаснее всего проводить с использованием банковской ячейки. В одной ячейке размещаются деньги за квартиру, во второй – расписка продавца. Договором купли-продажи фиксируется, что ячейки могут быть открыты лишь после вступления продавцом в свои права на приобретенную недвижимость.