Аналитика
Для вторичного рынка жилья сегодня характерна тенденция снижения цен – впервые после кризисных 2008-2009 годов. Обновлен максимум доли продаж со скидкой за 8-летний период наблюдения- 75-85%.
Очевидным для всех участников рынка стало падение спроса. Среди причин подобных изменений нужно отметить не только текущие экономические обстоятельства, спровоцировавшие сокращение реальных доходов граждан. Ведь многие потенциальные покупатели с учетом текущей конъюнктуры рынка изменили отношения к инвестициям в данный сегмент недвижимости.
Сегодня московская вторичная недвижимость не рассматривается большинством покупателей в качестве способа инвестиций, и зачастую даже способом сохранения капитала. Сделки часто проводятся лишь в ситуациях, когда остро нужно решить свои жилищные вопросы. Важно напомнить об уходе с рынка московской «вторички» основной части покупателей инвесторов, на долю которых приходилось около четверти всего объема. Причина такого решения инвесторов – значительное сокращение доходности подобных вложений.
На цену, как известно, ключевое влияние оказывает соотношение спроса и предложения. Исходя из последних данных, объем предложений на столичном рынке недвижимости уже вырос на 14%. В числе факторов сдерживающих рост количества предложений следует отметить то, что большинство потенциальных продавцов, которые не нуждаются в срочной продаже жилья и которые при этом не готовы к снижению цены, пока решают не продавать недвижимость, рассчитывая на восстановление спроса и положительную динамику цен в будущем. Однако важно подчеркнуть, что в данный момент нет факторов, позволяющих рассчитывать на существенное увеличение спроса в течение ближайшего времени. На основе имеющейся статистики можно говорить о сохраняющейся тенденции, как минимум, в наступающем году.
Следовательно, понимание этого обстоятельства потенциальными продавцами и инвесторами в будущем может подтолкнуть их к скорейшей реализации своих объектов, из-за чего объем предложений вырастет еще, способствуя скорейшему снижению цен. Не стоит забывать при этом о рекордном объеме ввода новых объектов недвижимости, рассчитанных застройщиками на постоянный рост столичного рынка.
«По итогам первого квартала в Москве построено более 2 миллионов 159 тысяч квадратных метров недвижимости. Из них жилье составляет 870 тысяч квадратных метров. Такие объемы являются рекордными за последнее время. Для сравнения: в первом квартале 2013 года мы ввели 1 миллион 585 тысяч квадратных метров недвижимости, а в прошлом году этот показатель был 2 миллиона 44 тысячи квадратных метров», - сказал . Глава Стройкомплекса и Заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М. Хуснуллин
Для продажи своей недвижимости застройщики зачастую начинают прибегать к инструментам демпинга. Это усугубляет общую ситуацию и покупатели еще больше смещают свой интерес в сторону новостроек. При этом важно то, что действует субсидирование ипотечной ставки на новостройки, в отличие от рынка вторичного жилья.
При сравнении текущей ситуации с похожими 2008-2009-ми годами, стоит учесть –рост цен продолжался до октября 2008-го года, а затем средняя цена жилья на вторичном рынке московского жилья по итогам 2009-го года впервые в своей истории имела резкую отрицательную динамику, проявившуюся сразу в 2 валютах.
В рублях падение цены м2 составило 16.7% - опустившись до 140.3 тысяч рублей за квадратный метр вместо прежних 168.4 тыс. руб. Рублевые цены после снижения продемонстрировали в 2010-м году выраженную положительную коррекцию, установив рост в 14%. Спустя год цены уже вышли на свои докризисные значения, даже немного их превысив. Но в текущем кризисе отмечается более высокая инфляция. И высока вероятность, что инфляция в новом году будет выше 6.1%. которые были в 2011-м году.
Срок экспозиции сейчас в среднем составляет 82 дня – на 18% превышая данные прошлого года. Дисконт 5-15% от среднерыночной стоимости недвижимости такой же категории, позволяет найти покупателя в среднем в течении месяца. Следовательно, с учетом инфляции и текущей ставки по вкладам в банках- выгоднее продать сейчас за условные 9 миллионов, чем через два года за 10 миллионов.
В подобных условиях потенциальные покупатели в новом году получают возможность максимально выгодной для себя покупки как первичной, так и вторичной недвижимости. Но и на глобальное падение цен рассчитывать не стоит, можно упустить момент. Да, будет отмечаться постепенное проседание, но очередной рост возможен уже в 4-м квартале 2016-го года.
Для тех у кого «альтернатива» принципиальной разницы когда продавать нет, но как правило лучше делать это, как раз на падающем рынке. Цены на покупаемую квартиру падают, так же как и на продаваемую. После того как вы нашли покупателя и зафиксировали договоренности авансовым соглашением или договором задатка, дальше время начинает работать на вас. При росте рынка ситуация соответственно обратная.
