Главная / Полезная информация
  • Аренда сейфа и отзыв банковской лицензии

    Аренда сейфа и отзыв банковской лицензии – как себя вести и что предпринять?

     Простейший вариант, который можно предпринять в подобной ситуации – забрать свои ценности из ячейки, а затем воспользоваться депозитарием другого банка. Банк, в соответствии с договором аренды, должен гарантировать свободный доступ к ячейке для своего арендатора – в положенные рабочие часы. Даже в случае отзыва лицензии вашего банка, его деятельность как юридического лица не прекращается. Следовательно, сохраняются его обязанности согласно заключенному договору.

     Однако порой возможны ситуации, когда у арендатора просто нет возможности войти в отделение банка – упирается в закрытые двери. Подобная ситуация возможна, когда в банке находится временная администрация, к примеру, занимаясь масштабной переписью имущества. В этом случае нужно узнать, кто является главой временной администрации (обычно данные сведения может предоставить Агентство по страхованию вкладов АСВ), написав соответствующее заявление.

     В своем заявлении необходимо указать – у клиента согласно договору есть право беспрепятственно получить доступ к ячейке, прося данный доступ обеспечить. Заявление необходимо дополнить договором аренды, данные документы должны направляться на рассмотрение главы временной администрации.

     При этом не прописаны сроки, за которые данное заявление должно быть рассмотрено. Если банк затягивает доступ к ячейке на месяцы, для отстаивания своих прав арендатору стоит задуматься над судебным иском.

     В случае досрочного изъятия ценностей из банковской ячейки не приходится рассчитывать на возврат арендной платы. Если производилась аренда ячейки под проведение сделки купли-продажи недвижимости, у продавца есть право забрать средства только после выполнения всех условий заключенной сделки. Если ячейка в банке использовалась для хранения ценностей, ситуация будет еще проще – арендатор может забрать свои средства, и продолжать её использовать весь положенный срок договора.

     

     

  • Правила и секреты обмена ипотечных квартир

     Ипотека на покупку квартиры позволяет сразу получить жилую площадь для проживания всей семьи, без необходимости длительных накоплений. Но следует понимать – ипотека не только дарит радость от покупки жилой площади, но и возлагает обязательства по многолетним затратам на уплату взносов. По разным жизненным обстоятельствам возникает желание избавиться от кредитной квартиры – продав или обменяв недвижимость. Остановим внимание на безопасных и законных принципах процедуры, добившись скорейшего обмена недвижимости.

    Выбираем способ обмена

     Законодательство допускает возможность обмена ипотечного жилья, однако предстоит довольно сложная процедура с определенными нюансами. Во многом успешность обмена зависит от лояльности со стороны банка, которому пока принадлежит ипотечная квартира. Банк производит анализ существующих рисков и выносит решение. Обычно банки готовы идти навстречу, чтобы всё-таки получить взносы, но выдвигают соответствующие ограничения. Для ипотечной недвижимости могут использоваться 2 основные схемы обмена.

    1.      Обмен квартиры с погашением задолженности по ипотеке

      Взять краткосрочный заем – простейший вариант. За счет полученных средств выводится квартира из-под залога. Далее уже можно обменивать квартиру без обременений с «доплатой» для погашения кредитной задолженности. Продавцу квартиры подобная схема выгодна, но не все банки готовы идти на такой шаг. Есть и другой способ – для погашения кредита используются средства покупателя. Жилье при таком решении будет выставлено на рынок под залогом, а выплата остатка по кредиту будет произведена из доплаты в момент купли-продажи.  

    2. Переуступка прав требования

      Фактически, данная процедура предполагает передачу новому собственнику не квартиры, а ипотеки. Предполагается уступка права на недвижимость, также обязательств для выплаты оставшейся задолженности. В данном случае остаются неизменными суммы и график платежей по кредиту. Но следует учесть сложность реализации данной процедуры на практике. Поскольку банк должна полностью устраивать кандидатура нового владельца недвижимости. И будут серьезно осложнены поиски нового покупателя, готового каждый месяц выплачивать проценты по кредиту. В таком случае простейший вариант продажи жилья – стандартная процедура купли-продажи, банк будет выступать как третья сторона данной сделки. В таком случае предполагается разделение рыночной цены жилья на 2 части, будет закладываться стоимость в различные ячейки. Покупатель в первой ячейке размещает сумму, которая равна ипотечной задолженности. Во второй располагается остаток, равный разнице между стоимостью объекта и размером задолженности. У банка после регистрации сделки появляется доступ к своей ячейке, у продавца – к другой. Но подобная процедура не представляется возможной при обмене недвижимости, поскольку ресурсом сделки является квартира, а не наличные средства.

    Ищем покупателя

    В отличие от усложненной схемы встречной покупки, обмен из-под ипотечной задолженности предполагает – одновременно продавец выступает и в роли покупателя, а банк контролирует взаимоотношения сторон. Нормами обмена предполагается, что владельцы квартир на оговоренных условиях друг другу передают собственность. Один из них может получить в «дополнение» кредит другой стороны.   Эксперты отмечают невозможность проведения обмена с 2 ипотечными квартирами и разными банками. Даже время тратить на показ квартиры в таком случае смысла нет. Самостоятельно подобрать подходящую квартиру в таких условиях крайне проблематично – порой поиск может затягиваться на годы. Ведь к сделкам повышенной сложности относятся даже стандартные продажи квартир под залогом. Если же нет возможности быстрой «встречки» (с продажей сначала одной квартиры, с последующей покупкой новой у третьего лица), а обмен является обязательным условием переезда, более рационально будет воспользоваться услугами агентства недвижимости, занимающегося данными сделками. Для поиска подходящего специалиста лучше посетить крупный федеральный портал. Но даже при обращении к профессионалам поиск может оказаться долгим. В любом случае, первые объявления об обмене могут подаваться только после получения согласия на операцию с недвижимостью со стороны банка.

    Собираем необходимые документы

    Необходимые документы нужно собирать параллельно поискам варианта для обмена. Поскольку в данной процедуре особенно важна процедура формальных нюансов. Обязательно требуются свежие данные об оценке рыночной стоимости квартиры, со стороны независимого эксперта либо специалиста в агентстве недвижимости, сотрудничающем с вашим банком. Оценке подлежат обе квартиры, участвующие в сделке.  

    Оформляем сделку

    На первом этапе сделки нужно обязательно проверить юридическую чистоту недвижимости для обмена. Данные о юридической чистоте определяются по выписке в ЖЭУ либо домоуправлении, запросу из налоговой инспекции, ЕГРП, УФМС. Усилиями риэлтора и службы безопасности банка осуществляется вторая сторона данной сделки для проверки отсутствия судимости и др.   Проводится процедура в банке, контролируется специалистами. Каждая сторона занимается подготовкой 2  пакетов бумаг: договора обмена и нового договора ипотеки. Самый простой вариант – если удалось договориться о доплате, а в сделке будут фигурировать наличные. В таком случае будут заключены 2 договора – продажи и покупки. Покупатели при продаже производит выплату банковской задолженности, которая остается у продавца – чтобы снять залог с недвижимости. В противном случае новому владельцу придется взять на себя обязательства по ипотечному кредиту, а жилье будет и дальше под обременением. Стоит учесть, что очень многие банки неохотно идут на такие сделки. Чтобы повысить свои шансы на оформление сделки, лучше обращаться к специалистам агентства недвижимости, сотрудничающего с вашим банком.  

  • Правила и нюансы размена муниципальной квартир

     По разным причинам может возникать ситуация, когда семье приходится задуматься над разделом своей совместной жилой помощи. Если в случае с приватизированным жильем ситуация более-менее понятна, то с муниципальными квартирами возникают естественные вопросы. Вопреки распространенным стереотипам, разменять муниципальное жилье можно, но и про нюансы данной процедуры забывать не стоит.

    Договариваемся со всеми жильцами

     Размен приватизированной квартиры выглядит сравнительно просто – достаточно продать жилье, приобретя на вырученные деньги другое. А вот муниципальная недвижимость накладывает на данную сделку определенные ограничения. В том числе – возможен обмен лишь на другое муниципальное жилье. Учитывая достаточно небольшое количество оставшихся муниципальных квартир, выбор оказывается скромнее. И случаи, когда удается найти идеальную муниципальную квартиру, полностью соответствующую личным предпочтениям, можно считать настоящей удачей. Но еще до поисков подходящей квартиры нам нужно получить от всех жильцов согласие на размен. В том числе должно быть предоставлено согласие со стороны временно отсутствующих членов семьи. Они оформляют письменное согласие либо доверенность.

     И не стоит забывать о необходимости разрешения органов опеки и попечительства, если прописаны в квартире дети, ограниченно дееспособные и недееспособные граждане. Заявка рассматривается порядка двух недель. Но органы опеки могут отказать в проведении данной сделки, если предполагается ухудшение условий жизни данных лиц после переезда.

    Ищем подходящий вариант  

     Осложнен выбор подходящих вариантов для размена муниципального жилья 2 основными факторами. Первое – выбор доступных предложений на рынке неприватизированного жилья достаточно ограничен. Второе – по результатам сделки въедут в вашу квартиру разные люди, обычно чужие друг другу. На практике не всегда легко найти две семьи, готовые жить в совместной квартире.

     Для подбора подходящей квартиры конечно можно воспользоваться услугами профессионального риэлтора, но далеко не каждый риэлтор будет готов взяться за столь специфическую сделку с недвижимостью.

     Для самостоятельного поиска подойдут классические варианты – с публикацией информации в интернете, газетах, расклеиванием объявлений и пр. Полезным инструментом для москвичей становится ГУП «Московский центр арендного жилья». Данная организация располагает обширной базой о муниципальном жилье, гражданах, заинтересованных в обмене неприватизированной недвижимости. Хотя всё же специалисты предупреждают – не стоит рассчитывать на слишком обширный каталог предложений, но представители данного центра, по крайней мере, помогут с контролем чистоты проведения сделки.

     Также от всех участников обмена необходимо одобрение жилья, в которое планируется переезд. Поскольку в результате сделки одни получат «двушку», а кто-то должен довольствоваться комнатой в коммуналке.

    Размениваем квартиру

     После нахождения вариантов обмена, с достижением договоренности между участниками, переходим к сбору необходимых бумаг. Среди необходимых документов для каждой квартиры, участвующей сделки, отметим:

    - Договор социального найма;

    - Заявление на размен с подписью каждого прописанного лица (за исключением несовершеннолетних);

    - Техническая документация (включая паспорт, экспликацию, поэтажный план);

    - Документы о подтверждении отсутствия другого жилья;

    - Единый жилищный документ (для сделок в Москве).

     Направляется подписанный договор об обмене и сопутствующий пакет бумаг на рассмотрение наймодателя жилья, которым выступает муниципалитет. В нем обращение рассматривается в течение десяти дней, после чего будет вынесено постановление о возможности проведения обмена. Среди возможных причин отказа, установленных законом, следует отметить:  

    - Наличие иска об изменении либо расторжении договора социального найма;

    - Судебное оспаривание права пользования муниципальной квартирой;

    - Признание непригодности объекта для проживания;

    - В коммуналку после обмена вселится гражданин с одной из тяжелых хронических болезней, установленных законом;

    - Если дом подлежит снос;

    - Если дом будет проходить капитальный ремонт с перепланировкой и переустройством жилых помещений.

     В обмене квартиры может быть отказано также в ситуации, когда одна семья из-за проведения сделки окажется нуждающейся в улучшении своих жилищных условий. При одобрении сделки обмена расторгаются прежние договоры социального найма, новые должны быть заключены в течение 10 дней.

    Добиваемся обмена через суд

     В статье я старался рассмотреть простейший вариант обмена жилья, когда на сделку согласны все проживающие в квартире. Хотя не всегда удается добиться такого согласия – остается лишь обращаться в суд, чтобы добиться обмена.

     Но истец для обращения в суд сначала должен найти варианты размена недвижимости, подтвердив необходимость данной сделки. Если зарегистрированным в квартире будут предоставлены помещения согласно их долям в прежнем жилье, можно рассчитывать на положительное постановление. Специалисты отмечают, что на практике редко ситуация доходит до судебного разбирательства. Ведь для каждой стороны спора судебное разбирательство невыгодно. К примеру, у ответчика не будет права выбора вариантов обмена – переедет туда, куда постановит суд. У истца же возникают сложности с поиском нанимателя, готового на ожидание обмена, пока будут продолжаться судебные споры.    

  • Подробнее про обмен неприватизированной квартиры шаг за шагом

     История бесплатной приватизации в российской практике уже превышает 20 лет. Но многие так и не спешат приватизировать недвижимость, продолжая жить в муниципальных квартирах. Да, в таком случае при договоре социального найма затраты ниже по сравнению с собственниками. Но ведь существуют серьезные ограничения на распоряжение квартирой. Для переезда из такой квартиры её можно будет лишь обменять. Рассмотрим подробнее юридические тонкости такого обмена – о чем нужно знать заранее.

    Узнаем, можно ли обменять квартиру

     Приватизированная квартира может использоваться владельцем на свое усмотрение. А вот муниципальная недвижимость предполагает серьезные ограничения. Согласно действующему законодательству, не удастся продать такую квартиру, допускается лишь обмен. При этом для обмена нужно будет соответствующее разрешение со стороны наймодателя. Принципы обмена неприватизированной недвижимости регламентируют статьи 72-75 ЖК РФ. Они устанавливают запрет на обмен квартиры при следующих условиях:

    - Иск о расторжении либо социального найма в отношении нанимателя квартиры;

    - Оспаривание права пользования недвижимостью в судебном порядке;

    - Признание квартиры непригодной для проживания;

    - Решено проводить капитальный ремонт дома, включая перепланировку помещений, расположенных в нем;

    - Решено сносить либо переоборудовать дом с целью эксплуатации для других задач;

    - В квартиру после обмена вселится человек с хронической болезнью, из-за чего не представляется возможным совместное проживание с ним. Регламентирован список подобных диагнозов  Постановлением Правительства РФ от № 378).

     Хотя препятствием для проведения сделки не становится расположение квартир в разных городах либо отсутствие прописанного права на обмен в договоре социального найма. Главное условие – получение одобрения со стороны наймодателя. Также нет требований по обязательному равенству площади обмениваемых квартир. Но не забывайте – количество квадратных метров в расчете на каждого члена семьи не должно нарушать учетную норму (варьируется, в зависимости от региона).

     Если все рассмотренные ограничения к вам не относятся, можно переходить к следующему этапу – искать подходящую квартиру для обмена и получение разрешения на процедуру в муниципальных органах.

    Ищем подходящий вариант

     Довольно хлопотный этап. Самый простой и комфортный вариант – когда у вас есть знакомые в не приватизированных квартирах, тоже заинтересованные в обмене. Но обычно такие шансы лишь теоретические, поэтому приходится искать другие варианты. И тратится множество времени и сил для поиска – самостоятельно или обращаясь к риэлтору. Менее проблематичным оказывается вариант с привлечением риэлтора – он поможет с подбором подходящей площади, соберет необходимые документы, окажет помощь в оформлении сопутствующих бумаг. Хотя есть и обратная сторона медали – риэлтор за свои услуги берет плату.

     Если платить риэлтору желания нет, можно заняться и самостоятельным поиском. В таком случае используется стандартная схема с информацией в Интернете, объявлениями в газетах, интересуясь у знакомых. Для поиска в крупных городах можно воспользоваться специальными базами для обмена квартир. В частности, для московского рынка есть ГУП «Московский городской центр арендного жилья».

     Каждый из двух вариантов предполагает индивидуальные преимущества и слабые стороны. Благодаря помощи риэлтора удастся завершить процедуру быстрее. Но при обмене такой недвижимости требуется не столь тщательная проверка юридической чистоты, поэтому многие задумываются над экономией и занимаются поиском самостоятельно.

    Собираем документы и получаем разрешение

     Основная особенность – данные про обмен неприватизированного жилья не вносятся в Росреестр. Решением юридических формальностей занимаются специальные учреждения, которые уполномочены осуществлять регистрацию операций обмена. Данными функциями в столице занимается Московский городской центр арендного жилья.

     Производится сбор пакета документов для обеих квартир:

    - заявление об обмене

    – составляться должно всеми, кто проживает в этих квартирах;

    - договор социального найма;

    - единый жилищный документ требуется лишь для недвижимости в Москве.

    – могут требоваться дополнительно справки об отсутствии задолженностей по ЖКУ, выписки из домовой книги;

    - согласие на обмен со стороны временно отсутствующих в квартире лиц, с нотариальным заверением;

    - паспорта всех, кто участвует в данном обмене. От детей требуется предоставление свидетельства о рождении;

    - заявление нанимателя, подтверждающее отсутствие у него прочего жилья (в собственности либо по социальному найму), либо документы на данную недвижимость;

    - техническая документация по квартирам – экспликация, кадастровый паспорт, поэтажный план.

     Если зарегистрированы в квартире дети, ограниченно дееспособные либо недееспособные люди, нужно будет также получить письменное согласие от органов опеки. В отдельных случаях может потребоваться сбор документов, относящихся к изменениям адреса жилого помещения, также предоставление согласия на перепланировки (если выполнялись).

     Если среди жильцов квартир есть несогласные на процедуру обмена, предстоит судебное разбирательство.

     Рассмотрением заявления об обмене занимается специальная жилищная комиссия при муниципалитете. Её эксперты и будут рассматривать вопрос разрешения сделки. В случае отказа на обмен у нанимателя будет право обращения в суд для оспаривания запрета.

     Совершаем обмен

     После получения разрешений может начинаться непосредственно обмен. Происходить обмен может следующим образом. По договору обмена жилыми помещениями, при получении согласия от каждого наймодателя, будут расторгнуты ранее заключенные соглашения. Одновременно подписываются новые договоры социального найма. Данные процедуры, согласно законодательству, наймодателем осуществляются не позднее 10 рабочих дней с момента обращения и предоставления пакета соответствующих документов.  

  • Подробнее о налогах с доходов при сдаче недвижимости в наем

     Действующее законодательство устанавливает право россиян зарабатывать за счет аренды недвижимости. Следовательно, у собственника есть возможность стабильного пассивного заработка благодаря предоставлению недвижимости в аренду. Хотя есть один нюанс – зарабатывать на недвижимости можно, но придется поделиться с государством. Такой «помощью» и становится уплата налогов.

     Собственник недвижимости может выступать арендодателем в качестве предпринимателя либо частного лица – от этого будут зависеть размер отчислений и схема налогообложения.

     На российском рынке в основном еще преобладают серые схемы аренды недвижимости. Собственники жилья даже при оформлении договора аренды пытаются повсеместно уклоняться от уплаты налогов. Но ситуация с каждым годом постепенно меняется – официальные органы совершенствуют свою работу. Да и многие собственники теперь решают, что им гораздо проще и комфортнее заплатить необходимые отчисления и спокойно жить (при необходимости смело обращайтесь, я всегда готов вас проконсультировать по нюансам связанным с налогообложением).

    Решаем платить налог

     С учетом необходимой суммы отчислений предстоит определиться – выплачивать налоги из размера своего вознаграждения или повысить арендную плату для нанимателя.

     Естественно, что первый вариант невыгоден для собственника. Такой вариант обычно выбирается лишь гражданами, уплачивающими налоги только из-за боязни перед законом. Опыт подтверждает – более предпочтительным будет повышение размера арендной платы. Но и здесь без дополнительных усилий не обойтись.

     Ведь в условиях современной конкуренции, даже при повышении рыночной цены на 10-15%, необходимо обеспечить для нанимателя дополнительные выгоды. В их числе новая мебель, ремонт, полностью прозрачные условия сделки с участием профессионального риэлтора. Подобный вариант в долгосрочном плане выгоднее каждой стороне – выводя отечественный арендный бизнес на новый уровень, формируя понятные и безопасные условия.

     В случае ущерба для жилья из-за действий нанимателя, не выплачивая компенсацию, у собственника будет право взыскать причитающуюся сумму через суд. Но для этого необходима юридическая чистота в его деятельности. Порой даже возникают ситуации, когда неправильно выбранные недобросовестные арендаторы шантажируют рантье, если он работает без уплаты налогов.  

     В соответствии со ст. 122 НК РФ, при работе с серой схемой сдачи жилья арендодателю предстоит вернуть государству весь налог за время аренды. Дополнительно к этой сумме нужно будет уплатить еще 20%. При злостном уклонении от уплаты налогов в особых случаях суд может настаивать на повышении штрафа – до 40%.  

     Честному работодателю на первом этапе предстоит заключить договор аренды. Для этого привлекается профессиональный риэлтор для проверки всей документации, объясняя жильцу список преимуществ, которые он получит за повышенную квартплату и официальный наем.

    Выбираем подходящую схему налогообложения

     На российском  рынке предусмотрены разные схемы налогообложения дохода за счет аренды недвижимости. Подходящий вариант схемы налогообложения будет зависеть от цены сделки и типа арендуемого жилья.

    1.      НФДЛ — 13%. Считается самой распространенной схемой, учитывая простоту использования. Отлично подходит для собственников скромного жилья класса эконом, когда предусмотрена аренда для дополнительного дохода. В России НДФЛ равен 13% от размера арендной ставки. В отношении иностранных граждан, зарабатывающих на недвижимости в России, предстоит уплата НДФЛ по ставке 30%.

    2.      Налог при регистрации арендодателя как ИП – ставка 6%. При серьезной работе с арендным бизнесом физическое лицо может регистрироваться как ИП. Благодаря этому удастся значительно сократить издержки на налоги – теперь отчисления будут составлять не 13% как для физического лица, а 6% для индивидуального предпринимателя.  

     Но есть и обратная сторона медали – в течение года индивидуальному предпринимателю придется уплачивать множество прочих взносов. В том числе взносы в Фонд социального страхования, Пенсионный фонд, занимаясь ведением бухгалтерии, с затратами на бухгалтерские услуги. Поэтому предпочтительна такая схема для богатых рантье – при одновременной сдаче в аренду нескольких квартир класса премиум. В таком случае экономия на налоге будет компенсировать прочие издержки в работе индивидуального предпринимателя.  

     Выгодна такая схема для владельцев «доходных домов» - при работе с множеством квартир.

     Регулируется патентное налогообложение положениями п. 25.1 ст. 346 НК РФ. Нормы данного налогообложения устанавливают возможность ограничиться ставкой 6% от суммы годового дохода.

     Патент может быть предоставлен на различные сроки – от 1 до 12 месяцев. Оформление патента производится минимум за 10 дней до заключения сделки, если собственник уже оформил ИП.

    Высчитываем процент налога

    Уплата налога на доход от аренды недвижимости производится единовременно – в конце налогового период Особых сложностей в расчете этого налога нет, хотя лучше заняться данной процедурой заранее – чтобы понимать свои предстоящие траты еще на стадии определения квартплаты и оформления договора с арендатором.

    Пример расчета налога за аренду жиль:

    К примеру, размер арендной платы равен 30 тыс. рублей в месяц. Собственником квартиры является физическое лицо. Следовательно, требуется уплата государству 13% полученной от арендатора суммы.  

     Следовательно, за 12 месяцев по ставке в 30 тыс. рублей – владелец получит 360 тыс. рублей дохода в год. Для определения необходимого налога определяем 13% - 46.8 тыс. рублей.

     Необходимо учесть, что в основную сумму дохода (налогооблагаемую базу) налоговыми службами могут быть включены и коммунальные затраты. Такая ситуация возникает, когда по договору арендатор должен оплачивать фиксированные коммунальные расходы самостоятельно.

    Определяем сумму положенного налогового вычета

     Официальная и честная работа рантье позволяет рассчитывать не только на дополнительные издержки в виде налогов, но также на ряд важных преференций. В частности, можно использовать профессиональный налоговый вычет для расчета суммы налогообложения. Такой вычет позволит официально уменьшить общий годовой доход, по которому будет рассчитываться размер налога.  

     Владельцу недвижимости предоставляется право вычета, если столкнулся в течение года со значительными тратами по содержанию квартиры. В том числе, при выполнении ремонта, оплате коммунальных платежей и пр. Но на слово здесь  не поверят – необходимо предоставлять документы. В частности, договор с ремонтной компанией либо оплаченные квитанции должны поступить на рассмотрение налоговых инспекторов. Налог с дохода от сдачи квартиры в таком случае будет определяться с учетом дополнительного параметра:

    (Доход от аренды — Профессиональный вычет) х % = Сумма налога

    Пример:

     Как и в прежнем примере, рантье зарабатывает 30 тыс. рублей в месяц, следовательно, годовой доход – 360 тыс. рублей. Чистый налог в таком случае равен 46.8 тыс. рублей. Но каждый месяц ему приходилось оплачивать коммунальные платежи по 4.5 тыс. рублей. Следовательно, затраты за год составили 54 тыс. рублей. С  учетом этого уменьшается налогооблагаемая база: 360 тыс. – 54 тыс. руб. = 306 тыс. рублей. 13% от этой суммы – 39780 рублей, которые подлежат уплате в качестве налога.

    Подача налоговой декларации в инспекцию

     Если налоги с зарплаты определяются и взимаются с доходов граждан автоматически каждый месяц, то с недвижимостью ситуация обстоит иначе. В частности, налог нужно уплачивать самостоятельно – в конце налогового периода. От рантье требуется заполнение декларации 3-НДФЛ.   Соответствующая форма и программа для внесения данных доступны на сайте налоговой инспекции. Необходимо указать в заполненном документе размер дополнительного заработка, данные о профессиональном вычете и сумму налогов.

    Декларация должна быть дополнена обязательными для подачи документами:

    1. Копия договора найма.

    2. Копия правоустанавливающих документов на квартиру.

    3. Копия договора на ремонт, с указанием цены работ, или квитанций о коммунальных платежах.

    Подается соответствующая декларация на рассмотрение органа по месту жительства – с 1 января по 30 апреля следующего года.  

    Оплата налога с полученного дохода – основные шаги  

     Взаимодействие рантье с налоговыми органами предполагает 3 этапа. На первом предстоит подача декларации. Далее декларация будет рассмотрена и проверена специалистами, с утверждением определенного размера налога. Только после этого предстоит последний этап – непосредствен перечисление налога в бюджет. Очень удобно, что сегодня процесс проверки декларации может контролироваться на каждом этапе – посетив личный кабинет на сайте налоговой инспекции. Или же соответствующую информацию можно получить во время личных походов в государственное учреждение.

     Для проверки поданных сведений отводится срок в течение 3 месяцев. Необходимо дождаться завершения данного процесса, поскольку возможны случайные ошибки в расчетах даже самых добросовестных и ответственных налогоплательщиков. После проверки декларации не стоит затягивать с оплатой. Необходимо направить налог на доход до 15-го июля. Важно при этом учесть – производится оплата налога за прошлый год. В частности, при заработке в 2015-м году, оплату налога нужно будет осуществить до 15-го июля 2016-го г. Самый простой вариант для отправки отчислений – отделение Сбербанка.

     Для физических лиц не требуется уплата налогов на аренду при передаче квартиры своим друзьям либо родственникам на основании договора безвозмездного пользования.

     У собственника недвижимости есть возможность упростить схему налогообложения. Для этого предполагается передача квартиры в аренду юридическому, а не физическому лицу. К примеру, небольшой компании под офис, либо арендному агентству-посреднику, с которым будет заключен договор доверительного управления недвижимостью Ведь именно на юридическое лицо будут возлагаться ежемесячные отчисления по налогам. А рантье уже будет передаваться «чистый» доход.        

  • Кто должен оплачивать коммунальные расходы?
     Включать ли затраты по ЖКХ в арендную плату?

     Несмотря на обилие счастливых историй в СМИ и на просторах Интернета, заработок рантье довольно сложен и предполагает множество нюансов. На самом деле сложно говорить о полностью пассивном доходе – без участия собственника в разных процессах не обойтись. Здесь заслуживает внимания и человеческий фактор – далеко не всегда жилец оказывается столь дисциплинированным, чтобы владелец мог спокойно оставить его и отправиться на полгода в другую страну.

     Помимо контроля арендаторов, необходимо также решение различных бытовых вопросов, следить за оплатой коммунальных платежей. Кто и сколько должен платить за воду, отопление и другие коммунальные – важные условия договора найма. Следует заранее определить все за и против включения коммунальных платежей в стоимость арендной платы. От данного условия зависит объем хлопот для владельца квартиры

    Подробнее о коммунальных платежах

     Содержание недвижимости по праву считается довольно дорогим занятием. Даже, если в квартире никто не проживает, а жилье простаивает, без потребления газа и электроэнергии, всё равно регулярно приходят солидные счета на коммунальные платежи. Порой неопытные рантье и наниматели оставляют без внимания, что предстоят траты не только на квартплату, но также на коммунальные платежи. В итоге складывается ситуация, когда уже через месяц нет денег для дополнительных трат. Чтобы избежать таких неприятностей и финансовых последствий, нужно учесть предстоящие коммунальные платежи и затраты.

    Основные разделы коммунальных платежей

    1. Содержание и ремонт жилого помещения

     Категория общих затрат на управление многоквартирным домом. В том числе содержание общего имущества, уборка участка вокруг дома, работы по текущему ремонту, эксплуатация приборов учета, обслуживание лифта и др.

    2. Коммунальные услуги

     На размер данных затрат влияют количество и экономичность жильцов в квартире. В том числе затраты для отопления, водоотведения, водо- и электроснабжение здания.

    3. Телекоммуникации

     Телевизионная антенна и Интернет– привычные явления для современных квартир. Да, оплата за Интернет обычно производится определенному провайдеру, а вот затраты на телевидение могут включаться в квитанцию на квартплату,  даже при наличии нужного провода – хотя самого телевизора может и не быть.

    4. Телефония

     Также будут поступать счета и за городской телефон. Плата берется просто за наличие лицевого счета и телефонной линии. Используете ли телефон – никого волновать не будет. Решением проблемы становится лишь отключение телефонной линии – но в таком случае лишитесь своего номера. Многие боятся остаться без домашнего телефона, поэтому годами несут дополнительные траты каждый месяц.

    5. Электроэнергия

     Зависят траты на электроэнергию от потребляемого объема киловатт за отчетный период.  Поэтому здесь всё индивидуально – порой можно ограничиться скромными платежами, а иногда затраты неприятно удивляют.  

    6. Газ

    Затраты на газоснабжение могут указываться в общей квитанции либо отправляются отдельным платежом. Тарифы и общий размер трат зависят от типа плиты и отопления в помещении – электрическое, газовое либо центральное.

     Обычно коммунальные услуги предоставляются по тарифам, принятым в установленном порядке. В случае указания произвольной цены в договоре найма, при судебном конфликте из-за неуплаты коммунальных платежей, есть вероятность признания соглашения недействительным. Юридически грамотным будет указать, что размер компенсации будет зависеть от стоимости коммунальных платежей согласно счетам, выставленных поставщиками коммунальных услуг.

     Будущему рантье необходимо понимать реальные расходы для арендаторов. Благодаря этому будет сформирована адекватная арендная плата. Ведь при поиске подходящего варианта наниматели будут внимательно относиться к каждой статье расходов. Перед объявлением конкретной цены аренды необходимо ознакомиться с предложениями рынка в похожем сегменте.

    Включаем коммунальный платёж в стоимость аренды

     Один из вариантов- расходы по коммунальным платежам включить в цену найма жилья. Устанавливается при этом фиксированная арендная плата, с автоматическим включением коммунальных трат – без указания в дополнительном договоре. Благодаря такой схеме значительно проще наладить взаимодействие между владельцем жилья и нанимателем – с единым платежом, без дополнительных сложностей и претензий. Хотя при всем удобстве и простоте такой вариант имеет ряд серьезных недостатков.

    Основные преимущества такого варианта:

    - Не требуется личная встреча нанимателя и арендодателя

    - Средства могут переводиться на банковский счет.

    - Уверенность рантье в своевременном и полном поступлении средств.

    - Рантье получает серьезный аргумент для увеличения квартплаты в  случае роста коммунальных тарифов.

    Недостатки:

    - Отсутствие у нанимателя стимула экономить потребление ресурсов.

    - Собственник жилья вынужден лично тратить время для оплаты счетов.

    - У нанимателя складывается ощущение переплат за аренду жилья.

    - При заключении договора летом, доходы владельца зимой уменьшаются, учитывая сезонный рост коммунальных тарифов;

    - Главным риском для рантье становится безответственность со стороны арендаторов будут слишком расходовать коммунальные ресурсы.

     Хотя порой риск оправдан. В частности, при постоянном проживании собственника жилья в другом городе либо стране, гораздо удобнее поступление средств непосредственно на банковскую карту. Коммунальные платежи при этом могут производиться и дома в режиме онлайн – без риска забыть какую-то из квитанций.

     При такой схеме в договоре часто указывается пункт о праве наймодателя о досрочном повышении цены аренды в случае значительного роста коммунальных тарифов.

     Рантье уплачивающие налог с дохода на недвижимость, могут оформить налоговый вычет на затраты по содержанию квартиры – за счет общего размера коммунальных платежей удается значительно снизить налогооблагаемую базу, чтобы сократить свои издержки по уплате налогов.

    Оплата всех коммунальных счетов квартиросъемщиком

     Собственник квартиры порой задумывается об экономии времени и сил, избавившись от необходимости самостоятельно заниматься коммунальными платежами. В таком случае это бремя возлагается на арендатора – ему предстоит самостоятельно оплачивать коммунальные платежи, в зависимости от потребляемого объема. Коммунальные службы ничего против такой ситуации не имеют – оплату могут производить и третьи лица.

    Основные преимущества такой схемы:

    - Значительная экономия времени и сил рантье;

    - У арендатора есть возможность экономии на квартплате - сокращая расходы на водоснабжение и электроэнергию;

    - Всегда фиксированный доход рантье;

    - Уверенность квартиросъемщика в отсутствии переплат за жилье;

    - В объявлениях собственник может указывать более конкурентную цену на аренду жилья. 

     

    Недостатки схемы:

    - Каждый месяц рантье приходит контролировать оплату счетов, лично забирая квитанции;

    - При сезонном росте коммунальных услуг арендатор будет вынужден платить гораздо больше;

    - Есть риск, что после арендатора останутся задолженности по квартплате.

     При указании в договоре найма, что арендатор должен заниматься оплатой коммунальных услуг, вся сумма расходов ЖКХ будет включаться в общую налоговую базу, с которой собственника предстоит уплачивать налоги.

    Компенсируем часть коммунальных платежей

     И наконец, самый распространенный вариант. Арендатор компенсирует владельцу квартиры коммунальные траты отдельным платежом. Подобная схема стала довольно распространенной на практике, позволяя решить многие дополнительные вопросы. Формируется арендная плата в договоре из 2 частей – фиксирована сумма и переменный платеж: коммунальные траты за прошедший период. Возможно оформление плавающей части арендной платы отдельным соглашением     - в частности, заключив договор о возмещении коммунальных расходов.

    Основные преимущества данной схемы:

    - Полностью прозрачные отношения арендатора и рантье. Ведь у каждого будет уверенность в отсутствии лишних трат со своей стороны.

    - Уверенность рантье в своевременной оплате основной части коммунальных услуг.

    - Возможность сократить затраты жильца на электроэнергию и водоснабжение.

    - Всегда фиксированный доход владельца жилья– не сталкиваясь с дополнительными издержками при колебании коммунальных тарифов.

    Не лишена схема и определенных недостатков:

    - Предстоит лично ездить за деньгами, ходить платить (хотя я всегда рекомендую ежемесячно проверять состояние квартиры).

    - Поскольку по договору отмечается, что переменная часть квартплаты оплачивается нанимателем, то она будет включена в общую налогооблагаемую базу, с которой рантье должен оплачивать налоги.

     

     Подводя итоги – индивидуальный выбор подходящей схемы

     Не может быть однозначный и универсальный ответ о необходимости включения коммунальных платежей в размер арендной платы. Рантье предстоит самостоятельно принимать решение, расставляя свои приоритеты. К примеру в Европе обычно все коммунальные платежи оплачиваются владельцами квартир. В российской практике немного другая ситуация – более распространенными вариантами стали оплата нефиксированных коммунальных платежей нанимателем(свет и вода по счетчикам, интернет, международные и междугородние звонки и др.), а фиксированной части наймодателем.  

     Рантье необходимо помнить – оплата услуг ЖКХ является одним из основных положений в договоре найма.  Пересматриваться этот пункт, аналогично и цене аренды, может не чаще раза в год. Следовательно, нужно внимательно оценить все преимущества и недостатки каждой схемы сотрудничества, определив для себя подходящий вариант.  

  • Приватизация квартиры – пошаговая инструкция

     Свое жилье становится для каждого человека важным залогом стабильности и защищенности. В нашей стране с 1991-го года начал действовать Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ», с предоставлением гражданам права владения недвижимостью в собственности.

     Планировалось установить ограниченный срок приватизации, с его отменой спустя некоторое время. Но и сегодня у наших граждан есть право приватизации муниципального жилья. Затем собственник сможет распоряжаться оформленной недвижимостью на свое усмотрение – продажа, завещание, дарение, сдача в наем.

     Приватизация остается бесплатной – необходимы лишь издержки на госпошлину. Но сама процедура предполагает множество нюансов и тонкостей, которые требуют достаточных знаний и траты времени. Чтобы упростить решение данного вопроса, рассмотрим пошаговый порядок действий.

    Первое действие – уточнить право на приватизацию

     В России по действующему законодательству у граждан есть право бесплатной приватизации жилья лишь раз в своей жизни. Если вам уже принадлежит любая недвижимость, даже загородный домик или комната в коммунальной квартире, провести процедуру без трат не удастся.

     Приватизация жилья доступна человеку при проживании в квартире по договору социального найма. Стать собственником жилья может и сам наниматель, и члены его семьи. Основанием для участия в данной процедуре  становится лишь постоянное проживание – такое право не предоставляется для граждан с временной регистрацией, несмотря на близкое родство с нанимателем. Приватизация также недоступно для жильцов по договору безвозмездного пользования.

     Если в договор приватизации нужно вписать родственника, не проживающего постоянно с нанимателем, необходимо будет прописать его в квартире. Официальные органы требуют оформить письменное согласие каждого члена семьи. Ведь затем приватизируются квадратные меры квартиры между всеми указанными в договоре, в равных долях. При желании доступно и право отказа от участия в процедуре приватизации – оформив особый документ, который должен быть нотариально заверен. Хотя нет возможности уступить свою долю конкретному человеку – ведь предусмотрено пропорциональное разделение дополнительной площади между жильцами.

     Отсутствующие члены семьи тоже сохраняют за собой право приватизации недвижимости, если имеют постоянную регистрацию в этой квартире. Характерно данное правило в отношении военнослужащих, заключенных, также родственников в другой стране.

     Именно данным обстоятельством нередко затрудняется приватизация другими жильцами. Ведь для приватизации необходимо получить согласие каждого прописанного в квартире. Не удастся проигнорировать мнение такого родственника. В таком случае возможен только один вариант решения проблемы – если изначально квартира была коммунальной. В этом случае закон позволяет каждому закону перевести личную комнату в собственность, не учитывая мнения других.

     В случае нарушения прав гражданина при первой приватизации есть право повторного участия в процедуре. Но только при соответствующем решении суда.

    Второе действие – выбираем порядок процедуру приватизации

     При наличии оснований для приватизации, можно переходить непосредственно к процедуре. Муниципальное жилье может переводиться в частную собственность с помощью нескольких конкретных методов. Поэтому следует рассмотреть каждый из доступных вариантов, чтобы подобрать подходящий для своей ситуации.

    1 Общая приватизация

     В нашей стране регулярно переносились последние сроки приватизации жилья. Ведь многие россияне так и не занялись вопросом приватизации своих квадратных метров. Часто решение постоянно откладывается из-за боязни множества бюрократических сложностей, траты времени и дополнительных расходов.

     Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, значительно упрощен процесс приватизации для заявителей. Для приватизации теперь можно ограничиться минимальным пакетом документов – достаточно самого заявления и документа, удостоверяющего личность.

     В Москве граждане могут воспользоваться системой «одного окна». Участникам приватизации необходимо подтвердить свое право предоставлением документов на рассмотрение районных отделений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, либо обратившись в многофункциональные центры.

     Участниками приватизации предстоит быть всем жильцам этих квадратных метров с постоянной регистрацией. Не становятся исключением также несовершеннолетние дети, для регистрации которых в сделке нужно предоставить свидетельство о рождении.

     На данном этапе усилия собственников закончились – можно ждать и отдыхать. Остальными задачами по оформлению будут заниматься уже чиновники. Хотя быстрого результата ждать не стоит – на сам процесс понадобятся минимум 2 месяца. Ведь закон предоставляет государственным службам минимум 60 дней для проведения процедуры, но и этого времени чиновникам обычно не хватает.

     При этом длительность процедуры затянется, если хоть один её участник проживает в другом регионе – ведь не обойтись без дополнительных запросов, сбора значительного объема обязательных документов.

    2 Самостоятельная приватизация

     Если время для будущего собственника является решающим фактором, ожидание в течение нескольких месяцев не требуется. Для ускорения всей процедуры достаточно заняться решением вопроса самостоятельно. Если длительность стандартной процедуры может затянуться на несколько месяцев, то с ускоренным вариантом можно справиться за считанные недели. Но перед началом процедуры лучше объективно оценить – готовы ли на такой шаг? Ведь предстоит пройти множество различных инстанций и не самых приятных диалогов, с подготовкой документов и уточнением деталей.

     И не будем забывать о проблеме утомительных очередей в ЕИРЦ, БТИ, городском архиве, прочих обязательных инстанциях. Уточнять алгоритм для самостоятельной приватизации лучше в многофункциональных центрах либо отделах по работе с населением в своем городе, обратившись в районную администрацию. Ведь перечень обязательных инстанций в разных регионах может варьироваться. Необходимо также помнить – некоторые документы действуют только в течение месяца. Поэтому к сбору таких «срочных» документов нужно переходить в последнюю очередь.

     Также возможна приватизация по доверенности – обратившись к посреднику. Такой вариант выгоден экономией времени и сил, без длительных ожиданий в очередях, да и сбором всей обязательной документации займется квалифицированный юрист либо риэлтор. Однако нужно быть готовыми к дополнительным тратам – 10-20 тыс. рублей. Для поиска такого специалиста можно обратиться в крупное агентство по недвижимости, посмотрите и объявления на специализированных порталах риэлторов и пр.

     Однако в Департамент Жилищной Политики и Жилого фонда заявление и документы подаются лично – всеми зарегистрированными в квартире лицами, чтобы подтвердить разрешение на процедуру. Решение за несовершеннолетнего ребенка принимается родителями либо органами опеки.

    Третье действие – переходим к сбору обязательных документов

    Общий порядок приватизации – самый длительный, но надежный. Другое его преимущество – простота сбора необходимых документов. Среди обязательных следует отметить:

    1. Паспорта каждого совершеннолетнего лица, участвующего в приватизации.
    2. Заявления от каждого участника.
    3. Свидетельства о рождении детей, которые прописаны на этих квадратных метрах.
    4. Отказы о приватизации родственников, не желающих использовать свое право приватизации. Необходимо нотариально заверить полученные отказы.

    Теперь другой вариант – когда собственник решает сам заняться процедурой приватизации. В таком случае обязательный пакет документов увеличивается – помимо уже указанных, понадобятся и следующие:

    1. План объекта с полученной выпиской из технического паспорта, экспликацией и планом этажей. Для получения плана объекта предстоит обратиться в БТИ.
    2. Ордер на предоставлении площади, также договор социального найма – для этого уже идем в ЕИРЦ. В случае утраты ордера нужно обратиться в городской архив за справкой.
    3. Копия судебного постановления, если выписывался кто-то из жильцов квартиры в принудительном порядке.
    4. Справка о прошлых паспортных данных лица, если кто-то из участников с 1991-го года менял либо утрачивал свой основной документ.
    5. Справка о том, что квартира в приватизации ранее не участвовала – получается в БТИ.
    6. Справка о прописке по прежнему месту жительства – требуется лицам, прописанным в этой квартире после 1992-го г.
    7. Квитанция об оплате регистрации.
    8. Копия финансово-лицевого счета комнаты либо квартиры. Предоставляется копия ЕИРЦ, действовать будет лишь в течение месяца. Поэтому нужно оформлять в последнюю очередь.
    9. Выписка из домовой книги, с указанием имен граждан, зарегистрированных в квартире с момента получения ордера. Предоставляется данная выписка в ЕИРЦ.

    Четвертое действие – появление возможных трудностей и способы их решения

     Приватизация может сопровождаться несколькими сложностями и неожиданностями. Высока вероятность появления дополнительных сложностей у лиц, занимающихся сбором необходимых документов самостоятельно. Хотя и при работе с системой «одного окна» человек не застрахован от неприятных неожиданностей. Среди вероятных осложнений процедуры приватизации стоит отметить:

    1. Случаи незаконной перепланировки жилья.

     Случаи незаконной перепланировки становятся преградой для приватизации. Возникают сложности при выявлении в справках из БТИ отметок о неоформленной перепланировке жилья. В таком случае заявитель скоро получит уведомление, подтверждающее приостановку процедуры приватизации. 

     Снос перегородок либо объединение санузла не становится основанием для отказа в приватизации. Хотя сам процесс может быть заморожен, пока не будет узаконен выполненный ремонт, либо жилье не будет приведено в соответствие с данными в паспорте объекта.

    2. Пропавшие без вести родственники

    Приватизация часто затормаживается из-за прописанных «мертвых душ». Люди остаются зарегистрированными на этих квадратных метрах, но уже давно живут в другом месте. Если невозможно найти такого человека, можно добиться принудительного выселения, чтобы не получать его согласие на приватизацию.

     Но добиться такого результата можно лишь в ситуации, если пропавший человек не оставил охранное свидетельство, гарантирующее его право на прописку в этой квартире и приватизации. Приниматься окончательное решение о таком выселении может лишь в суде. Но нужно быть готовым к трате не одного месяца для рассмотрения этого вопроса.

    3. Один из жителей категорически отказывается от приватизации.

     Одна из сложнейших ситуаций при приватизации жилья. Обычно причиной такого отказа становятся либо серьезные семейные обстоятельства, либо какие-то принципиальные убеждения. По законодательству невозможно проигнорировать такую позицию другого жильца. Решением проблемы становится лишь поиск компромисса, пытаясь каким-то образом договориться.

     Если своих родственников не удастся убедить, доступны и официальные аргументы. Напомните – без вашего согласия никто из незарегистрированных лиц не может находиться в квартире. Такая «холодная война» может помешать нахождению родственников или друзей упрямой стороны в квартире. Хотя рекомендуем пытаться решить ситуацию мирным путем, без угроз и конфликтов.

     После преодоления всех препятствий, с получением документов о приватизации, необходима регистрация права на квартиру в УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) своего района. Для регистрации в таком случае необходимо предоставление договора о приватизации, квитанции уплаты госпошлины и технического паспорта БТИ на недвижимость.

  • Правила оформления аванса – как избежать распространенных ошибок

     Каждая сторона при совершении сделки с недвижимостью стремится максимально себя обезопасить, получив дополнительные гарантии. Одним из таких эффективных способов закрепления договоренностей между сторонами становится аванс. Для данной процедуры не потребуются особые усилия и траты время, но аванс позволит подтвердить заинтересованность намерений. Поговорим подробнее о нюансах оформления договора аванса, на что обратить особое внимание?

    Первое действие – подробнее о термине и особенностях аванса

     Покупка недвижимости – достаточно длительный процесс, не ограничивающийся одним днем. Обычно после согласования условий сделки между сторонами до заключения договора купли-продажи требуется несколько недель.

     В течение этого периода проверяются документы, оформляются бумаги. И весь месяц стороны остаются в подвешенном состоянии, учитывая риск разрыва сделки в любой момент. Чтобы обеспечить соответствующую защиту для каждой стороны, можно воспользоваться авансом – определенной суммой, которую покупатель вносит на начальном этапе.

     Сразу полезно отметить, что могут быть 2 вида предварительных платежей – аванс либо задаток. По своей форме они часто подобны, но характеризуются разными юридическими последствиями. 

     В случае задатка каждая сторона финансово не заинтересована отказываться от сделки. При одностороннем отказе покупателя от сделки, он лишится своего задатка. Если инициатором станет продавец, то он вынужден будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Следовательно, задаток выступает гарантией для каждой стороны в соблюдении договоренностей и условий договора.

     Аванс оформляется в простой письменной форме, являясь намерением о совершении сделки. В отличие от задатка, аванс возвращается покупателю, и все остаются при своем, в случае срыва согласованной сделки.

     В теории, согласно положениям Гражданского Кодекса, при нарушении договоренностей о сделке со стороны покупателя, у продавца есть право возмещения своих убытков в судебном порядке.  Но такая возможность предоставлена лишь в теории – слишком хлопотно обращаться за ней на практике.

    Второе действие –  согласование условий 

     Общая практика устанавливает, что передается аванс продавцу на начальном этапе сделки – перед проверками юридической чистоты недвижимости и составлением договора. Собственник может быть уверен в заинтересованности покупателя, прекратив показы квартиры.  Но нет никакой гарантии, что он в последний момент не передумает – просто заберет деньги и сорвет сделку.

    Приходится признавать, что аванс не становится полноценной гарантией для покупателя. Как мы уже говорили, он лишь демонстрирует намерения каждой стороны и платежеспособность покупателя.

    Размер аванса для оформления сделки с жильем не регулируется Гражданским кодексом. Обычно уплачивается процент от стоимости квартиры либо существенная для покупателя фиксированная сумма. Для покупки жилья класса эконом эта сумма аванса обычно составляет не более 200 тыс. рублей, хотя может быть выше для покупки более дорогостоящей недвижимости.

    Да, аванс не становится определенной юридической гарантией. Он выполняет роль в основном морального обеспечения проводимой сделки. Стороны на данном этапе начинают устные договоренности, с обсуждением компромиссов и торгами о сотрудничестве. Данной задачей обычно полностью занимается риэлтор. Именно агент по недвижимости пытается максимально согласовать возникающие нюансы и споры до передачи денег. Для поиска опытного риэлтора для участия в сделки можно посетить какой-нибудь крупный портал недвижимости в Интернете.

    Третье действие – составление договора аванса

    Поскольку при совершении сделки производится передача довольно крупного аванса, то невозможно ограничиться лишь устными договоренностями. Для подтверждения передачи денег и принятия его условий сторонами заключается договор аванса, с указанием нескольких основных разделов:

    • Размер аванса.
    • Способ внесения аванса – наличным либо безналичным расчетом.
    • Данные сторон сделки.
    • Сроки внесения аванса.
    • Сроки заключения основного договора купли-продажи, когда будет передан остаток стоимости приобретаемого жилья.
    • Стоимость квартиры.
    • Характеристики жилья (площадь, расположение квартиры и др.).
    • Ответственность сторон при нарушении условий договора.

    У сторон есть право согласования и указания в договоре штрафных санкций в случае отказа от договора.

    Оформляется договор об авансе письменно, но участие юриста либо нотариуса не требуется. Найти соответствующий бланк данного договора можно в Интернете. Если в сделке участвует риэлтор, обычно специалист предлагает клиенту типовой договор аванса, с учетом ключевых пунктов и условий.

    Когда купля-продажа недвижимости поручена крупному агентству недвижимости, предоплата может быть выше, но за это компания выступает гарантом сохранности средств клиента. Аванс обычно агентство оставляет у себя как оплату услуг посредника.

    Указываться такой предварительный платеж в договоре может не только как «аванс», но также «обеспечительная сумма» либо «гарантийная сумма». Поэтому не стоит особо ориентироваться на терминологию – здесь более важны условия сделки.

    Четвертое действие – расписка и передача денег

    Принципиальным этапом оформления аванса становится подписание договора. Но
    покупателю гораздо важнее получить корректную расписку о получении средств продавцом. Ведь сделка может сорваться – и в таком случае именно данный документ гарантирует возврат своих средств.

    Составляется данная расписка в простой письменной форме – в присутствии покупателя. Для составления расписки используется синяя либо черная шариковая ручка.  Агенту недвижимости, представляющему покупателя, необходимо следить, чтобы не было искажения почерка. Для этого нужно убедиться – собственник жилья находится в удобной позе, может положить локти на стол, пишет на ровной гладкой поверхности. Принимается распечатанная расписка, если данный документ заверен нотариально.

    После составления документа покупателю и риэлтору нужно проверить соответствие подписей продавца в его паспорте и составленной расписке.

    В данной расписке должны указываться:

    • Наименование документа.
    • Дата составления расписки.
    • Личные данные сторон – включая ФИО и номера паспортов.
    • Адреса данных сторон.
    • Данные присутствующих свидетелей.
    • Размер аванса.
    • Характеристики и описание квартиры.
    • Дата, до которой необходимо заключение основного договора купли-продажи.
    • Подпись продавца, её расшифровка.

    Расписка может предоставляться только собственником квартиры. Если заключает сделку представитель продавца, у него должно быть прописанное право на эти действия в доверенности. Наличные деньги либо средства на банковский счет передаются в обмен на корректную расписку от продавца. 

  • Оформление военной ипотеки – основные шаги успешной сделки

    Для многих россиян единственным способом обзавестись своей квартирой становится привлечение государственных кредитных средств. Особого внимания заслуживает предоставление поддержки для военнослужащих.

    Военная ипотека стала востребованным инструментом, не все знают тонкости и возможности этой программы кредитования. Заполним подобные пробелы вместе, проанализировав особенности и нюансы ипотеки для военнослужащих.

    Можете ли участвовать в военной ипотеке? Кому предоставляется поддержка?

    Военная ипотека была запущена в России с 2005-го года после принятия Закона  «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Суть этой программы государственной поддержки в следующем – на специальный счет участника программы каждый год переводится определенная сумма (индексируется ежегодно, составив в 2015-м году 245 880 р.).

    В будущем данные средства могут использоваться для оформления кредита на покупку квартиры. Но воспользоваться правом покупки удастся лишь через три года. Устанавливается данный список категорий военнослужащих, участвующих в данной программе, статьей 9 271-ФЗ.

    Кратко рассмотрим положения данной статьи. Автоматически в НИС включаются следующие категории военнослужащих:

    - Все выпускники военных ВУЗов, получившие свое первое офицерское звание с 2005-го г.

    - Мичманы и прапорщики, первый контракт о прохождении военной службы у которых был заключен после 1-го января 2005-го года, если контракт устанавливает минимум 3-летний суммарный срок службы.

    - Военнослужащие, добровольно поступившие на военную службу из запаса, если были исключены из реестра НИС по обстоятельствам, которые установлены законом, либо не использовали право вступления в данную программу.

    Также некоторые категории военнослужащих могут участвовать в накопительно-ипотечной системе. Для этого следует предоставить соответствующий рапорт на имя командира своей части.

    - Для выпускников военных образовательных учреждений профессионального образования, заключивших первый контракт о прохождении военной службы до 1 января 2005-го г.

    - Матросы, солдаты, старшины и сержанты, второй контракт о военной службе которых был заключен после 1 января 2005-го г.

    - Мичманы и прапорщики, с общей продолжительностью службы по контракту менее 3 лет по состоянию на 1 января 2005-го г.

    Военная ипотека предоставляется для военнослужащих, вне зависимости от того, были ли признаны нуждающимися в улучшении своих жилищных условий. Использовать выделенные деньги можно для приобретения жилья в любой точке страны, также для погашения текущего жилищного кредита либо договора долевого участия при покупке новостройки.

    Второе действие – участвуем в программе военной ипотеки

    Военнослужащим, для которых программа предоставляет право участия по собственному желанию, необходимо составление рапорта на имя командира воинской части. По данному документу и личному делу формируется общий перечень кандидатов, которые будут включены в реестр НИС. Направляется составленный перечень уже регистрирующему органу Минобороны РФ, где устанавливается индивидуальный регистрационный номер в отношении каждого участника программы, с открытием накопительного счета на его имя – там и будут храниться средства, предназначенные для погашения выданной ипотеки.

    Чем раньше военнослужащий станет участником данной программы, тем больше средств удастся накопить к покупке своего жилья.

    Третье действие – выбор жилья и программы кредитования

    Спустя три года с момента включения военнослужащего в перечень участников НИС, будет предоставлена возможность использовать средства на счете. Хотя некоторые ожидают и дольше, чтобы накопить на счете более солидную сумму для первоначального взноса. Но в каждом случае подходящий вариант действий выбирается индивидуально – с учетом уровня цен жилья в выбранном регионе, возраста заемщика и множества сопутствующих критериев.

    При планировании покупки жилья с помощью военной ипотеки нужно помнить – сделка допускается, если возраст заемщика к моменту полного погашения кредита не будет более 45 лет.

    При обращении за военной ипотекой, прежде всего, для себя нужно определить – что можно будет приобрести за данные средства. Наиболее распространенным вариантом считаются квартиры на вторичном рынке недвижимости. Использоваться полученные средства могут и на покупку дома с участком. Самый удобный вариант поиска жилья – стандартные способы, к примеру, ознакомившись с объявлениями и пр.

    Немного сложнее обстоят дела с покупкой недвижимости на первичном рынке жилья. В случае с вторичным рынком недвижимости у заемщика есть право выбора любой квартиры, при условии одобрения со стороны кредитора. Ситуация с новостройками не так проста – необходимо, чтобы дом был аккредитован и банком, и ФГКУ  «Росвоенипотека». Данная организация занимается оценкой надежности застройщика, вероятности своевременной сдачи дома. Перечень одобренных ЖК партнером приводится сайтом «Росвоенипотеки» (rosvoenipoteka.ru) – для этого следует посетить раздел «Объекты недвижимости».

    Если говорить о нюансах выбора программы кредитования, то не каждый банк имеет право предоставления займов для участников НИС. Ознакомиться с перечнем кредитных организаций-предприятий ФГКУ «Росвоенипотека» можно на официальном сайте данного учреждения. Среди основных критериев и нюансов выбора ипотечной программы следует отметить:

    - Максимальный размер кредита. Сейчас верхний предел ограничен суммой примерно в 2 миллиона рублей. Однако максимальная сумма кредита может варьироваться в зависимости от конкретного банка.

    - Процентная ставка по кредиту. Обычно для участников НИС предоставляются более выгодные условия по сравнению со стандартными заемщиками. К примеру, минимальная ставка по жилищным кредитам в Сбербанке составляет 14.5%, для военной ипотеки – 12.5%.

    - Сроки на рассмотрение заявки. Ведь необходимо время для сбора всех документов и поиска жилья. Если в банке будет затягиваться срок рассмотрения заявки, может завершиться срок действия свидетельства на право получения займа (в течение полугода), из-за чего придется его вновь оформлять.

    - Условия страхования. Ведь они могут различаться в зависимости от банка. Порой можно отказаться от необязательных договоров и комиссий, чтобы добиться неплохой экономии.

    Если военнослужащий планирует покупку жилья дороже кредита по программе НИС, может воспользоваться собственными средствами либо потребительским кредитом.

    Важное преимущество участия в военной ипотеке – не требуется андеррайтинг заемщика. Банк уже заранее знает, откуда будет получать средства на выплату займа. Поэтому и заемщику не понадобится сбор множества документов с тратой своего времени и сил.

    Четвертое действие – переходим к заключению сделки

    При покупке квартиры в рамках военной ипотеки жилье наделяется довольно интересным правовым статусом. Ведь квартира будет считаться залогом и у государства, и  у банка. Поэтому сделка сопровождается определенными аспектами. В случае с вторичным жильем, сделка предполагает такие шаги:

    1. Между продавцом и участником сделки заключается предварительный договор купли-продажи.
    2. Заключается кредитный договор заемщика с банком, в котором будет открыт текущий счет.
    3. Заключается договор на получение целевого жилищного займа, предоставляя пакет документов на рассмотрение ФГКУ «Росвоенипотека».
    4. Продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи, проводится государственная регистрация сделки.
    5. Предоставление заемщику свидетельства о государственной регистрации права, также выписки из ЕГРП с обременениями  в пользу банка и государства, с подачей их в кредитную организацию.

    6.Банк проверяет документы, переводит соответствующую сумму на счет продавца.

    7. Заемщик предоставляет правоустанавливающие документы на недвижимость в ФГКУ «Росвоенипотека». Учреждение начинает переводить ежемесячные кредитные платежи банку заемщика.

    При покупке квартиры за средства военной ипотеки жилье будет оформлено в единоличную собственность заемщика. Не удастся приобрести жилье на двоих даже семье военнослужащих. Ведь предусмотрено лишь индивидуальное участие в программе НИС.

    Пятое действие – что ожидает кредит после увольнения из рядов вооруженных сил

    Среди важнейших вопросов у заемщиков – что случится с кредитом после ухода со службы. Закон устанавливает, что последствия данной ситуации зависят от конкретных причин ухода.

    При уважительной причине уходе из армии, к примеру, по состоянию здоровья либо семейным обстоятельствам, установленным законом (ознакомиться с полным перечнем можно в статье 10 271-ФЗ), здесь особых сложностей возникнуть не должно. За заемщиком сохраняется кредит, однако будет погашать его самостоятельно.

    Если же человек увольняется по другим причинам, потребуется погашение займа и перед своим банком, и перед государством – размер средств, предоставленных по военной ипотеке, и проценты, равные ставке рефинансирования.

    Немногие могут позволить себе такие дополнительные издержки. Но объяснить столь жесткие условия можно, ведь и сформирована система была для сохранения квалифицированных кадров на службе.

  • Как застраховать дом – основные шаги и нюансы для успешного оформления сделки

    Страхование считается единственным надежным вариантом для эффективной защиты своего жилья от различных угроз. Особенно актуальным это утверждение будет для загородных домов, которые часто остаются без присмотра, как минимум, несколько месяцев в год. Встатье рассмотрим эффективные принципы и рекомендации для защиты своей загородной недвижимости – правильно оформив страховой полис.

    Первое действие – принимаем решение о страховании загородной недвижимости

    Практика подтверждает, что загородный дом нередко поджидает множество опасностей, особенно если долгое время остается без присмотра хозяев. Ситуации и опасности могут быть различными – от простого ограбления до лесных пожаров и полного разрушения. Для возмещения понесенного ущерба в итоге могут требоваться колоссальные расходы.

    Подобную проблему можно предотвратить – защитив дом и себя благодаря оформлению страховки на загородную недвижимость. В таком случае финансовые потери будут компенсироваться страховой компанией. Существует множество различных рисков, которым подвержен дом. Поэтому договором страхования могут регламентироваться разные риски и случаи, среди наиболее распространенных отметим:

    - Залив.

    - Пожар.

    - Противоправные действия других лиц.

    - Стихийные бедствия

    Основным риском для загородных построек традиционно считается пожар. Поэтому не удастся оформить страховку загородной недвижимости без указания этого риска.

    Военные действия либо теракты считаются редкими угрозами. Если их включение в полис имеет для вас важное значение, нужно уточнить – предоставляется ли данная услуга выбранной страховой компанией.

    Страховые компании расценивают дом лишь в качестве несущих конструкций, потолков, полов и перегородок. Для защиты обстановки и отделки дома необходим комплексный договор. При наличии подсобных построек на загородном участке, дорогого ландшафтного дизайна, следует позаботиться также об их страховании.

    Второе действие – оценивание  недвижимости и имущества

    В вопросах страхования загородной недвижимости ключевым аспектом становится определение страховой стоимости недвижимости, и страховой суммы. Страховая стоимость объекта рассчитывается с учетом суммы, которая потребуется для восстановления здания, в том числе оценивая текущее эксплуатационно-техническое состояние и износ объекта.

    При этом решающее значение отводится площади дома, используемым материалам его строительства, особенностям конструкции.

    В случае с относительно дешевыми объектами загородной недвижимости, оцениваемыми до 1 млн. рублей, обычно страховщики готовы на слово верить клиенту, закрепляя договором названную им сумму. Чтобы оформить страховой полис в таком случае, достаточно обязательного пакета документов. В том числе, предоставление правоустанавливающих документов, свидетельства о праве собственности на участок, книжки члена садоводческого (дачного) объединения (это требование относится к домам, входящим в садовые либо дачные товарищества).

    В случае с дорогими загородными домами обычно для страхования требуется предоставление фотографий дома, сделанных с нескольких сторон. Если стоимость дома превышает 2-3 миллиона рублей, как правило, при страховании необходим осмотр специалиста.

    Для подтверждения цены дома клиент должен предоставить договор купли-продажи, также документы на используемое технологическое оборудование, сметы осуществленных работ. При отсутствии указанной документации, основываться оценка объекта будет на внутренних методиках страховщика.

    Аналогичный способ используется при расчете цены имущества и обстановки на объекте. При наличии у владельца дома сохранившихся смет и чеков, то именно суммы по ним станут основой для оценки. Если таких документов нет, будут использоваться принятые нормативы страховщика, которые близки к рыночным условиям. Но износ объектов в любом случае подлежит учету при страховании.

    Третье действие – покупки страховки на свой загородный дом

    После определения страховой стоимости может выбираться страховая сумма, затем переходим непосредственно к оформлению договора. Клиент самостоятельно выбирает подходящую страховую сумму, но она не должна быть более оценочной стоимости дома.

    За счет снижения размера максимальной выплаты удается добиться экономии на стоимости полиса. Хотя такой вариант не рекомендуется специалистами отрасли – ведь полученной компенсации по такому полису может быть недостаточно для покрытия реального ущерба.

    В основе расчета цены полиса – страховая сумма умножается на размер страхового тарифа. На размер страхового тарифа влияют многочисленные факторы, производится индивидуальный расчет для каждого клиента. Прежде всего, следует отметить наличие базового тарифа в расчете для каждого риска, к нему устанавливаются поправочные коэффициенты. По оценкам специалистов, страховая премия, как правило, составляет 0.3-1.5% от размера страховой суммы. Чем вероятность страхового случая ниже, тем оплата полиса окажется дешевле.

    В частности, для деревянного дома, который предполагает довольно высокий риск пожара, стоимость полиса может обойтись дороже кирпичного в 2-2.5 раза. При наличии в доме камина либо печного отопления полис окажется дороже еще на 3-5%. А вот охрана в поселке позволяет сократить затраты на страхование на 5-15%. Стоимость полиса окажется ниже при наличии в доме решеток на окнах и сигнализации, а сам объект достаточно новый – уменьшая траты примерно на 3-5%.

    В среднем страховой полис (если страховая сумма составляет не более 300 тыс. – 1 млн. рублей), будет равна порядка 2-7 тыс. рублей. Но для оформления полной программы защиты загородного дома, в частности, за счет широкого набора установленных рисков, и при страховой сумме 2.5 миллионов рублей, стоимость полиса будет минимум 11-15 тыс. рублей.

    Когда необходимо оформить дешевое сезонное строение либо быстро оформить страховку, следует выбрать готовый пакетный продукт с заранее установленным набором рисков и страховой суммой. Такой страховой полис можно оформить за 10-15 минут в Интернете, без необходимости предоставлять фотографии либо проводить какие-то оценки. Цена таких страховых полисов довольно небольшая, хотя без недостатков не обошлось – не удастся изменить условия страхования, также установлена обязательная франшиза.

    Четвертое действие – получение компенсации по страховому полису

    Вряд ли страховой случай можно считать приятным явлением. Но последствия и негатив можно скрасить за счет получения страховой компенсации – владелец будет ощущать себя увереннее и спокойнее.

    Прежде всего, если страховой случай произошел на ваших глазах, следует предпринять разумные меры, направленные на снижение ущерба. Затем предстоит незамедлительно сообщить о происшествии страховым инспекторам – чтобы узнать, куда следует обратиться и как получить компенсацию, какие документы стоит подготовить. Данная информация приводится также правилами страхования, с которыми стоит ознакомиться еще при оформлении своего страхового полиса.

    Чтобы получить страховую компенсацию в случае пожара, обычно необходимы документы из органов Государственного пожарного надзора. Если страховым случаем являются противоправные действия других лиц, - требуются документы из полиции. Когда происходит коммунальная авария, в страховую компанию нужно направить документы из жилищно-эксплуатационных организаций и соответствующих служб.

    Напомним о главном – необходимо своевременно направить заявление о наступлении страхового случая. Для этого, как правило, выделены три-пять рабочих дней.

  • Как оформить договор купли-продажи?

    Покупка недвижимости всегда становится важным и ответственным шагом в своей жизни. Ведь уже потрачено множество времени и сил на просмотр и сравнение различных вариантов жилья, общение с собственниками, и окончательный выбор сделан – казалось бы, основные сложности остались в прошлом. Но на успешное проведение сделки можно рассчитывать лишь при серьезном отношении к финальной проверке необходимых документов, оформлению договора купли-продажи. В своей статье мы рассмотрим основные принципы и рекомендации для грамотного оформления договора, разобравшись в основных юридических тонкостях и рекомендациях специалистов.

    Первое действие – проверка необходимых документов

    Началом любой сделки должна быть проверка соответствующих бумаг у другой стороны. Никаких решений о покупке до проверки, что на квартиру не наложены обременения, а с вами действительно общается её владелец. Ведь подобная беспечность порой может привести не только к потерям времени, но также денег с длительными судебными разбирательствами.

    Продавец для совершения сделки должен предоставить ряд документов:

    1. Свидетельство о регистрации права.
    2. Выписка из ЕГРП,
    3. Правоустанавливающий документ.
    4. Кадастровый паспорт.
    5. Технический паспорт.
    6. Согласие супруга на проведение сделки (если владелец состоит в браке).
    7. Данные о лицах, зарегистрированных в квартире.
    8. Если в помещении зарегистрирован ребенок, необходимо и разрешение от органов опеки и попечительства.

    Новые правила предполагают, что подписанный договор будет достаточным основанием для государственной регистрации. Но расслабляться покупателю спешить не стоит. Именно он заинтересован в проверке юридической чистоты недвижимости. Поэтому для надежности важно иметь на руках все указанные документы. По данным этих бумаг можно узнать много интересного о недвижимости. В частности, в справке по форме 9 приведены сведения по всем лицам, зарегистрированным на этой жилой площади. В противном случае, не проверив этот документ, можно приобрести жилье с уже зарегистрированными гражданами.

    По фамилии владельца и адресу квартиры можно узнать, не была ли недвижимость связана с разными судебными спорами – для этого достаточно посетить сайт районного суда.

    Оптимальный вариант для покупателя – квартира, находящаяся в собственности от 3 лет. Ведь в таком случае у третьих сторон не будет возможности предъявлять претензии на это жилье, поскольку истек срок исковой давности.

    Второе действие – правильное составление договора купли-продажи

    В Интернете можно легко найти подходящие образцы типового договора либо воспользоваться специальным конструктором соглашений. Учитывая такое развитие цивилизации, многие покупатели решают готовить документы самостоятельно, не обращаясь к риэлторам за квалифицированной помощью. Каких-то противоправных действий в этом, конечно, нет. Особенно, если не вызывают сомнения документы на квартиру и права собственности. Договор нужно составлять с учетом нескольких основных аспектов, обязательно отражаемых соглашением.

    • Стороны договора

    Отражаться данным пунктом должны ФИО участников сделки, место и дата их рождения, гражданство, пол, адрес постоянного места жительства, паспортные данные. Данная информация представляет собой обязательные сведения. К примеру, без указания пола или других обязательных сведений пройти государственную регистрацию заключенному договору просто не удастся.

    • Детальное описание предмета договора

    Договором должна быть четко описана недвижимость, выступающая как предмет сделки, с указанием общей площади и адреса квартиры.

    • Порядок расчетов и стоимость объекта

    Передача денег за жилье считается самым волнительным этапом сотрудничества. Чтобы избежать опасной ситуации, угрожающей потере денег и жилья, в договоре должна быть указана реальная стоимость недвижимости. Не идите на уговоры продавца, который предлагает по документам занизить размер сделки для экономии на налогах. В случае аннулирования договора в судебном порядке, покупатель может рассчитывать на возврат лишь суммы, указанной договором.

    Фиксируется цена квартиры в договоре в рублях, цифрами и прописью. Хотя сделка может осуществляться в любой валюте по согласию сторон.

    Обязательно  в договоре нужно прописать, что выбранная квартира не находится под обременением, не отчуждена, не заложена и не под арестом. Благодаря этому покупатель может отстоять свои права при появлении спустя некоторое время претендентов на недвижимость, о существовании которых не был проинформирован.

    Договором необходимо отметить, что все стороны сделки действуют добровольно и являются дееспособными. С типовым договором справиться можно достаточно легко – для его составления юридический опыт или знания не требуются. Но для указания дополнительных пунктов, которые нередко приводят к спорным ситуациям и рискам, всё же предпочтительна помощь профессионального риэлтора. Для поиска нужного специалиста можно обратиться на крупный портал недвижимости.

    Третье действие – расписка и акт приема-передачи квартиры

    Грамотное составление расписки о передаче денег заслуживает особого внимания. Отсутствие данного документа не защитит от ситуации, когда можете лишиться недвижимости и заплаченных средств. Расписку составляет продавец от руки, с указанием обязательных сведений – в том числе дату и место составления (прописью), сумму средств в рублях, кто и от кого получает, за что именно передаются деньги, с характеристикой и точным адресом объекта сделки.

    Другим обязательным приложением для договора купли-продажи становится акт приема-передачи жилья. Данный документ обязателен согласно Гражданскому кодексу РФ. Не считайте составление этой бумаги обычной формальностью. Составленный акт может сыграть серьезную службу, когда въезд в жилье начинается с форс-мажоров либо конфликтов – к примеру, затопление квартиры соседями сверху либо массовые счета продавца по международным звонкам. Единых требований в отношении этого документа нет, но обязательно должен фиксировать место, дату составления, паспортные данные сторон, кадастровый номер, адрес и площадь квартиры.

    Отдельный пункт – состояние квартиры. В том числе приводятся данные об отделке, сантехнике и других деталях. При продаже квартиры вместе с мебелью, актом должны быть отображены и предметы интерьера. Благодаря такой подготовке документов можно избежать конфликтных ситуаций между сторонами – уже составлена детальная опись, поэтому никто не захочет забрать с собой какой-то зафиксированный предмет.

    Четвертое действие – заключение соглашение и подача документов для госрегистрации

    После составления и оформления  необходимых документов предстоит окончательно завершить сделку – зарегистрировав переход права собственности. Для этого на рассмотрение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии подаются составленный договор купли-продажи, заявление и квитанция об уплате госпошлины (составляет 1 тыс. рублей). Если в квартире зарегистрированы дети либо продавец женат, потребуются и дополнительные документы – в виде разрешения органа опеки и согласия супруга на проведение сделки соответственно.

    На оформление документов необходимы, как правило, 18 дней. Хотя всё индивидуально – порой процесс затягивается до месяца.

    Расчеты с продавцом безопаснее всего проводить с использованием банковской ячейки. В одной ячейке размещаются деньги за квартиру, во второй – расписка продавца. Договором купли-продажи фиксируется, что ячейки могут быть открыты лишь после вступления продавцом в свои права на приобретенную недвижимость. 

  • Как оформить договор ренты – основные правила и рекомендации специалистов

    Современный рынок недвижимости предполагает обилие различных механизмов и способов покупки жилья. Особенного внимания заслуживает договор ренты – довольно удобный и простой на практике вариант для использования квартиры с целью получения стабильного дохода до конца жизни.

    Рента заключается в передаче имущества в личное распоряжение другому человеку, который обязуется выплатить определенное вознаграждение. Передача имущества в рамках договора ренты производится на индивидуальных условиях. Стандартная практика предполагает регулярную выплату средств несколько раз в год – такая схема выплат сохраняется до конца жизни получателя ренты. Такая сделка взаимовыгодная для обеих сторон, но для успешного оформления сделки необходимы страхование рисков и грамотный юридический контроль.

    Первое действие – принимается решение об оформлении ренты

    Рента стала распространенной формой договора купли-продажи жилья, предполагающей пожизненное содержание бывшего владельца недвижимости. Юридически правильно такого человек будет называть получателем ренты. В его роли, согласно действующему законодательству, может выступать лишь физическое лицо. Как правило, рента используется одинокими инвалидами либо пожилыми людьми, которые могут получать дополнительный стабильный доход, поступающий в течение всей своей жизни.

    В отношении получателя ренты выдвигаются стандартные требования:

    - Физическое лицо возрастом от 65 лет.

    - Отсутствие обременения на жилье (ипотека либо залог).

    - Владение недвижимостью в полной собственности.

    - В квартире не зарегистрированы дети.

    - Не прописаны другие лица.

    В отдельных случаях в качестве получателей ренты могут выступать одновременно несколько человек. В частности, такая схема установлена в отношении супругов, владеющих недвижимостью в долевой собственности. В случае смерти одного из владельцев, муж или жена получает его выплаты по наследству. Обязательство по выплате ренты будет прекращено после смерти обоих собственников – а права на жилье будут полностью переданы плательщику.

    Важным условием становится выбор подходящего плательщика в рамках договора ренты. От его финансовой устойчивости и порядочности будут зависеть успешность и стабильность сотрудничества, поэтому не должны вызывать какие-либо сомнения. Нужно заранее определить и подходящую выгоду за счет ренты. Можно регламентировать договором ренты практически любые условия, подходящие сторонам сотрудничества. В договоре может быть не только ежемесячное пожизненное содержание, но также единовременная выплата крупной суммы, оплата услуг сиделки, ремонта и пр.

    Второе действие – поиск посредника для проведения сделки

    При ренте не обойтись без посредника. Как минимум, необходим надежный нотариус, фиксирующий соглашение, детально разъясняя условия соглашения каждой из сторон.

    Если плательщик ренты выбран из числа родственников или знакомых, удается минимизировать потенциальные риски. Но это оптимальный вариант в теории, на практике же приходится тратить время для поиска другой стороны сделки. Для поиска подходящего получателя ренты следует обратиться в компанию, занимающуюся такими услугами. Для поиска контактов такого посредника можно обратиться в службу социальной защиты по месту жительства.

    Можно обратиться и к риэлтору, занимающемуся сделками по ренте – к примеру, просмотреть и выбрать претендентов на сайтах по недвижимости.

    Конкретные условия сделки могут варьироваться у разных организаций или плательщиков ренты, предложенных посредником. В любом случае нужно письменно фиксировать размер месячного содержания и единовременной выплаты, прочие дополнительные условия. Зависят конкретные условия сотрудничества по договору ренты от рыночной цены жилья и возраста получателя ренты. При появлении сомнений в предложениях второй стороны, можно всегда обратиться к независимому юристу либо оценщику, чтобы составить договор.

    Третье действие – сбор пакета необходимых документов

    Оформляться рента может на базе 1 либо 2 схем купли-продажи либо дарения жилья. От выбранного варианта будет зависеть, на какой основе будет происходить передача имущества (на платной либо бесплатной), также форма расчета сторон и пакет требующихся документов.

    «Платная» сделка предполагает оформление договора купли-продажи. Если в рамках ренты устанавливаются прочие обязательства, передача имущества производится по договору дарения.

    В рамках общего договора ренты требуется ряд документов:

    • Свидетельство на право собственности на недвижимость
    • Справка об отсутствии обременений на квартиру.
    • Паспорта участников сделки.
    • Выписка из домовой книги.
    • Копия лицевого счета.
    • Техпаспорт помещения с экспликацией и поэтажным планом.
    • Согласие супруга на заключение договора.

    При работе с классической «платной» схемой ренты, предполагающей заключение договора купли-продажи, необходим и ряд дополнительных документов для государственной регистрации сделки:

    • Заявление для государственной регистрации.
    • Нотариально заверенная копия акта приема помещения.
    • Оригинал и копия договора ренты, нотариально заверенного.
    • Квитанция об оплате регистрационного сбора.

    Четвертый шаг – составление договора ренты

    Договор ренты основан на свободном соглашении между сторонами. Каждая сторона имеет право внесения любых законных условий в тексте договора. Необходимо при этом обязательно нотариально удостоверить договор ренты, обычно требуется и государственная регистрация.

    Соглашением сторон должны быть прописаны не только свои реквизиты, срок действия договора, порядок  урегулирования споров, условия расторжения договора и ряд дополнительных пунктов:

    • Характеристики и описание недвижимости.
    • Срок передачи недвижимости плательщику ренты (может устанавливаться сторонами любой, но не позднее дня смерти получателя ренты).
    • Сроки проживания и прописки получателя ренты в квартире. (временное либо пожизненное).
      Порядок передачи недвижимости.
    • Порядок выплаты ренты (передача денег, вещей либо услуг).
    • Размер рентной платы (в месяц должна устанавливаться не менее минимального размера оплаты труда)
    • Порядок подтверждения выполнения обязательств по выплате ренты.
    • Регулярность и сроки выплаты ренты.

    Подписывается договор ренты в 2 экземплярах в присутствии нотариуса. Рента предполагает ряд нюансов и сложностей, поэтому предпочтительно обращение к опытному юристу, специализирующемуся на проведении сделок с недвижимостью.

    Пятое действие – страхование рисков при договоре ренты

    Основным риском при оформлении ренты становится наступление неплатежеспособности другой стороны, с задержкой денежных переводов либо игнорированием обязательств. В таком случае более рациональным решением становится взыскание в суде не только положенных средств, но также процентов за просрочку.

    Более жестким вариантом взаимодействия становится насильственное расторжение договора в одностороннем порядке. Основанием для такого расторжения договора может быть частичное либо полное неисполнение обязательств со стороны плательщика ренты.

    Когда дело в вопросах ренты переходит в суд, получатель ренты должен будет привести факты, подтверждающие невыполнение заключенных условий:

    • Выписка с банковского счета, подтверждающая отсутствие положенных денежных переводов за отчетный период.
    • Свидетельские показания.
    • Чеки на вещи и продукты, которые получателю рент приходилось оплачивать самостоятельно, хотя это и обязанность плательщика согласно договору и др.

    Для добросовестного плательщика ренты очень важно подстраховаться на случай наступления спорной или конфликтной ситуации с собственником жилья, даже при взаимоотношениях между родственниками или друзьями. Подстраховаться в этом отношении позволяет договор ренты, четко регулирующий обязанности и права сторон, с указанием сумм и сроков выплат. Важно собирать и хранить подтверждения добросовестного исполнения обязательств со своей стороны. В том числе:

    • Расписки от получателя ренты на переданные суммы.
    • Чеки из аптек, магазинов и др.
    • Квитанции об оплате всех товаров и услуг в рамках ренты.
    • Акты осуществленных работ, производимых в счет ренты.

    При наступлении конфликтной ситуации либо расторжении договора, у плательщика будет возможность возврата только той суммы средств, трату которых сможет подтвердить.

    Полезным для плательщика ренты будет и страхование ответственности по факту неисполнения обязательств по договору в пользу получателя. Благодаря такому решению удастся обезопасить себя от финансовых рисков при утрате работы, временной нетрудоспособности либо заболевании.

    Последнее действие – регистрация заключенного договора ренты

    Для юридической чистоты сделки обычно не требуется нотариальное заверение. Договор ренты, согласно которому предполагается отчуждение имущества, в полную силу будет вступать лишь после прохождения регистрации Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестром).

    На рассмотрение ведомства для регистрации сделки необходимо предоставить все собранные документы под расписку с описью переданных бумаг. После проведения и официального одобрения сделки, начинается новая стадия сотрудничества сторон. Бывший собственник уже не будет в полной мере владеть квартирой.

    У получателя ренты не будет возможности продажи квартиры, регистрации в ней третьих лиц либо указания жилья в завещании. Но при этом договор наделяет его правом залога на недвижимое имущество, имея основания требовать расторгнуть договор либо возместить убытки при нарушении обязательств со стороны плательщика.

  • Как оформить задаток? Основные правила и нюансы успешной сделки

    Сделки с недвижимостью всегда считаются сложным и ответственным процессом, требующим не только трат времени и сил, но и определенных знаний, чтобы себя обезопасить. Поэтому вполне логично, что каждая из сторон проводимой сделки ищет различные способы и возможности лишний раз подстраховаться, избежав неоправданных потерь денег и прочих последствий. Одним из способов гарантии сделки становится получение задатка – покупатель вносит определенную сумму предоплаты, которая подтверждает серьезность его намерений и заинтересованность в покупке недвижимости.

    При всей кажущейся простоте этой процедуры, существуют определенные нюансы заслуживающие внимания. Поговорим подробнее, как производится данная предоплата – что нужно знать покупателю и продавцу, чтобы избежать конфликтных ситуаций и финансовых рисков.

    Первое действие – разбираемся в термине «задаток»

    Предоплата уже стала привычным явлением при сделках с недвижимостью. Именно она становится одним из первых шагов при оформлении сделки с недвижимостью – становясь гарантией заинтересованности в сделке и успешности её проведения. Но возможны 2 типа предварительных платежей при покупке недвижимости:

    — Задаток

    Предварительный платеж при подписании основного договора купли-продажи. Оформление задатка производится у нотариуса – процедура становится гарантией проведения сделки. Ведь ни одна из сторон не заинтересована в отказе от сделки – из-за потери денег. Если покупатель передумает приобретать недвижимость, продавец оставит полученный задаток себе. Если сделка с недвижимостью сорвалась по вине продавца, то должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.

    — Аванс

    Можно расценивать аванс в качестве задатка, но следует учитывать значительные юридические различия между ними. Производится оформление аванса в простой письменной форме – фактически становясь лишь намерением о проведении сделки. В случае отказа от проведения сделки, деньги будут возвращены покупателю – каждый остается при своем, потеряв только время.

    Второе действие – согласование условий задатка с собственником квартиры

    Обычно на выплате задатка настаивает продавец квартиры, хотя сделка выгодна и для покупателя. Приходится признавать, что на практике нередки ситуации, когда перед оформлением основного договора в последний момент продавец решает, что запросил недостаточную стоимость. Поэтому озвучивает покупателю новую, более высокую стоимость квартиры.

    Если оформлен задаток, подтверждающий согласие сторон на проведение сделки в предварительном договоре, такой возможности владелец квартиры будет лишен.  Он не сможет в последний момент завысить стоимость квартиры или отказаться от сделки – ведь иначе столкнется с серьезными финансовыми издержками.

    В каждом случае индивидуально согласуется задаток, который будет устраивать обе стороны сделки. Законом не устанавливаются конкретные рекомендации по этому вопросу. Обычно действует правило – чем объект привлекательнее на рынке, тем и размер задатка будет существеннее. Обычно устанавливается фиксированный размер задатка – 50 либо 100 тыс. рублей, или же в процентном отношении (несколько процентов от общей стоимости квартиры). Часто условия сделки и размер задатка согласуются с непосредственным участием риэлторов.

    Часто хранится внесенный задаток в агентстве недвижимости, а затем продавец оставляет эти деньги у посредника как комиссионные за проведение сделки.

    Задаток отличается от аванса надежностью финансового и морального обеспечения сделки. Следовательно, если уверены в своих планах и намерении приобрести выбранную квартиру за указанную стоимость, выбирайте данную схему. Обычно данную обязанность в переговорах на себя берут риэлторы.

    Опытные агенты стремятся заранее предусмотреть возможные риски, обезопасив свои клиентов от такой неприятности. Поэтому агент часто настаивает на оформлении задатка другой стороной, даже при необходимости лишней волокиты с документами и оформлением. Для поиска подходящего специалиста, уточнив возникшие вопросы, можно воспользоваться любым крупным порталом по продаже недвижимости.

    Третье действие – составление предварительного договора

    После достижения устного соглашения между сторонами предстоит письменно оформить переданную предоплату. Нужно учитывать – задаток является довольно серьезной и ответственной сделкой, при которой должен присутствовать юрист. Стороны заключают предварительный договор – здесь нужно учесть важный нюанс. Поэтому в случае споров и судебных разбирательств, любые произведенные по предварительному договору платежи будут квалифицироваться как аванс, даже если документами обозначалось иное («задаток»). Основывается такая позиция на Постановлении Высшего арбитражного суда  от 19.01.2010 N 13331/09 и иных решений органа.

    Поэтому, чтобы расценивались внесенные платежи именно как задаток, внимательно  составьте предварительное соглашение. Важен в таком случае не указанный термин для обозначения передаваемых денег, а дополнительные условия сделки.

    Положениями предварительного договора нужно обязательно закрепить ответственность сторон, определив размер неустойки в случае невыполнения обязательств со стороны продавца либо покупателя. Текст документа должен содержать и другие важные сведения:

    - Данные покупателя и продавца.

    - Цена приобретаемой недвижимости.

    - Характеристики объекта – метраж, местонахождение и др.

    - Сумма задатка.

    - Порядок и сроки заключения основного договора, передачи всей суммы по данной сделке.

    Проверкой юридической грамотности текста и подлинности документов занимается нотариус. Покупателю на данном этапе необходима уверенность – отсутствуют аресты либо обременения на реализуемую квартиру, а продажа не приводит к нарушениям прав наследования и др. Все собственники квартиры должны присутствовать при заключении предварительного соглашения, также их супруги, которые должны предоставить письменное согласие на проведение данной сделки.

    Рекомендуется, чтобы выбором нотариуса для предварительного договора и задатки занимался покупатель. Ведь ему приходится сталкиваться с большим количеством рисков при сговоре продавца и нотариуса.

    Четвертое действие – расписка и передача денег

    Перечень необходимых документов при передаче задатка не ограничивается предварительным договором. Важное значение отводится и оформлению расписки – получаемой покупателем о продавца в подтверждение осуществленной предоплаты. Составляется расписка в простой письменной форме, становясь подтверждением получения продавцом средств задатка.

    Составление расписки производится «по старинке» - на обычном белом листе A4, от руки и простой синей шариковой ручкой. Недопустимо при составлении расписки применять маркер, карандаш либо гелиевое перо. Выбор такого «дедовского» способа составления логичен  - сложно подделать подобный документ. В результате он сохраняет свою доказательную силу в случае разбирательств в судебном порядке.

    Если в рамках сделки участвуют несколько продавцов (при продаже жилья в долевой собственности), предполагается разделение суммы задатка пропорционально долям каждого владельца. При этом каждый из продавцов должен составить расписку о получении средств. Часть предоплаты на несовершеннолетнего принимается родителем либо опекуном.

    Расписка должна содержать следующие данные:

    - Название документа.

    - Личные данные продавца и покупателя.

    - Дата составления документа.

    - Индивидуальные характеристики продаваемой квартиры.

    - Сумма, которая получена от покупателя квартиры.

    - Подпись продавца с расшифровкой.

    При всей значимости составленной расписки, не требуется обращение к нотариусу для визирования – личной подписи продавца будет достаточно.

    Производиться фактическая передача средств может лишь после того, как продавец передал грамотно оформленную расписку. Оптимальный вариант – наличие свидетелей при этой процедуре (риэлтор, нотариус).

    Внесение задатка производится на определенный срок, регламентируемый предварительным договором. По завершении данного периода стороны сделки должны её завершить – передавая оставшуюся сумму и права собственности на квартиру соответственно. 

  • Как оформить ипотеку – пошаговая инструкция для успешного проведения сделки

    Кредитование на рынке жилья стало уже достаточно привычной и востребованной процедурой. Но человек, который впервые обращается за оформлением кредита на жилье, часто сталкивается с множеством вопросов и затруднений по оформлению сделки, подготовке необходимых документов и поиску подходящих предложений на рынке. В своей статье мы рассмотрим тонкости кредитования на рынке жилья – оценив распространенные ошибки, сложности и способы их устранения.

    Первое действие – подаем заявку

    Первым шагом в оформлении жилищного кредита становится выбор подходящего банка и программы ипотечного кредитования. Необходимо учитывать несколько основных критериев выбора – размер первоначального взноса, процентная ставка, предоставленный срок кредитования, прочие нюансы ипотеки. Также нужно помнить – для уверенности в положительном ответе по кредитованию нужно найти наиболее дружественный банк. В нашем случае таким становится банк, в который переводится ваша заработная плата, где открыт счет и находятся основные сбережения.

    К своему заявлению потенциальный заемщик должен приложить некоторые обязательные документы, в том числе подтверждающие свою личность и платежеспособность. Перечень данных документов варьируется в зависимости от политики выбранной кредитной организации. Обычно такой список документов включает:

    • Анкета заемщика и заявление на ипотеку, оформленное по форме банка.
    • Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.   
    • Копия паспорта заемщика.
    • Копия своей трудовой книжки.

    Также банк может дополнительно запрашивать предоставление документов об образовании, водительских прав, страхового пенсионного свидетельства, загранпаспорта, военного билета, ИНН, свидетельства о браке, рождении детей, прочих бумаг.

    На следующем этапе банком проводится изучение поданных документов, с оценкой обратившегося заемщика. Для всего процесса суммарно нужно от нескольких дней до недель. Если будет принято положительное решение, заемщику предоставляется время на нахождение соответствующей квартиры для покупки, с подготовкой к предстоящей сделке.

    Второе действие – в поисках подходящей квартиры для покупки

    Подбирая подходящую квартиру для покупки, нужно помнить – ипотека может быть предоставлена не на любое понравившееся жилье, а лишь на одобренное банком. Такая ситуация вполне логична – ведь данная квартира будет в залоге у банка, который нуждается в соответствующих гарантиях, подтверждающих возможность продать квартиру и вернуть долг при необходимости. Среди распространенных причин отказа в ипотеке на вторичном рынке отметим:

    - Квартира находится в доме, который признан аварийным либо может получить данный статус.

    - На момент окончания выплат по ипотеке износ дома будет составлять более 70%.

    - Обременение на дом.

    - В некоторых банках принимается решение об отказе в ипотеке для покупки квартиры в панельной 5-этажке, возведенной более 30 лет назад.

    Также ипотека практически невозможна для покупки коммуналки. Ведь, согласно банковской политике, в квартире необходимы собственные санузел и кухня. В отношении отдельного жилья могут озвучиваться требования банка к минимальной площади.

    Также следует учесть определенные тонкости с выбором подходящей квартиры и на первичном рынке. Ведь сотрудничают с конкретным застройщиком обычно несколько банков. Поэтому выбор заемщика ограничен определенным набором кредитных программ. Можно обратиться в сторонний банк для оформления ипотеки. Но предоставляется такая возможность при условии, что застройщик направит соответствующие документы в банк и сможет получить аккредитацию. Если застройщик к таким действиям не готов, можно столкнуться с тупиковой ситуацией. Поэтому более предпочтительный вариант – сначала определиться с подходящей программой ипотечного кредитования, а лишь затем переходить к выбору жилья, кредитуемого этим банком.

    Третье действие – сбор документов на выбранное жилье

    После выбора подходящего жилья переходим к сбору необходимых документов, без которых купля-продажа объекта невозможна. Данный перечень документов включает:

    • Правоустанавливающая документация на жилье.
    • Выписка из домовой книги.
    • Экспликация (схема помещения).
    • Отчет подтверждения стоимости недвижимости, составляемый оценщиком.
    • Характеристика жилого помещения.
    • Выписка из ЕГРП для подтверждения отсутствия обременений и арестов.
    • Документы, удостоверяющие личность продавца.

    Если кто-то из участников сделки состоит в браке, необходимо согласие супруги для проведения сделки.

    Если один из собственников квартиры является недееспособным гражданином либо ребенком, тоже нужно получить согласие органов опеки и попечительства для осуществления продажи недвижимости. Проведением вышеупомянутой оценки жилья должен заниматься независимый специалист из организации, указанной банком.

    Четвертое действие – проведение самой сделки

    После подготовки всех необходимых бумаг, заемщиком может быть подписан договор ипотеки и заключена сделка купли-продажи. Перед заключением соглашения с банком следует еще раз проверить основные положения своего ипотечного кредита – в том числе данные о сумме кредита, процентной ставке (включая возможность её изменения), сроке возврата, максимальном периоде просрочки, по завершении которого у банка будет право судебного взыскания задолженности, и других положений.

    Заключаемый договор обязательно должен устанавливать – приобретается недвижимость на заемные средства, находится в залоге у банка. Договор ипотеки обязательно должен проходить государственную регистрацию, затем в сведениях на недвижимость будет указана отметка об обременении.

    Перед осуществлением сделки требуется страхование залоговой квартиры – обязательное требование со стороны банка, без которого не удастся заключить соглашение. Для заемщика может быть предложен вариант с полисом, по которому будет предоставляться компенсация при потере им работы либо появлении проблем со здоровьем.

    Но обычно у клиента есть право отказа от личной страховки. Хотя при таком отказе банк может увеличить процентную ставку по кредиту.

    При оформлении ипотеки требуется также оформление закладной. Хранится данная бумага у кредитора, помогая в реализации недвижимости, если не удастся получить соответствующий долг от заемщика.

    Если говорить о передаче денег продавцу квартиры, наиболее безопасная схема – аренда ячейки в банке. Данная схема предполагает размещение в ячейке и первоначального взноса покупателя, и банковских денег. Доступ к сейфу у продавца появится после предъявления письменного свидетельства о праве собственности (покупатель станет новым владельцем жилья). На этом совершение самой сделки купли-продажи можно считать завершенным, от нового владельца требуется лишь исправная уплата ежемесячных платежей – после погашения всей суммы долга обременение с его квартиры будет снято. 

  • Как оформить льготную ипотеку – секреты правильного выбора и надежного оформления

    Кредит на покупку квартиры становится доступным и эффективным способом обзавестись своим жильем без необходимости длительных накоплений и ожиданий. Но в условиях экономической нестабильности многим семьям ипотека очень невыгодна, а порой и просто недоступна. Альтернативным вариантом становится получение льготной ипотеки – в рамках специальной правительственной программы. В своей статье мы рассмотрим нюансы льготной ипотеки, у кого есть право оформления данного договора, что нужно знать для успешной покупки?

    Первое действие – тщательное изучение условий программы льготной ипотеки

    Государственная программа льготной ипотеки предназначена для помощи россиянам, которые не могут себе позволить расширить квадратные метры за счет собственных средств. Правительство инвестирует в субсидирование данной программы льготной ипотеки 20 миллиардов рублей – предоставив для россиян займы общей сложностью порядка 400 миллиардов рублей. Но не всё так просто – для получения желаемого кредита от заемщика требуется соблюдение определенных условий и требований:

    - Данная ипотека предоставляется для покупки квартир в новостройке, со сделкой по договору долевого участия.

    - Приобретаемая квартира должна быть у заемщика единственной.

    - Цена жилья не должна быть дороже 8 миллионов рублей при покупке жилья в Москве, МО и Санкт-Петербурге, и 3 миллионов для других регионов страны.

    - Кредит предоставляется на срок не более 30 лет.

    - Первоначальный взнос должен быть от 20% цены приобретаемого жилья.

    Предоставляется возможность льготной ипотеки в рамках государственной программы с 1-го марта 2015-го года по 1 марта 2016-го г. Эксперты полагают, что для этого периода выделенных средств должно быть достаточно, но следует обратиться за льготной ипотекой по возможности скорее. К тому же, данная программа может быть завершена правительством досрочно при понижении ключевой ставки Центробанка до 9.5%.

    Второе действие – понять, кто может рассчитывать на льготную ипотеку

    Возможность льготной ипотеки предоставляется любому россиянину. Главное требование –

    соответствие выбранной квартиры указанным выше требованиям. Банки, которые предоставляют

    услуги льготной ипотеки, выдвигают в отношении заемщиков стандартные требования:

    • Наличие российского гражданства.
    • Возраст заемщика должен быть 21-65 лет (порой банки устанавливают верхний возрастной порог меньше).

    Для заемщика, находящегося в браке, необходимо также согласие супруга на проведение сделки либо брачный договор, закрепляющий раздельную ответственность по обязательствам супругов.

    Предстоит и стандартная процедура андеррайтинга – подтверждение платежеспособности (предполагается учет данных дохода, общего стажа, стажа на последнем месте отдыха и пр.), и возможности заплатить первоначальный взнос.

    Чтобы погасить такую льготную ипотеку, можно воспользоваться сертификатом на материнский капитал.

    Также большинство банков при оформлении ипотеки разрешают и привлечение созаемщиков, которым тоже необходимо соответствие установленным требованиям кредитной организации. Благодаря этому можно рассчитывать на больший размер займа.

    Третье действие – выбор подходящего банка

    Другой особенностью данной программы становится – субсидии для кредитования по сниженной ставке могут предоставляться лишь крупными кредитными организациями (они должны каждый месяц предоставлять жилищные кредиты для своих клиентов минимум на 300 миллионов рублей).

    Условия льготной ипотеки в остальном у всех банков похожи. Главный нюанс – размер процентной ставки не более 12% в год. Некоторые кредитные организации могут предложить процентную ставку и ниже – в частности. «Сбербанк», «Открытие» и др.

    Программы разных банков могут варьироваться и по максимально допустимому возрасту заемщика, разрешенному количеству созаемщиков, порядку подтверждения платежеспособности клиента, размеру первоначального взноса, страхованию и пр.

    Четвертое действие – поиск подходящего жилья для покупки

    Предложения банков на рынке льготной ипотеки различаются, но главная сложность клиентов – ограниченный выбор предложенной недвижимости, соответствующей условиям данной программы. Ведь банки готовы работать лишь с аккредитованными компаниями-застройщиками. Но эксперты напоминают – под это требование не подходит практически половина всей недвижимости на первичном рынке.

    Поэтому более удобный вариант для заемщика – сначала выбрать банк, готовый предоставить льготную ипотеку, а уже затем выбирать из числа застройщиков, с которыми эта кредитная организация сотрудничает. Узнать о таких застройщиках обычно можно на официальном сайте выбранного банка или проконсультировавшись с менеджером.

    Если первоочередное значение отводите именно характеристикам квартиры, то начинать свои шаги можно именно с поиска подходящего жилья, ознакомившись с предложениями на рынке новостроек. Здесь удастся подобрать предпочтительный вариант с учетом своих критериев и требований – местонахождение, стоимость, метраж и пр. А уже потом можно переходить к изучению вопросов кредитования – узнав, с какими банками сотрудничает застройщик по программе льготной ипотеки. 

  • Как оформить рассрочку – основные шаги для проведения сделки

    Сделки с недвижимостью всегда считаются сложной и ответственной процедурой. Ведь такая сделка предполагает оборот крупной суммы средств. Немногие могут себе позволить сразу выложить большую сумму наличных для покупки квартиры. Решением проблемы для некоторых наших сограждан стали жилищное кредитование и рассрочка. Вариант с рассрочкой обеспечивает комплекс преимуществ, хотя и не лишен своих недостатков – рассмотрим их подробнее.

    Первое действие – оценка преимуществ и недостатков рассрочки

    Рассрочка стала востребованным механизмом оплаты, предполагающим передачу стоимости недвижимости по частям. Первый взнос в рамках данной сделки находится в пределах 20-50%, оставшаяся часть будет выплачиваться по частям, согласно установленному графику погашения задолженности.

    Рассрочка обычно является интересным предложением для покупателей, которые не могут выделить всю сумму для оплаты стоимости недвижимости сразу. Рассрочка выгодно зарекомендовала себя комплексом преимуществ в сравнении с оформлением ипотеки:

    - Переплаты нет либо она минимальна.

    - Отсутствие скрытых комиссий и платежей.

    - Покупателю не требуется страхование жизни и здоровья.

    - Не понадобятся дополнительные документы для оформления сделки.

    - Не требуется платить за оценку квартиры.

    - Отсутствие посредника между продавцом и покупателем в виде банка.

    Хотя рассрочка не лишена и определенных недостатков:

    - Не все квартиры на вторичном рынке продаются в рассрочку.

    - Допускается оформление рассрочки на сравнительно небольшой срок, поэтому предполагаются относительно высокие ежемесячные платежи.

    - Не каждый застройщик готов к продаже на условиях рассрочки.

    С учетом всех указанных преимуществ и недостатков рассрочки, круг покупателей в этой сфере довольно узок. Прежде всего, это покупатели, рассчитывающие в ближайшей перспективе получить стабильный высокий доход – в виде наследства, премии либо продажи другого имущества.

    При таких условиях рассрочка часто позволяет не упустить выгодное предложение, в том числе объекты от застройщика на раннем этапе строительства.

    Главным отличием рассрочки в сравнении с ипотекой становится продолжительность сделки. Если жилищное кредитование выдается на десятилетия, то рассрочка менее долгосрочна – основана на быстром погашении задолженностей. В зависимости от длительности соглашения рассрочки, данная сделка может быть 2 типов:

    — Краткосрочная рассрочка.

    Обычно предоставляется на беспроцентных условиях, но и срок невелик – как правило, на 3-6 месяцев. От покупателя требуется крупный первый взнос – около 50-80% от цены объекта.

    — Долгосрочная рассрочка.

    Срок такой рассрочки составляет от 1 года. Но дополнительно приходится платить в среднем 1% в месяц. Размер первоначального взноса равен 20-50% от стоимости жилья.

    Застройщики на первичном рынке не готовы к длительным рассрочкам. Но при наличии у потенциального покупателя крупного первоначального взноса, можно прийти к соглашению по подходящим условиям в индивидуальном порядке, разделяя остаток на несколько месяцев.

    Рассрочка должна оформляться с обязательным учетом принципа начисления процентов. Оптимальное решение – 1% в месяц на оставшуюся часть задолженности. Хотя обычно продавец настаивает на съеме 12% в год, с выплатой аннуитетных платежей.

    Третье действие – поиск подходящего жилья в рассрочку

    Важно понимать, что рассрочка является сложным процессом сделки с недвижимостью, при котором продавец сталкивается с дополнительными рисками.  Поэтому такие сделки не очень часты на вторичном рынке недвижимости – обычно собственникам важно получить всю сумму сразу, проявляя настороженное отношение даже к классической ипотеке. Хотя в принципе иногда такая сделка проводится – если удалось убедить продавца.  Добиться такого результата во многом помогают услуги риэлтора.

    Более высока вероятность оформления рассрочки  на вторичном рынке, если квартиру продает юридическое лицо, а не частник. К примеру, продавцом квартиры выступает агентство по недвижимости. Но покупателю в таком случае настоятельно рекомендуется изучить информацию о компании, с которой будет проводиться сделка – чтобы не столкнуться с мошенниками.

    Хотя рассрочка обычно является механизмом проведения сделок на первичном рынке. Такие спецпредложения для рекламы и успешных продаж готовы предлагать ведущие компании-застройщики в любых ценовых сегментах.

    Четвертое действие – заключение договора на рассрочку квартиры

    Поскольку возможно оформление рассрочки и на первичном, и на вторичном рынке недвижимости, могут использоваться 2 способа проведения сделки:

    - Рассрочка по договору купли-продажи

    Оформляется договор купли-продажи с обременением в виде рассрочки. Но при этом возможна регистрация квартиры лишь после полной оплаты всей суммы за квартиру. Покупатель должен убедиться в четко прописанных характеристиках квартиры в заключаемом договоре. А приложения к соглашению обязательно должны содержать условия договора о рассрочке, с указанием графика платежей. Покупателю, чтобы оформить сделку, достаточно своего паспорта, от продавца требуется полный пакет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, также выписки из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделки с ним, об отсутствии обременений.

    При проведении сделки покупатель обязательно должен убедиться в отсутствии незаконных перепланировок в квартире.

    — По договору участия в долевом строительстве

    В таком случае от застройщика требуется объемный пакет необходимых документов. В том числе учредительная документация компании, вся информация о строящемся объекте. Обычно составляется не только основной договор, но также приложение с указанием суммы первоначального взноса, способов, периодичности внесения средств, срока рассрочки, штрафных санкций в случае задержки с выплатами. При указании в договоре, что перечисляться вся сумма должна до передачи недвижимости, покупателю не удастся получить ключи и вселиться до полной выплаты.

    Оформляться рассрочка в этом случае может лишь на стадии строительства дома – пока он не введен в эксплуатацию.

    Пятое действие – уточнение нюансов рассрочки

    Конечно, оформление рассрочки оказывается гораздо проще по сравнению с получением ипотеки. Но это не освобождает покупателя от необходимости внимательно изучать все бумаги, помня о ряде основных нюансов.

    - Ограниченность прав покупателя при сделке на вторичном рынке

    В рамках договора купли-продажи при оформлении рассрочки предполагаются для покупателя некоторые ограничения. Пока не будет осуществлена вся выплата, невозможна сдача жилья в аренду, перепродажа либо ремонт с перепланировкой. Если не будет погашен весь долг покупателя до регистрации прав собственности, на квартиру будет действовать соответствующее обременение.

    - Если застройщик обанкротится, покупатель лишается квартиры

    В случае банкротства застройщика до выплаты рассрочки, у покупателя не будет возможности претендовать на данную квартиру. У него будет право получить лишь сумму, которую выплатил по договору участия в долевом строительстве.

    -  При оформлении рассрочки на первичном рынке лучше привязывать платеж и этап строительства объекта.

    У покупателя в данном случае будет право получения соответствующих неустоек и штрафов при нарушении сроков со стороны застройщика. У продавца не будет права требовать у дольщика оплачивать квадратные метры, работы по строительству которых не ведутся.

    Шестое действие – выплаты денег за квартиру в рассрочку

    График платежей является важнейшим приложением для договора купли-продажи либо ДДУ при оформлении рассрочки. Аналогично любым кредитам, от должника требуется своевременное и точное внесение указанных сумм, чтобы не столкнуться с неприятными последствиями.

    Обычно в соглашениях отдельно указываются условия штрафных санкций при просрочке. Покупатели, не производящие своевременные выплаты, сталкиваются с финансовыми штрафами, хотя в будущем последствия могут оказаться серьезнее обычных пени. В частности, у застройщиков есть право одностороннего расторжения договора при 3 просрочках покупателя за год либо в ситуации, когда платеж не выплачивается уже дольше 2 месяцев. В таком случае дольщик своих прав на новостройку лишается, хотя и получает обратно выплаченные ранее средства (конечно, за вычетом комиссии).

    Несомненно, оптимальный вариант – когда дольщику удается дисциплинированно справляться с платежами, согласно положениям договора. Но в жизни мы не застрахованы от разных неприятных сюрпризов – к примеру, внезапно завершились деньги, из-за чего складывается безвыходная ситуация. Должник может решить проблему рассрочки двумя способами:

    — Расторжение ДДУ по соглашению с компанией-застройщиком.

    У покупателя в этой ситуации есть возможности возврата основной части своих средств, уплаченных ранее. Минимизировать потери удается, когда покупатель переуступает свои права и обязанности третьему лицу за соответствующее вознаграждение. Для проведения такой процедуры требуется согласие застройщика.

    — Оформить ипотеку

    Решением финансовой проблемы может стать получение займа. Если недостаточно средств по платежам в рамках рассрочки, возможен вариант с ипотекой на остаток сумы. Банки обычно заинтересованы в предоставлении подобных займов, ведь платежеспособность клиента уже была подтверждена за счет внесения большей части цены приобретаемого жилья. Но и здесь нужно предварительное согласие от застройщика – ведь сотрудничество претерпевает изменения по условиям оплаты. Далее необходимо оформить и зарегистрировать дополнительное соглашение к основному договору ДДУ. 

  • Как составить договор аренды – основные шаги от согласования до заключения сделки

    Аренда квартиры, вопреки распространенным убеждениям, является достаточно серьезной и ответственной процедурой. При беспечном отношении к оформлению аренды можно столкнуться с разными конфликтными ситуациями, финансовыми издержками и множеством стрессов. Нередко подобные перепалки приводят к выселению жильцов, с порчей имущества и прочими неприятностями. Среди возможных способов защиты от подобных неприятностей для обеих сторон специалистами называется грамотный договор аренды.

    Данный документ регулирует отношения арендодателя и нанимателя, имея юридическую силу при взаимодействии сторон, также при разбирательстве в судебном порядке или общении с участковым. Оформление договора аренды является важнейшим этапом оформления сделки, пренебрегать которым не стоит даже при суточной аренде, а особенно при более долгосрочных отношениях.

    Первое действие – уточнение обязательных положений договора аренды

    Часто встречается заблуждение, по которому считается – подписывается договор аренды только при проведении сделки через агентство. Но на самом деле нет особой разницы – договор аренды важен в любом случае, в том числе при найме жилья напрямую «от владельца». Ведь типовой договор найма является универсальным документом, оформляющимся без привязки к конкретной риэлтерской компании. Он может свободно заключаться и между частными лицами.

    Будущему рантье, настроенный на долгосрочную деятельность по сдаче жилья в аренду без посредников, всё же для безопасности следует раз обратиться к профессиональному риэлтору или юристу, чтобы составить правильный шаблон документа.

    За отдельную плату специалистом будет составлен документ с учетом всех пожеланий заказчика. Затем составленный бланк можно использовать как основу для заключения договора с каждым клиентом.

    Если не планируете обращаться к специалистам, можно поискать стандартный бланк в Интернете. Просто скачайте подходящий документ и укажите в нем соответствующие корректировки, свои личные данные и распечатать в 2 экземплярах.

    Договор аренды должен содержать следующие обязательные пункты:

    - Адрес недвижимости.

    - Характеристика жилого объекта (площадь помещения, опись имущества).

    - Срок аренды.

    - Реквизиты сторон.

    - Права и обязанности сторон (с указанием ответственности и штрафных санкций при нарушении договора).

    - Порядок расчета (условия оплаты коммунальных, размер арендной платы, график поступления платежей).

    - Дата заключения договора.

    При сдаче недвижимости через агентство составлением и заключением договора занимается риэлтор, поскольку данная услуга включена в гонорар специалиста. Но нужно учитывать – обычно работа посредника предполагает лишь подбор жильца либо подходящей квартиры, а затем не несет ответственность за исполнение сторонами положений договора.

    В результате клиентам приходится платить серьезные суммы лишь за экономию своего времени и доступ к риэлтерским базам. Услуга считается выполненной и подлежит оплате даже в случае, когда через неделю стороны расходятся.

    Чтобы избежать ненужных трат времени и средств, следует обращаться к проверенным, зарекомендовавшим себя агентам недвижимости, ценящим репутацию и готовых принимать непосредственное участие в урегулировании возникших споров между сторонами.

    Подходящим вариантом может быть обращение в крупное агентство по недвижимости, готовое составить договор аренды с указанием пункта об ответственности посредника за успех проводимой сделки. Для поиска подходящего агентства или специалиста можно посетить один из крупных порталов о недвижимости.

    Второе действие – указание дополнительных нюансов в договоре аренды

    Стандартный договор аренды из Интернета либо предоставляемый в агентстве недвижимости – обычно простой документ на 1.5-2 стр. Но профессиональные юристы полагают, что грамотный и полноценный документ должен содержать минимум 4 листа.

    Поскольку нюансы и обстоятельства, обычно провоцирующие самые серьезные и конфликтные ситуации, не приводятся пунктами стандартных договоров. Чтобы обеспечить спокойствие и защиту каждой стороны, лучше оформлять документ квалифицированно, с указанием максимума деталей и подробностей договора.

    Теоретически дополнительными подпунктами в договоре аренды могут быть любые, даже порой нелепые пожелания и требования сторон. Если документ был заключен по обоюдному согласию, то указанные положения должны будут соблюдаться. Хотя специалисты советуют ограничить свой список требований самыми принципиальными положениями для сторон.

    Среди наиболее распространенных дополнительных пунктов в договоре аренды отметим:

    -Список лиц, которым предоставляется право проживания в квартире с нанимателем.

    -Порядок посещений владельцем квартиры (в частности, может быть прописана возможность «неурочных проверок»).

    -Число гостей нанимателя днем и ночью.

    -Ответственность за порчу имущества и ремонта.

    -Возможность курить в помещении.

    -Возможность содержания домашних животных.

    -Материальная ответственность при наступлении форс-мажоров (в случае поломки холодильника по причине резких колебаний электроэнергии, наводнение у соседей и пр.).

    -Обязанность рантье либо нанимателя выполнять в долгосрочной перспективе ремонт в помещении.

    Необходима тщательная опись всей техники и мебели рантье в помещении – закрепив составленный список в специальным передаточном акте, прилагаемом к основному договору. Оптимальный вариант – сделать фотографии.

    Третье действие – переходим к сбору необходимых документов

    Рантье и нанимателям важно понимать – договор аренды сам по себе не будет иметь достаточных оснований и доказательной силы, если перед его заключением не будут проверены обязательные документы. Ведь не могут браться случайные данные для соглашения договора – они должны быть получены из оригинальных документов участников проводимой сделки.

    При заключении договора от сторон требуется наличие следующих документов:

    1. Оригиналы паспортов.
    2. Оригиналы свидетельства о собственности на квартиру.
    3. Свежая выписка из паспортного стола с указанием зарегистрированных лиц по данному адресу.
    4. Оригиналы свидетельства о рождении для несовершеннолетних детей нанимателя.
    5. Доверенность от других владельцев квартиры на право рантье передавать недвижимость в аренду.

    Необходимо сделать копии всех указанных документов в 2 экземплярах – прикладывая их к основному договору аренды.

    Приходится признавать, что сегодня нередки разные случаи мошенничества с недвижимостью, вызванные невнимательностью нанимателей при изучении документов арендодателя. Доверчивые люди нередко считают владельцем квартиры того, кто им уверенно демонстрирует жилье, держит ключи – даже не прося предъявлять свидетельство о праве собственности.

    Подобная доверчивость покупателей уже давно стала распространенным инструментом в деятельности разных мошенников, которые снимают посуточно квартиру для себя и «сдают» её другим, зарабатывая на этом приличные суммы – беря залог и плату за первый месяц. Поэтому обязательно наличие оригиналов документов рантье. Ведь копии при желании легко подделываются на обычном компьютере.

    Четвертое действие – заключение договора аренды

    Отечественное законодательство устанавливает, что заключаться договор двух частных лиц может в простой письменной форме. Следовательно, для нанимателя и рантье не потребуется заверение договора у нотариуса либо процедура дополнительных печатей. Хотя при оформлении сделки в агентстве, обычно для договора используется бланк риэлтерской компании. Но это лишь психологический и имиджевый нюанс – в юридическом плане такой документ не становится более «убедительным».

    Предстоит заключить договор между сторонами в 2 экземплярах. Следовательно, каждая сторона получает оригинал документа. Вступает в силу документ после подписей рантье и нанимателя на бумаге.

    Юридическая сила соглашения не зависит от присутствия агента по недвижимости либо другого свидетеля. Наличие свидетеля лишь становится иллюзией каких-то дополнительных гарантий в рамках сделки. Риэлтору при совершении сделки предстоит выполнять другую функцию – он должен следить за грамотным составлением соглашения, с предоставлением оригиналов всех необходимых документов, с четким пониманием прав и обязанностей сторон.

    После подписания договора, начинается официальная часть отношений между рантье и нанимателем. Владелец квартиры должен сразу понимать – теперь у него нет права выселения жильца по своей первой прихоти. Даже в случае грубого нарушения договора со стороны жильца, просто заявить о «расставании» будет недостаточно. Потребуется аннулирование соглашения в судебном порядке. Продолжительность разбирательства может оказаться довольно существенной – от нескольких месяцев до года. Не удастся выселить жильца при обращении к полицейскому или участковому – если договор аренды еще не закончился, то эти ведомства не уполномочены выселять. Под силу это лишь судебным приставам.

    Хотя на самом деле владельцы квартиры могут прибегать к разным уловкам, чтобы «мотивировать» жильца выехать из квартиры – например, за счет визитов в неудобное время или ночных визитов. Подобный моральный террор спровоцирует выезд жильца, что становится односторонним расторжением соглашения. Следовательно, возврат залога не потребуется.

  • Перевод квартиры в нежилой фонд – преодолеваем основные шаги и сложности

    Перевод квартиры в нежилой фонд является довольно распространенной процедурой на рынке недвижимости. У отечественного бизнеса нередка проблема нехватки свободных квадратных метров – недвижимости по доступным ценам и в удачном месте. С учетом конкуренции и развитого бизнеса, в современных городах непросто найти подходящее место для обустройства офиса, магазина либо парикмахерской. Для успеха подобных заведений важна шаговая доступность заведения для целевой аудитории.

    Часто более предпочтительным вариантом становится покупка обычной квартиры на 1-м этаже, чтобы перевести вчерашнее жилье в нежилой фонд. Такой подход часто оказывается более выгодным и безопасным для бизнеса. Но, чтобы использовать все преимущества такого варианта, не столкнувшись с «подводными камнями» и дополнительными издержками, важно ответственно подойти к совершению процедуры, учитывая возможные нюансы и сложности еще до покупки выбранной квартиры.

    Первое действие – убедитесь, что квартира может быть переведена в нежилой фонд

    Сразу стоит оговориться, что не для всех квартир допускается перевод в нежилой фонд. Ведь владелец квартиры должен предоставить официальным инстанциям основания изменения статуса объекта. Достичь такого эффекта удастся, если владелец подтвердит непригодность объекта для проживания, либо приведет основания целесообразности решения о переоборудовании. В частности, если это решение будет полезно жителям микрорайона, способствуя улучшению бытового обслуживания населения.

    Перевод квартиры в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

    - Наличие отдельного входа в помещении (либо технической возможности для его обустройства). Законодательно установлено требование о наличии отдельного доступа с улицы. Ведь по закону недопустим проход по лестнице подъезда, используемой жильцами дома. Проектная документация должна подтверждать, что для квартиры может быть выполнена перепланировка с размещением индивидуальной двери.

    - Находится квартира на первом этаже или над нежилыми помещениями. Недопустимо нахождение нежилого помещения над жилым – это приводит к нарушениям интересов и законных прав соседей. Самый простой вариант – поиск подходящего варианта на первом этаже, или в жилом здании, в котором часть недвижимости была переведена в нежилой фонд.

    - Выбранный дом не должен входить в планы на капитальный ремонт. Планы по сносу либо реконструкции станут преградой для перевода квартиры в нежилой фонд.

    - Никто в квартире не прописан. Законодательство не допускает перевод помещения в нежилой фонд, если в ней кто-то зарегистрирован. Не должно быть обременений в виде прав третьих лиц.

    Для выбора подходящего объекта можно посетить один из крупных порталов недвижимости. Здесь нужно выделить время и сравнивать варианты – как правило, продавцы сами указывают возможность перевода квартиры в нежилой фонд.

    Второе действие – сбор пакета необходимых документов

    Сразу нужно помнить о важном нюансе, о котором клиента обычно предупреждают профессиональные риэлторы и юристы – смена статуса помещения является непростым, длительным процессом, для которого необходимо оформление множества документов.

    Пакет необходимых документов для перевода квартиры в нежилой фонд:

    -Заявление, в котором указана причина перевода.

    -Право собственности на квартиру.

    -Проект переустройства и перепланировки объекта.

    -Выписка из домовой книге либо справка об отсутствии регистрации.

    -Техническое заключение организации по проекту перепланировки.

    -Согласование проекта в Архитектурном отделе округа, Роспотребнадзоре и Господжнадзоре.

    -Поэтажный план здания и экспликация.

    - Справка из районной администрации,, подтверждающая – дом не включен в очередь на снос либо капитальный ремонт, не находится в аварийном состоянии.

    -Справка из архитектурного отдела о возможности устройства отдельного входа.

    -Справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир по соседству.

    -Акт обследования технического состояния квартиры.

    -Выписка из ЕГРП.

    -Техпаспорт из БТИ.

    -Согласие жильцов дома о переводе помещения (строго обязательно в ТСЖ и ЖСК).

    Также юридические лица должны будут приложить к перечню документов копии уставных документов, свидетельства о постановке на налоговый учет и свидетельства о регистрации.

    Данный перечень документов может индивидуально расширяться в зависимости от ситуации. Собрав требуемый пакет документов, собственника квартиры ожидает множество согласований для перевода объекта в нежилой фонд.

    Третье действие – разработка необходимой проектной документации

    Грамотная проектная документация становится залогом успешного перевода недвижимости в нежилой фонд. Для обустройства коммерческого или офисного помещения из квартиры предстоит провести серьезный ремонт и перепланировку помещения. Прежде всего, необходим отдельный вход в помещение с улицы – обычно для этого под одним из окон разбирается стена, далее производится его серьезное укрепление.

    Но при этом необходимо заложить кирпичом уже имеющийся выход на лестничную площадку. Собственнику предстоит избавиться от ванны, газовая труба на кухне должна быть обрезана – с установкой заглушки. Все указанные и множество прочих перепланировок на объекте сначала нужно фиксировать документально, с оформлением соответствующих согласований.

    Поручать проект рекомендуется специалистам архитектурно-строительного бюро. Профессионалы помогут с подготовкой грамотного документа для уверенности в положительной визе Проектно-инвентаризационного бюро. При нахождении выбранного дома в исторической части города, необходимым условием может стать разрешение Архитектора города и Комиссии по охране Памятников Архитектуры. Собрав требующиеся подписи, можно начинать непосредственный ремонт.

    После окончания перестройки объекта необходимо повторное обращение в БТИ – специалист бюро выполнит замеры объекта, которые станут основой нового плана помещения.

    Четвертое действие – перевод квартиры в нежилой фонд

    После подготовки документации по перепланировки помещения можно заниматься переводом объекта в нежилой фонд. Для этого требуется согласование проекта в КГА (Комитет по градостроительству), СЭС (Санитарно-эпидемиологическая служба), Администрации района и Отделе государственного пожарного надзора. Может потребоваться и ряд дополнительных разрешений – в частности, от ГУ ГИБДД, Центра коммунального благоустройства и Отдела подземных сооружений. Учитывая сложность и массовость оформления различных документов, многие решают обратиться за сбором всех разрешений к профессионалам.

    После сбора обязательных документов может начинаться перевод помещения в нежилой фонд. Начинается всё делопроизводство в Департаменте по жилищным вопросам, для которого нужно подготовить заявление и ряд соответствующих документов.

    Если проверка прошла успешно, документы будут поданы на рассмотрение Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда. Он и будет принимать окончательное решение по возможности перевода объекта в нежилой фонд. Для рассмотрения поданного заявления и вердикта ведомство имеет 45 дней.

    Пятое действие – ввод помещения в эксплуатацию

    Для получения права собственности на объект из нежилого фонда и открытия своего заведения, остается лишь ввод недвижимости в эксплуатацию. Для этого готовый перестроенный объект сдается представителям нескольких ключевых учреждений в своем городе. Первые в данном перечне – инстанции, ранее утверждавшие проект перепланировки.

    Необходимо получение виз также от специалистов БТИ, КГА, санитарной и пожарной инспекций, водоканала. Собственник должен оставить на руках акты приемки фасады с подписью главного городского управления архитектуры, акта приемки приборов горячего и холодного водоснабжения, акта о технологическом присоединении энергосетевой компании.

    От подрядчика, занимающегося перепланировкой, требуется подписание документа о соответствии параметров объекта техническим регламентам и отсутствии отклонений от изначального проекта.

    По результатам измерения и обследования параметров объекта, составляется новый кадастровый паспорт, присваивается нежилой статус недвижимости, вносятся соответствующие изменения в ЕГРП. От собственника объекта требуется лишь подача документов в Росреестр, чтобы получить новое свидетельство о недвижимости, которая уже относится к нежилому фонду.

    Для обращения в регистрирующий орган необходимо предоставить:

    1. Заявление.
    2. Договор купли-продажи.
    3. Свидетельство о праве собственности.
    4. Кадастровый паспорт из БТИ.
    5. Справка от строительной компании.
    6. Квитанция об оплате госпошлины.
    7. Акт приемочной комиссии – распоряжение администрации, подтверждающее приемку объекта как нежилое имущество. 
  • Различия между авансом и задатком – юридические тонкости, о которых нужно помнить

    Сделки с недвижимостью обычно являются довольно длительными и сложными процедурами, не лишенными своих «подводных камней» и стрессовых ситуаций. Особенно накаляются страсти, когда сделка подходит к своему завершению. Ведь до последнего момента у каждой стороны остаются волнения – не решит ли оппонент в самый ответственный момент отказаться от сделки, что сделает полностью напрасными прежние труды и старания по оформлению купли-продажи.

    Одним из способов такой защиты для обеих сторон становится предоплата покупателю – передавая заранее часть суммы в виде аванса или задатка. В отечественной практике нередко путают эти понятия, но тем самым допускают критическую ошибку – ведь различия есть и они существенны. Остановим на них свое внимание подробнее.

    Первое действие – рассмотрим термин «аванс» и его особенности

    Аванс является простейшим способом предоплаты при приобретении недвижимости. Продавцу передается небольшая часть общей цены жилья. Отечественное законодательство не устанавливает само понятие аванса. В юридическом плане аванс выполняет лишь платежную функцию, не приводя к каким-либо формальным последствиям для сторон.

    Передача аванса выполняет следующие функции:

    - Подтверждение серьезности намерений покупателя недвижимости.

    - Подтверждение платежеспособности покупателя.

    - У продавца появляются наличные средства, чтобы покрывать расходы, сопровождающие сделку. Как правило, полученный аванс используется продавцом для оплаты риэлтора.

    Аванс выполняет роль своеобразной «декларации о намерениях», не становясь какой-то гарантией проведения сделки. Если покупатель решит отказаться от сделки до заключения договора, у него есть право это сделать и полностью вернуть свой аванс.

    Аналогичное право есть и у продавца, тоже избегая каких-либо штрафных санкций или ответственности. Достаточно будет вернуть аванс покупателю.

    Единственное возможное последствие для сторон – требование об уплате процентов от размера аванса согласно статье 811 ГК РФ.

    Если между сторонами не был оформлен особый договор задатка, расцениваться в качестве аванса будет любая предоплата.

    Второе действие – разбираемся в нюансах и особенностях задатка

    Аванс является сложной формой взаимодействия между сторонами. Согласно п. 1 статьи 380 ГК РФ, аванс представляет собой сумму, передающейся продавцу как обеспечение исполнения положений основного договора. Задаток законодательно расценивается в качестве доказательства готовности обеих сторон к сделке. Следовательно, его платежная функция, характерная для аванса, дополняется и гарантийной ролью.

    При задатке сторона будет нести ответственность за исполнение своих обязательств. Если сторона по своей стороне отказывается от согласованной сделки, предстоит понести финансовые потери. В частности, если отказывается покупатель, он уже не сможет вернуть переданный продавцу задаток. Если сделка сорвалась по вине продавца, то должен вернуть покупателю задаток в двойном размере. Исключениям становятся лишь непредсказуемые форс-мажоры.

    Другим характерным свойством задатка становится строгое следование формальностям данной процедуры. Сторонам перед передачей средств предстоит составить договор с указанием условий гарантии данной сделки и возврата средств при необходимости. Составленный документ подлежит обязательному заверению у нотариуса.

    Третье действие – определяем подходящий вариант, аванс или задаток

    Человеку, впервые столкнувшемуся со сделками с недвижимости, непросто понять различия между задатком и авансом, а тем более определиться с предпочтительным для себя вариантом. Подходящий выбор должен делаться индивидуально, в зависимости от текущего состояния рынка недвижимости и особенностей проводимой сделки. В задатке обычно больше заинтересована сторона, которой эта сделка важнее.

    Когда на рынке жилья предложение больше спроса, и долго не удается продать объект, в задатке будет больше заинтересован продавец.  Также важны такие гарантии для продавцов, планирующих встречную покупку, уже ведущих поиск подходящего жилья.

    Если же владельцам квартиры спешить с продажей некуда, то столь жесткие финансовые обязательства их обычно не устраивают. Если на просмотр их квартиры записываются толпы желающих, то будут сомневаться в заявленной цене до последнего момента – поэтому стараются сохранить за собой право пересмотра условий продажи.

    Чтобы определиться с подходящим вариантом между авансом или задатком, лучше обратиться к опытному риэлтору, который оценит ситуацию на рынке недвижимости и учтет индивидуальные особенности сделки. Специалист сможет проанализировать возможные риски для своего клиента и убедить оппонента в оформлении предоплаты наиболее подходящим вам образом.

    Четвертое действие – составление договора

    Вне зависимости от выбранной формы предоплаты, обязателен специальный документ, подтверждающий передачу денег. По умолчанию, любое соглашение о передаче предоплаты будет расцениваться как договор аванса, даже при указании понятия «задаток» в самом тексте. Следовательно, для этого важна не терминология, а дополнительные условия оформляемого соглашения.

    В числе специфических пунктов договора задатка отметим:

    - Размер неустойки для продавца и покупателя.

    - Ответственность сторон при срыве оформляемой сделки.

    - Срок заключения основного договора купли-продажи жилья.

    Общими для договоров о предоплате считаются следующие данные:

    — Данные о сторонах сделки

    —  Стоимость объекта недвижимости.

    —  Характеристика недвижимости (площадь, адрес и др.).

    —  Способ внесения предоплаты (по безналичному либо наличному расчету).

    —  Размер предоплаты.

    Найти типовой вариант договора аванса можно в Интернете либо составить самостоятельно. Но обычно этими заботами занимаются риэлторы – с подписанием договора в агентстве. Для договора задатка характерны более существенная ответственность и риски для сторон, поэтому требуется заключение в присутствии нотариуса. Подписываться документы должны владельцами квартиры с согласия супругов.

    Определяется размер аванса либо задатка по соглашению сторон – как правило, 2-3% от общей стоимости.

    Пятое действие – составление расписки о передаче средств

    Составляется расписка всегда от руки в простой письменной форме. Продавцу нужно использовать ручку черного или синего цвета, находиться за удобным столом, приняв расслабленную позу – чтобы исключить искажение почерка. Ведь данные графологической экспертизы при судебном разбирательстве могут быть основным аргументом для возврата денег.

    При покупке жилья в долевой собственности, разделяется размер предоплаты между собственниками, составляется соответствующая расписка каждым продавцом.

    Расписка должна регулировать следующие положения:

    - Дата составления.

    - Название документа.

    - Размер предоплаты.

    - Характеристики квартиры.

    - Личные данные сторон данной сделки.

    - Подпись собственника жилья с расшифровкой.

    Предоставлять расписку могут лишь владельцы недвижимости. При осуществлении сделки представителями собственника, доверенность обязательно должна регулировать это положение.

  • Как застраховать квартиру – основные нюансы и советы для оформления сделки

    По мнению большинства людей, именно свое жилье можно считать самым надежным местом в мире. Как известно, «мой дом – моя крепость». Но приходится признавать, порой риски и опасности подстерегают на каждом шагу, даже в собственной квартире. Затопление квартиры, возгорание, попытки взлома или состоявшиеся кражи – порой форс-мажоры приводят к серьезным последствиям. Иногда полностью защититься от таких «сюрпризов» невозможно, но есть вариант с получением компенсации. Оформив страховой полис на квартиру, можно рассчитывать на получение выплат, погашающих убытки и последствия жизненного форс-мажора.

    Первое действие – принимаем решение о страховании квартиры

    Страхование сохраняет статус лучшего механизма по защите недвижимости от различных форс-мажорных ситуаций. Да, полис страхования не способен справиться с пожаром или защитить от затопления. Но всё же полис позволит получить компенсацию за понесенные убытки, что тоже крайне важно. Особенно в случае серьезных последствий для квартиры каждая копейка будет на счету.

    Страховой полис становится универсальным и оправданным решением для ответственных хозяев. Но сначала рассмотрим подробнее, как страховые компании оценивают жилую недвижимость и её стоимость, что нужно учитывать хозяину для наиболее выгодного и надежного страхования.

    С позиции страховых компаний, в понятие квартиры входят четыре составляющих:

    - Конструктивные элементы (включая потолки, стены, двери, окна, перекрытия и пр.).

    - Техническое и инженерное оборудование, используемое в доме.

    - Внутренняя отделка помещения.

    - Движимое домашнее имущество.

    Возможно страхование всех указанных составляющих по отдельности либо комплексно. При этом может различаться набор установленных опций в разных комнатах дома. В частности, в договоре могут указываться лишь драгоценности в квартире либо обустройство гостиной комнаты.

    В случае с новостройками без ремонта следует подумать о страховании конструктивных элементов квартиры.

    Как отмечают эксперты в данной отрасли, страхование можно оформить для любой квартиры – от небольшой однокомнатной до роскошных пентхаусов. Основное условие – удовлетворительное состояние отделки и коммуникаций, а дом не подлежит сносу, проведению капитального ремонта либо реконструкции, не входит в число аварийных либо ветхих объектов.

    Второе действие – выбор страховой компании и составление договора

    Отечественный рынок страхования может предложить выбор компаний. При выборе подходящего страховщика нужно руководствоваться опытом компании. По мнению экспертов, предпочтительно обращение к страховщикам с «трудовым стажем» в этой сфере минимум 10-15 лет. Внимания заслуживает и наличие лицензии, размер резервного фонда, уставного капитала организации. Дополнительным критерием надежности компании становится сумма перестрахования.

    Для изучения всей указанной информации обычно достаточно изучить официальный сайт выбранной компании. Помогать ориентироваться в обилии предложений будут и разные рейтинги экспертов, используемые при оценке надежности разных компаний. Полезно будет ознакомиться с отзывами клиентов разных компаний, порой они позволяют узнать много ценной информации и «подводных камней».

    После выбора подходящей компании стоит определиться с нужной страховой компанией. Как правило, страховщики готовы предоставить для своих клиентов классические варианты страхования и пакетные услуги.

    Классические программы страхования устанавливают – условиями заключенного договора являются перечень рисков, сумма страхования и прочие нюансы, которые определяются индивидуально. При таком сотрудничестве предоставляется полис страхования, в котором учтены все пожелания клиента. В будущем возможно внесение изменений в условия договора, с появлением новых рисков, повышением либо снижением размера компенсации в случае продажи либо покупки определенных объектов страхования соответственно.

    Для оформления классического страхового полиса обычно требуется больше времени – чтобы оценить имущество, составить его описи. В основе оценки квартиры в новостройке – договор купли-продажи. Если страхование оформляется для квартир на вторичном рынке, требуется осмотр жилья оценщиком страховой компании.

    Определяется стоимость инженерных коммуникаций и отделки в доме на основе договора с компанией, выполнявшей ремонт, и чеков на материалы. Хотя страховая компания часто готова верить клиенту на слово, если таких договоров нет.

    Определение стоимости имущества дома производится с учетом чеков. Хотя недорогие вещи (суммарной ценой не более 15-20 тыс.), могут быть включены в опись без необходимости осмотра. А вот предметы роскоши и дорогой ремонт помещения обязательно подлежат осмотру и оценке.

    После того, как определена страховая сумма и соответствующие риски, производится расчет страхового тарифа, цены полиса. Обычно по полному пакету тариф страхования для конструктивных элементов составляет 0.15-0.2%, для имущества – 0.6-0.8%, отделки – помещения – 0.5-0.6%.

    При комплексном страховании рисков полис может обойтись немного дешевле. В зависимости от ситуации, расчет может производиться с учетом понижающих либо повышающих коэффициентов. В частности, безопасность объекта возрастает, если установлена сигнализация либо в подъезде дежурит консьерж. Следовательно, и цена страхового полиса в этом случае будет доступнее.

    Если квартира находится без присмотра, в ней никто не проживает, либо при наличии смежного балкона, нужно быть готовыми к повышению стоимости страхования на 10-20%. Полис на обычную квартиру в Москве, с покрытием основных рисков, в среднем обходится примерно в 10-20 тыс. рублей.  Да, можно найти более дешевый вариант страхования, но при наступлении страхового случая возможен «неприятный сюрприз», когда компенсация недостаточна для покрытия ущерба либо не охватывает все распространенные опасности.

    Третье действие – получение готового страхового продукта

    Распространенным способом страхования квартиры становится и готовый экспресс-продукт. Особенность такого страхования – заранее определяется размер компенсации, страховая премия и набор рисков. К примеру, возможно страхование своей квартиры на 4, 6 либо 8 млн. рублей. Установлены лимиты выплаты для каждой группы элементов. В частности, половина данной суммы – для компенсации по конструкциям, 25% - имущества, 25% - отделки.

    В «коробочных» программах не предусмотрен учет индивидуальных особенностей квартиры. Клиент может обойтись без сборов всевозможных чеков, достаточно лишь выбрать нужные пункты в предложенном списке, чтобы рассчитать стоимость имущества. Данный вариант зарекомендовал себя удобством для быстрого страхования. Когда страховой случай предполагает незначительную компенсацию (ущерб небольшой), можно обойтись без документов из компетентных органов, чтобы получить соответствующую выплату.

    Однако нужно учесть – в случае серьезных последствий для квартиры, подобная экономия времени при оформлении страхового полиса перекрывается необходимостью собирать документы для подтверждения наличия застрахованного имущества, его стоимости.

    Экспресс-программы обычно предполагают безусловную франшизу – ущерб, который будет покрываться клиентом (как правило, составляет данная сумма 0.5-1% от страховой суммы).

    Такое страхование может разниться по цене, в зависимости от выбранного набора рисков и размера страховых выплат. Стоимость «коробочных» продуктов с минимумом опций в среднем обходится от 1 тыс. рублей.

    Четвертое действие – получение страховой выплаты

    Страховой случай приводит к неприятным последствиям, но всё же не стоит поддаваться панике. Сохраняйте спокойствие и уверенность – ведь порой глупые ошибки становятся причиной частичной или полной потери компенсации. Поэтому важно заранее ознакомиться с правилами страховой организации, с которой планируете сотрудничать, Ведь важно понимать, что делать в конкретном случае можно, а что категорически запрещено.

    О произошедшем страховом случае нужно по возможности срочно сообщить в страховую компанию, оформив соответствующее заявление. Лучше по возможности не изменять картину и обстоятельства страхового случая, пока на объект не прибудут эксперты либо оценщики страховщика. Также рекомендуем сфотографировать либо зафиксировать на видео причиненный ущерб в результате страхового случая.

    Чтобы получить выплаты, вам предстоит предоставить некоторые обязательные документы (необходимый перечень может различаться, в зависимости от требований страховщика);

    - Копия паспорта.

    - Заявление на получение страховой компенсации.

    - Оригиналы документов из компетентных органов в отношении страхового случая.

    - Копии документов на свою квартиру.

    Размер компенсации варьируется в зависимости от условий договора страхования. Необходимо учесть – удастся рассчитывать на получение всей страховой компенсации лишь при условии полного уничтожения квартиры. В остальных случаях всегда предусмотрена компенсация на восстановление имущества по среднерыночным тарифам.

    Влиять на размер компенсации будет и выбранная система выплаты. Размер компенсации при работе по пропорциональной схеме зависит от соотношения между размером страховой суммы и цены имущества. В случае с «системой первого риска», при определении размера выплаты данное соотношение не учитывается – но только при первом страховом случае.

    Зависит сумма компенсации также от «агрегатной («неагрегатной») страховой суммы. Она в первом случае снижается после наступления каждого страхового случая. Второй вариант предполагает неизменный размер выплаты в течение всего срока действия страхового договора.